כבר בשלבים הראשונים במסע שלנו אל עבר בית בבעלות פרטית, נגלה עובדה חשובה – עסקאות מקרקעין אינן מגיעות במידה אחת עבור כולם. כל עסקה מביאה עמה מורכבויות ושיקולים משלה. בין אם אנו רוכשים קרקע לבניית בית באופן עצמאי, רוכשים דירה "מהניילונים" מול קבלן או רוכשים דירת יד שנייה, ישנם שיקולים רבים שיהיה עלינו לקחת בחשבון בכל אחד מהתרחישים.
כאן, נסקור את כלל האפשרויות ונבחן דגשים חשובים שיאפשרו לך לבצע בחירה מושכלת.
רכישת דירה יד שנייה
כ-70% ממכירות הדירות בשוק הן מכירות יד שנייה. בעסקה זו, אנו למעשה קונים דירה בבניין שכבר נבנה מאדם פרטי. זוהי העסקה הקלה ביותר מבחינה מימונית. כדי להבטיח שאנחנו נכנסים לעסקה בעיניים פקוחות, יהיה עלינו לבחון את פרטי העסקה, הנכס והלקוח באופן מעמיק.
כיצד מתבצע התשלום?
ראשית, נבצע את תשלום ההון העצמי שלנו למוכר. לאחר שנספק אישור לבנק כי ההון העצמי כבר שולם, יעביר הבנק את יתרת המימון מטעם המשכנתא אל המוכר. הסיבה לכך היא פשוטה, האינטרס של הבנק הוא להיות תמיד כסף אחרון בעסקה. כך הוא נמנע מכל מצב פוטנציאל בו הלווה נעלם עם הכסף ואינו משלים את העסקה שמהווה את עצם הביטחונות להחזר בהמשך הדרך.
כמובן שהבנק יחתים גם את המוכר שככל שתבוטל העסקה, סכומי המשכנתא יוחזרו לבנק.
לאחר שהוסכם מחיר הרכישה מול המוכר, יגובש ההסכם בו בין השאר יבוססו ההסכמות אודות מועדי התשלומים. ברוב המקרים, הסכמות אלו יגובשו על ידי עורכי הדין של המוכר והרוכש בתהליך משא ומתן.
מומלץ לדאוג כי מועד מסירת הדירה הנרכשת יקדים את מועד מסירת הדירה הנוכחית, כדי שניתן יהיה לשפץ ולסדר את הבית בנחת. יתרה מכך, במהלך המשא ומתן בין עורכי הדין, כדאי לוודא כי קיים סעיף מפורש המגדיר פיצויים ככל שהנכס לא יפונה בזמן.
דגשים מול הבנק
על אף שמדובר בעסקה הפשוטה ביותר מבחינה מימונית, חשוב לקחת בחשבון שמחיר הנכס כפי שהוא מצוין בחוזה הרכישה לא יהיה בהכרח שווה לשוויו כפי שיוערך על ידי השמאי מטעם הבנק. לכן, אם בכוונתנו לקחת 75% מימון, כדאי לעשות שמאות מקדימה עם שמאי שעובד עם הבנק (נקרא גם שמאות תקן 19), על מנת שלא יקרה מצב שניערך לקבל 75% על נכס שנרכש במיליון שקלים שבפועל השמאי יעריך אותו רק ב950,000 שקלים, מה שעלול לגרום לחוסר בהון העצמי ולצורך בהשלמות דרך הלוואות פחות משתלמות או אפילו בחוסר יכולת לבצע את העסקה. מצב זה עשוי לגרום לכך שלא נוכל לרכוש את הנכס, אך נפסיד את ההון הראשוני ששילמנו במעמד החתימה ונצא קירחים מכאן ומכאן.
נקודות שכדאי לבחון היטב לפני ביצוע עסקת רכישת נכס יד שנייה
טרם החתימה על חוזה או על זיכרון דברים, חשוב לבחון את הדברים הבאים:
- שהנכס בר משכון. כלומר, שהוא נקי משעבודים והגבלות אחרות מטעם בעלי עניין שונים ושניתן למשכן אותו לבנק.
- שהנכס נקי מבעיות שיכולות לפגוע בביצוע משכון כגון: חריגות בנייה, אי זיהוי הנכס (טעות ברישום הכתובת\גוש חלקה), טעות ברישום מיקום הנכס או כיוונו וכו'.
- מהו גובה הדירה? אישור משכנתא בדירה יד שנייה מעל קומה 4 ללא מעלית עשויה להיתקל באתגרים.
דירה בקומה עליונה בבית ישן עלולה לא לקבל משכנתא מעל ל60% מימון. - הערות בנסח הטאבו – אם ישנה הערה שאינה ברורה, חשוב לבחון אותה לעומק, כמו למשל אם מדובר בבניין מסוכן או מיועד להריסה. כמובן שבראש ובראשונה יהיה עלינו גם לוודא שהדירה אכן שייכת למוכר.
- ככל שהנכס כבר מושכן בעבר, הדבר מהווה בהחלט סימן חיוני כי ניתן יהיה למשכן את הנכס. אם התעוררה בעיה מול בנק אחר, תמיד אפשר לחזור לבנק שכבר הסכים למשכן.
כל הבדיקות שהזכרנו מעלה אמורות להתבצע על ידי עורך הדין המייצג אותך בעסקה ויש לוודא כי הוא אכן ביצע אותן.
זמן סביר לביצוע משכנתא לדירה יד שנייה : בין 3 שבועות לחודש וחצי.
רכישה יד ראשונה עם ליווי בנקאי
רוב הקבלנים בישראל מבצעים את הבנייה בעזרת הלוואה מהבנק, כשכספי הקונים שרוכשים את הדירות שבנו משמשים להחזרת ההלוואה. מהלך זה נקרא בנייה בליווי בנקאי.
לליווי בנקאי יש מספר יתרונות:
- הקבלן יודע בוודאות (יחסית כמובן) שיש ברשותו מספיק כסף בשביל לסיים את הפרויקט.
- גם הרוכשים יודעים זאת והדבר מעניק להם ביטחון לרכוש דירה בפרויקט.
- ליווי הבנק מהווה גושפנקא לתקינות העסקה.
מן הרגע בו מתבצעת רכישה, הכסף מועבר אל חשבון הנאמנות של הבנק והבנק מעביר את הדירה עם כל הרישומים לרוכש. הכסף לעולם אינו אמור לעבור ישירות לקבלן וחשוב שנהיה מודעים לכך.
דגשים חשובים לרכישת מקבלן בליווי בנקאי
- יש לבצע זיהוי וודאי של הנכס וכי הוא אכן תואם את תוכניות הקבלן.
- יש לבחון כי הוגדרו קנסות בחוזה במקרים של הפרות או איחורי מסירה.
- יש לוודא הצמדה של התשלומים למדד תשומות הבנייה.
- חשוב לסקור את תנאי האיחור בתשלומים ושיעור ריבית הפיגורים.
- הבנק הוא כסף אחרון אחרי ששילמנו מההון העצמי שלנו, ואם לא כך פני הדברים בעסקה חשוב לבחון מדוע.
- תמיד מומלץ לנסות לקבל משכנתא באותו הבנק שמבצע את ליווי הבנייה של הקבלן. כך הבנק מעביר למעשה את הכסף לעצמו ובמקרים אלו התנאים עשויים להיות טובים יותר. ככל שהדבר לא מתאפשר,
כדאי לבחון אפשרות לקחת משכנתא בבנק בו מתנהלים חשבונותיך,
שכן גם במקרה זה עשוי הבנק להציע תנאים טובים יותר מתוך שאיפה לשמור על נאמנות הלקוח.
ומה לגבי רכישה יד ראשונה ללא ליווי בנקאי?
עסקת קנייה ללא ליווי בנקאי דומה מאוד לעסקת קנייה עם ליווי בנקאי, למעט הבדל אחד – הכסף מועבר ישירות לחשבון הנאמנות של הקבלן, ולא של הבנק. מאחר והערבות לעסקת רכישה ללא ליווי בנקאי נמוכה יותר,
חלק מהבנקים מוכנים לספק רק עד כ-60% מימון. היעדר הליווי מצד אחד חוסך בעלויות הבנק המלווה, אך מצד שני משדר סיכון גבוהה יותר ללקוחות ולבנק, ולכן חשוב לברר ולהבין מדוע בדיוק אין ליווי ולקחת מקדם ביטחון בעניין זה.
מעבר לדגשים שסקרנו ברכישה בליווי בנקאים, חשוב לבחון האם כבר ניתנו משכנתאות בפרויקט זה ובאילו בנקים אושר הפרויקט. הדבר יוכל לתת לנו תמונת מצב לגבי תקינות העסקה.
זמן סביר לביצוע משכנתא לדירה יד ראשונה : במקרה זה הליך אישור המשכנתא אורך יותר זמן מן הרגיל, מאחר שצריך לאשר את הפרויקט עצמו וכל בנק עורך את הבדיקות שלו. לרוב הוצאת האישור אורכת כשבועיים.
בנייה עצמית
אלו שחולמים על הבית הפרטי, עשויים לעתים לבחור לבנות את ביתם בכוחות עצמם בליווי אדריכלי.
מבחינה טכנית, הליך לקיחת המשכנתא של הבנייה העצמית הינו פשוט יותר ממשכנתא רגילה.
זאת משום שברוב המקרים הבנק מתייחס לעלויות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות כסכום סופי, שכמעט איננו משתנה בין השמאים השונים.
בתחילת התהליך לרוב יהיה קיים רק שטח ריק, או נכס שייהרס או יורחב. לכן, הבנק לא יבדוק את הנכס, אלא רק את עצם השייכות של המקרקעין ללקוח, את היתכנות תהליך הבנייה, לרבות הימצאות תוכניות בנייה מאושרות והוכחה לתשלום דמי פיתוח ואגרות וכי כלל רישום המקרקעין בוצע כנדרש.
כמובן שבמקביל, תיבחן יכולת ההחזר של הלקוח.
מה ההבדל בתמהילים בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה?
במשכנתא רגילה המטרה היא לחסוך את הסכום הסופי המשולם לבנק ולהתאים את ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית של המשפחה. לעומת זאת במשכנתא לבנייה עצמית אנו מסתכלים בעיקר על שלבי המשיכה של המסלולים השונים (שמבוצעים בתקופות שונות ולאורך כל תהליך הבנייה) וגם על יכולת מחזור.
מתי מתחילים לתכנן את המשכנתא לבנייה עצמית?
התשובה לכך מאוד פשוטה – התכנון מתחיל עוד לפני רכישת הקרקע! לאחר הרכישה אנו כבר נהיה "מסונדלים" לבנק מסוים, למסלולים לא טובים שלא יאפשרו מחזור או שפשוט נשאר בלי הון עצמי הנדרש לטובת מימון תהליך הבנייה עצמו. לכן התכנון הכספי מתחיל הרבה לפני תחילת הבנייה העצמית.
זמן סביר לביצוע משכנתא בבנייה עצמית – תהליך אישור המשכנתא הינו ארוך, סיזיפי וכולל התכתבות רבה מול המחלקה המשפטית של הבנק והכנות רבות ולכן יש להתאזר בסבלנות.
העברת כספי המשכנתא מהבנק ללווה נעשית ב5 פעימות לאורך חיי המשכנתא, וחשוב לתכנן זאת בקפידה בהתאם להתקדמות הבנייה או אישור המפקח או השמאי. לעומת זאת העברת הכסף לקבלן נעשית לרוב באופן שבועי (בהתאם לתנאים שנסגרו עם הקבלן), תלוי מי קונה את חומרי הגלם.
דגשים חשובים
- ניתן להשתמש בקרקע כהון עצמי, הצלחת התהליך תהיה תלויה ברצון הטוב של הבנק לבצע מימון של 100% מתהליך הבניה העצמית.
- יש לבחון את המימון הכולל של העסקה ואת המימון של כל חלקיה בנפרד.
- במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי, חייבים להחזיק הון נזיל נוסף כדי לממן את תהליך הבנייה השוטף.
- עלויות התכנון והאישורים שמגיעים לסכומים גבוהים של כ100,000₪ אינם נכללים במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא.
מחיר למשתכן
מחיר למשתכן מתנהל על פי מכרז שבו מתחרים יזמים (הקבלנים) על המחיר הסופי של הדירה שאותה ישלם הקונה הסופי – המשתכן. הזוכה במכרז הוא זה שהציע את המחיר הנמוך ביותר בהתאם לתנאי המכרז.
לאחר שנבחר קבלן לפרויקט מתרחשת ההגרלה על הדירות.
מי זכאי להשתתף בהגרלה?
חסרי דירה, שלא היו בעלים של דירה או בחלק מדירה הגדול מ1/3 ב6 השנים האחרונות ושאין בבעלותם מגרש למגורים, ושהם:
- זוגות נשואים או ידועים בציבור.
- זוגות שנרשמו לנישואין בתוך שלושה חודשים.
- יחידים (רווקים, גרושים אלמנים) מעל גיל 35.
- הורים עצמאיים (חד-הוריים) עם ילד אחד לפחות.
- נכים בני 21 ומעלה.
- ישנה עדיפות לבני המקום – העדיפות תינתן למי שעונה על הגדרת "בן מקום": כלומר, מי שמתגורר ב-3 השנים האחרונות, או ב-4 מתוך 10 השנים האחרונות, בתחום שיפוטה של הרשות שבה ייבנה הפרויקט.
מהם האיסורים במחיר למשתכן?
הזוכים אינם רשאים למכור את דירתם 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או 7 שנים מיום ביצוע ההגרלה שבה זכו בדירה, המוקדם מביניהם.
מהי ההטבה במשכנתא לרוכשים במסגרת מחיר למשתכן?
היתרון העיקרי הוא באחוזי המימון. במחיר למשתכן מותר לקבל עד 75% מימון משווי הדירה בשוק החופשי לפי שמאי ולא לפי מחיר החוזה. למשל, נכס ששוויו לפי שמאי הוא 1.2 מיליון נרכש ב-900,000 במחיר למשתכן.
75% מ1.2 מיליון הם 900,000, לכן הרוכש יצטרך להביא את המינימום הנדרש שהוא 100,000. מצד שני, לא יכול להיות מצב של 100% מימון. הרוכש חייב לשים לפחות 100,000 ש"ח הון עצמי, חוץ ממקרים מסוימים בהם הרוכש מקבל מענק, ואז התשלום יכול להגיע עד למינימום של 60,000 ש"ח.
במקרה בו הערכת שמאי עולה על 1.8 מיליון, אזי יוערך הנכס ב-1.8 מיליון או במחיר הרכישה, הגבוהה מביניהם.
האם אפשר להקדים תשלומים ובכך להימנע ממדד תשומות הבנייה?
הדבר נתון להסכמת הקבלן. לאחרונה יצא חוק חדש המגביל את ההצמדה למדד ל-40% משווי החוזה.
