החיים מלאים באי וודאות. לאורך כל תקופת המשכנתא, הסבירות שנבחר לערוך בה שינויים או לפרוע חלק ממנה היא גבוהה למדי. עם זאת, כל הזדמנות שנבחר לנצל תגיע עם מחיר. ברוב המקרים, יהיה עלינו לשלם עמלת פירעון מוקדם ככל שנבחר לפרוע את ההלוואה שלנו לפני המועד שהוגדר בהסכם מול הבנק.
כאן, נסביר מהי עמלה זו ומתי היא תחול.
מהי בעצם עמלת פירעון מוקדם?
עמלת פירעון מוקדם או בשמה המפחיד יותר, "עמלת היוון", היא עמלה המשולמת לבנק על פירעון מוקדם של מלוא סכום המשכנתא או חלק ממנו. חשוב להבהיר – עמלת הפירעון המוקדם איננה קנס, אלא תוצאה של תחשיב כלכלי שנועד לפצות הבנק בגין הפסדים שיהיה עליו לספוג בשל הפרת החוזה. בין השאר, נועדה העמלה לכסות את הריביות שיכול היה הבנק להרוויח אילולא הייתה נפרעת ההלוואה מוקדם.
זוהי גם הסיבה לכך שעמלה זו מכונה גם עמלת היוון – היא מתקבלת כתוצאה מהפיכת ערך כספי עתידי לערך בהווה. העמלה מגשרת על פער השווי.
למה צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם?
כשמחליטים לפרוע כסף מהמשכנתא, הבנק בודק בכמה כסף הוא יכול למכור את הכסף נכון להיום.
ככל שיתגלה שהכסף שווה היום פחות מאשר בתקופה הנקובה בה היה אמור להיות מושלם ההחזר, חלה עמלה שנועדה לפצות את הבנק על ההפסד.
נמחיש זאת בדוגמא: נניח שלקחנו 200,000 משכנתא ל-20 שנה בריבית של 5%. חלפו להן 5 שנים ואנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא. הבנק מבצע בדיקה ובוחן בכמה הוא יכול למכור היום משכנתא של 200,000 לתקופה של 15 שנה. הוא מגלה שכיום נמכרת משכנתא כזו בריבית של 3%. עם זאת, איתנו הבנק חתם על משכנתא של 5% ריבית ל-20 שנה. מכאן שהבנק מפסיד 2% ריבית ל-15 השנים הבאות.
ומה אם ההפרש הוא לטובת הבנק?
בוודאי לא יפתיע אותך לשמוע שבמקרה בו ההפרש הינו לטובת הבנק והוא מגלה כי הכסף יימכר היום בשווי גבוה יותר, הוא לא יפצה אותך על ההפרשים. עם זאת, הוא גם לא יגבה עמלת פירעון מוקדם כלל.
כך למשל, אם לקחנו הלוואה ב-4% ריבית וביום שנבוא להחזיר אותה הבנק יעשה בדיקה ויראה שהוא יכול למכור אותה ב5%, לא תיגבה עמלה.
איך הבנק מבצע בכלל את הבדיקה הזו להערכת עמלת פירעון מוקדם?
כדי להעריך את שווי הכסף, הבנק נכנס לנתונים של בנק ישראל (טבלת XL) על הריבית הממוצעת במשכנתאות ורואה מה הריבית שהוא יכול לקחת היום בהתאם לתקופת הזמן שנשארה לכם בהלוואה.
באיזה מסלולים נשלם עמלת פירעון מוקדם ובאיזה לא?
עמלת פירעון מוקדם משולמת במסלולים בריבית הקבועה או משתנה מעל 5 שנים (חוץ ממסלול זכאות) כמו:
- קבועה לא צמודה
- קבועה צמודה
- משתנה 5 ומעלה
ובאילו מסלולים לא?
- פריים.
- צמוד מט"ח.
- מק"מ.
- משתנות עד 5 שנים.
*במשכנתא הפוכה לרוב הריבית היא במסלול ק"צ אך לא גובים עמלת פרעון.
אילו הנחות בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת ללקוחות על עמלת פירעון מוקדם?
העיקרון פשוט למדי, ככל שצלחנו תקופה ארוכה יותר בהחזרי המשכנתא, כך עמלת הפירעון המוקדם תהיה נמוכה יותר. בנק ישראל מחייב את הבנקים לבצע הנחה זו על עמלות הפירעון על פי התנאים הבאים:
- עד 3 שנים – לא תחול כל הנחה
- בין 3-5 שנים –20% הנחה
- מעל 5 שנים–עד 30% הנחה
כך נחשב מראש את גובה עמלת הפירעון המוקדם
כדי להיערך מראש לכל תרחיש ולבחון את כדאיות הבחירות השונות שנוכל לבצע בחלוף השנים כמו מחזור משכנתא או מעבר בין מסלולים, חשוב שנלמד כיצד להעריך את העמלה שיהיה עלינו לשלם.
אלו כמה מהצעדים שנצטרך לנקוט בהם:
- בודקים את הריבית הממוצעת הנוכחית במסלול בו מתנהלת המשכנתא בהתאם לתקופה שנותרה להחזר המשכנתא. למשל, מסלול ריבית קבועה לא צמודה ל-10 שנים.
- מבצעים השוואה – אם הריבית היום גדולה מהריבית שהייתה כשנלקחה המשכנתא, זה המצב האידיאלי, לא תחול כלל עמלת פירעון מוקדם. אם הריבית קטנה יותר, נחסר בין שיעורי הריבית כדי להבין מהו ההפרש.
- את ההפרש שיצא, נכפיל בסכום שברצוננו לפרוע כפול הזמן שנותר למשכנתא (או עד לתחנת היציאה במסלולי ריבית משתנה). מהסכום הזה, נפחית את שיעור ההנחה לה אנו זכאים בהתאם לוותק.
ביצעת פירעון מוקדם? חשוב להקפיד על הצעדים הבאים
עם השלמת הפירעון המוקדם, חשוב לעדכן את הביטוח כך שיהיה זהה ליתרת המשכנתא הנוכחית. כמו כן, ככל שהתבצע פירעון מלא של המשכנתא, יש לוודא שהוסר שיעבוד הנכס. הבנק מחויב להסיר את השעבוד תוך 60 יום ממועד הפירעון וחשוב שנוודא שזה אכן קרה.
עם היערכות נכונה מראש ותחשיב כדאיות נכון, נוכל להפיק את המרב מהאפשרויות שלנו לאורך כל תקופת ההחזר. אין שום סיבה לשלם עשרות אלפי שקלים רק כדי לסיים כבר עם המשכנתא. על ידי בניית תמהיל חכם שיכלול בתוכו מסלול ניתן לפירעון, עם תכנון ארוך טווח ומפתח דרכים מפורטת, נוכל לקבל החלטות מושכלות מבלי לשלם עמלות פירעון יקרות.
