עכשיו, כשכל המשק נתון באי וודאות, קשה להתעלם מכמות ההצעות להלוואה שמופיעות השכם וערב בפרסומות בטלוויזיה וברדיו. אם נאמין למסרים השיווקיים של המוסדות הפיננסיים, נראה שכולם יכולים היום לקבל הלוואה. עם זאת, לא כל הבקשות להשוואה נתקלות בתנאים שווים. בין אם מדובר בשכיר עם משכורת יציבה וקבועה, עצמאי המנהל עסק עם עובדים רבים, עוסק זעיר המתנהל מהבית או תושב חוץ, לסטטוס שלנו תהיה השפעה רבה על מורכבות תהליך בקשת ההלוואה.
כאן, נבחן ארבעה סוגי לווים ואת טווח האפשרויות שלהם.
שכירים
כשזה מגיע להתנהלות מול הבנקים, אין ספק ששכירים נהנים מתנאי הפתיחה הטובים ביותר.
מבחינה רגולטורית, הבנק חש הכי בנוח להעניק הלוואה לעובדים שכירים, בעיקר כשמדובר בעובדי מדינה ועובדי חברות גדולות עם וותק רב שנים. ההכנסה הקבועה והמסודרת של השכיר מביאה עמה יציבות רבה וצפי ברור אודות התזרים החודשים, מה שמבטיח יכולת החזר.
נקודות חשובות בלקיחת הלוואה כשכירים
- במקרים בהם מספר העובד המופיע בתלוש הוא 1, יהיה עליך לצרף לבקשה מסמך שיוכיח כי על אף מספר העובד לא מדובר בשכיר בעל שליטה.
- כאשר הוותק במקום העבודה אינו משמעותי, יהיה עליך לספק תלושים ממקומות עבודה קודמים כדי לבסס רצף תעסוקתי.
- אם תנאים סוציאליים כמו דמי הבראה, בונוסים ופדיון ימי חופש אינם מופיעים בתלוש, יש לצרף טופס 106 על מנת שיוכרו בתחשיב הזכאות שלך להלוואה.
- אין די בהוכחת ההכנסה והרצף התעסוקתי, יהיה עלינו לצרף דו"ח תנועות כדי להציג את הפקדות השכר בחשבון הבנק.
- גם סדירות ההפקדות היא קריטית. ככל שאין הפקדות סדירות, יהיה עלינו להסביר לבנק מדוע כך מתנהלים הדברים. במקרים בהם מדובר בהפקדה לא סדירה בצ'ק, הדבר עשוי להיות בעייתי וישנם בנקים שלא יאשרו הלוואה במקרה כזה.
עצמאים
הבנק מחלק את רף הזכאות שלו ללווים עצמאים לשתי קטגוריות עיקריות – עוסקים מורשים ופטורים.
ככלל, אמנם, לקוחות בנק שהינם עצמאים לרוב יזכו ליחס חשדני יותר מהבנק מכיוון שאין להם הכנסה חודשית קבועה ותנודות הרווחים מדי חודש יכולות להיות דרמטיות.
איך בכל זאת מחושבת ההכנסה החודשית הממוצעת אם כן? לכל בנק שיטות חישוב ייחודיות לו.
עם זאת, ברוב המקרים יבחן הבנק את שומות המס שנתיים אחורה ויסקור דוחות רווח והפסד.
כדאי לקחת בחשבון שלרוב הלוואות עסקיות ייחשבו גם הן כהוצאות שמקטינות את ההון הפנוי.
הניסיון לימד אותנו כמה אופני התנהלות נפוצים בכמה מהבנקים הגדולים בישראל.
- מזרחי טפחות – לרוב יתייחסו להכנסה האחרונה, בעיקר כאשר היא הגבוהה ביותר. ככל שהאחרונה היא הנמוכה ביותר, תחושב ההכנסה על פי ממוצע שנתי.
- לאומי – ברירת המחדל של הבנק היא לרוב ההכנסה הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות. עם זאת, לאחר משא ומתן לרוב יתפשר הבנק על הסכום הממוצע בשנתיים האחרונות. ככל שקיים הפרש משמעותי בין השניים, תתבקש שומה נוספת ויבוצע ממוצע לפי שלוש שנים אחרונות.
- פועלים – ממוצע שלוש השנים האחרונות.
- דיסקונט – לרוב יבצעו ממוצע של השנתיים האחרונות, אך לעתים תהיה נטייה אל עבר ההכנסה הנמוכה ביותר.
- הבנק הבינלאומי – ממוצע שנתיים אחרונות.
כדאי לקחת בחשבון שבמקרים של עצמאי חדש במעמדו, בעיקר כשאין דוח שומה עדיין, ייתכן שייחשב העיסוק העצמאי החדש כרצף תעסוקתי לאחר עבודה כשכיר ובמקרה זה תחושב הזכאות על פי תלושי משכורת.
ומה לגבי עוסק פטור?
על מנת להשיב על שאלה זו, נתעכב לרגע על הגדרת העוסק הפטור. עוסק פטור מכונה כך מכיוון שהוא פטור מגביית מס ערך מוסף (מע"מ) בגין עסקאותיו ואינו רשאי לקזז מע"מ בגין תשומותיו.
נכון לשנת 2023, תקרת ההכנסות המותרת לעוסק פטור היא עד מחזור שנתי בגובה 107,692 שקלים, שהם הכנסה חודשית של עד 8,974 ש"ח בחודש. מעבר לתקרה זו, יהיה עליו להירשם כעוסק מורשה או חברה בע"מ. להבדיל מעוסק מורשה, לעוסק פטור לרוב אין רו"ח צמוד שימלא עבורו את הדוחות. במקרים רבים ניתן פשוט להתעלם מהכנסה הזו (אם ההכנסות של בן/בת הזוג מספיק גבוהות). אם ההכנסה עוברת את מדרגות המס, יהיה על העוסק לפנות אל רואה חשבון שימלא עבורו דו"ח שנתי. חשוב אמנם להבין כי הכנסות שלא ידווחו,
לא ניתן יהיה להצהיר עליהן לבנק ובמעמד לקיחת הלוואה, ייחשב הדבר כאילו אין לך הכנסה כלל.
שכיר בעל שליטה
לווים שהם בעלי חברה בע"מ ומקבלים משכורת מהחברה של עצמם נקראים "שכיר בעל שליטה". כדי להיחשב לשכיר בעל שליטה, אין חובה להחזיק בבעלות המלאה בחברה. ברוב המקרים, יהיה השכיר בעל השליטה גם העובד מספר 1 בחברה ורשום כך בתלוש. מכיוון שללווה שליטה מלאה על משכורתו ואף עשוי לדחות תשלום משכורת לטובת שמירה על מחזור החברה, הבנקים לעתים קרובות בררניים מאוד בנתינת הלוואות למחזיקי מעמד זה. כדי להבטיח שנשמור על האמינות שלנו מול הבנק, יש לוודא שקיימת חפיפה מלאה בין ההפקדות לבין המשכורת בתלוש.
כדאי לקחת בחשבון שכחלק מהכנסות השכיר בעל השליטה, ניתן יהיה לקחת בחשבון גם את הדיבידנדים כמקור הכנסה, ככל שהלווה מחזיק ב-100% מהחברה וחשוב לוודא שרואה החשבון מכניס זאת לתחשיב. חשוב לשים לב שדיבידנד לחלוקה (בניגוד לדיבידנד שכבר חולק) מחושב עם הפחתה ולרוב יוכר רק ב80% מערכו.
אך גם פה, לכל בנק הסתכלות משלו על הכנסות של שכיר בעל שליטה.
תושב חוץ
גם לווים שאינם ישראלים יכולים לרכוש נכס בישראל ולקבל משכנתא לטובת הרכישה.
כאן, חשוב להבחין בין שני מונחי יסוד:
- אזרחות – נקבעת על פי דרכון ותעודת זהות וניתן להחזיק בכמה מהן. האזרחות היא שתקבע את שיעור המימון המרבי שנהיה זכאים בו. לווים שאינם אזרחי ישראל יורשו לקבל עד 50% מימון בלבד.
- תושבות מס – ניתן להחזיק אך ורק בתושבות מס אחת בעת ובעונה אחת וזו נקבעת על פי מרכז החיים של האדם בו הוא מנהל את מרבית חייו ועיסוקיו. לווים שישראל אינה מרכז חייהם יחויבו בתשלום מס רכישה מלא, גם אם מדובר בדירתם הראשונה.
כדי לקבל הלוואה כתושבי חוץ יהיה עלינו לצרף לבקשה דרכון, תדפיס עו"ש, ותלושי משכורת (אם קיימים).
לא כל הבנקים מתירים נכון להיום לחתום על מסמכי ההלוואה בחו"ל. עם זאת, בנק מזרחי טפחות מאפשר להסמיך מיופה כוח לחתום בשם תושב החוץ על מסמכי המשכנתא. במקרה כזה, על הלווים לחתום על התצהירים של המשכנתא בעצמם ולשלוח את מסמכי המקור לארץ עם ייפוי הכוח.
