זוהי ללא כל ספק שאלת השאלות כשאנו עומדים בפני ההחלטה לקחת משכנתא. אחרי הכול, אחוז המימון שיהיה זמין לנו ישפיע באופן דרמטי על טווח האפשרויות שלנו. התשובה לשאלה זו תלויה במשתנים רבים – מההון העצמי שעומד לרשותנו ועד לסוג הנכס הנרכש. כאן, נסביר אילו גורמים משפיעים על אחוז המימון ונבחן כמה משכנתא אפשר לקחת בתרחישים שונים.

כיצד משפיע ההון העצמי על אחוז המימון?

הון עצמי הוא כמות הכסף ההתחלתי שעומד לרשותך אשר ביחד עם המשכנתא ישמש לרכישת הנכס.
ההון העצמי משפיע משמעותית על גובה המשכנתא שניתן יהיה לקחת. ככל שגדל ההון העצמי כך ניתן יהיה לקחת משכנתא גדולה יותר. לכן, כשניגשים לבנק חשוב מאוד לחשב יחד את עלות הדירה ואת העלויות הנוספות הנלוות לעסקה ולהוריד אותן מההון העצמי, או לחילופין להחילן על גובה המשכנתא שיהיה עלינו לקחת.
כך, נהיה בטוחים שהכול מכוסה ולא נגלה בסוף הדרך שתידרש לנו הלוואה נוספת לממן את העלויות הנלוות בתנאים נוחים פחות מאלו שזמינים לנו במשכנתא. אם כך, כדי להשיב על השאלה כמה משכנתא אפשר לקחת, הכול מתחיל ונגמר בסכום ההתחלתי שאיתו מתחיל תהליך החיפוש אחר המשכנתא המושלמת.

נסיבות רכישת הנכס

אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל תלוי במידה רבה בסטטוס של הלווים.
כאן, נבחן שלושה סטטוסים עיקריים – רכישת דירה ראשונה, שיפור דיור או רכישת דירה שנייה ומעלה.

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה?

במקרה כזה, גובה אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 50% בלבד. כלומר, המשכנתא שווה להון העצמי.
כלומר, המשכנתא הכי גדולה שניתן יהיה לקבל מהבנק תהיה עד פי שלושה מההון העצמי.

כמה משכנתא אפשר לקחת על שיפור דיור?

ככל שמדובר ברכישת נכס חליפי לנכס קיים, כאשר הרכישה מותנית בהתחייבות כי הנכס הישן יימכר,
אחוז המימון המקסימאלי יעמוד על 70% מהשמאות. כלומר, יהיה עליך להעמיד 30% הון עצמי. במקרה הזה, המשכנתא הכי גדולה שניתן יהיה לקבל הבנק תהיה עד פי 2.33 מההון העצמי.

ומה לגבי רכישת נכס שני ומעלה?

במקרה כזה, גובה אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 50% בלבד. כלומר, המשכנתא שווה להון העצמי.

כדי להמחיש את הדברים, ניתן לעיין בטבלה המצורפת לדוגמה.

סטטוס	הון עצמי + משכנתא	אחוז מימון
נכס ראשון ויחיד.	250,000 ₪ אלף הון עצמי + 750,000 ₪ משכנתא.	75% אחוז מימון.
נכס חליפי.	300,000 ₪ אלף הון עצמי + 700,000 ₪ משכנתא.	70% אחוז מימון.
נכס שני ומעלה.	500,000 ₪ אלף הון עצמי + 500,000 ₪ משכנתא.	50% מימון.

האם התנאים שונים בפרויקט מחיר למשתכן?

בהחלט, ישנה הנחה משמעותית ברכישת הנכס במסגרת פרויקט זה וזהו המקרה היחיד בו שווי הנכס בשמאות עשוי להיות גבוה יותר ממחיר החוזה. הבנק גוזר את אחוז המימון למשכנתא מתוך השווי של הדירה בשמאות בשוק החופשי, ולא לפי המחיר בפועל שהוא נמוך יותר. כתוצאה מכך, ניתן להגיע לרכישה במחיר למשתכן עם סכום מינימום של 100 אלף ₪.

לדוגמה: דירה 4 חדרים בנתניה שהשווי שוק שלה הוא 1,200,000 ₪ והמחיר בחוזה הוא 900,000 ₪.
75% מ-1,200,000 שווה ל=900,000 ₪. העסקה כביכול ממומנת ע"י הבנק ב-100%, אך בגלל שחייבים להגיע עם מינימום 100,000 ₪, ההון העצמי שלנו יעמוד על 100,000 ₪. כמו כן, ישנם אזורי פיתוח בהם אנו עשויים להיות זכאים למענק שניתן להחשיב כחלק מההון העצמי ועשוי להוריד את ההון העצמי שנצטרך לגייס בעצמנו עד לכ-60 אלף ₪.

טיפים שימושיים לשיפור אחוזי המימון

כעת, לאחר שביססנו כמה משכנתא אפשר לקחת בכל מצב ועבור כל נכס, ריכזנו כאן כמה כלים יעילים שיאפשרו לך לממן ביתר קלות את הרכישה.

גיוס הון נזיל נוסף

לעתים קרובות שוכבים סכומים לא מבוטלים בקרנות שונות שפשוט שכחנו מהן כמו קרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. הסכומים נחסכים במסגרת מקומות עבודה קודמים ולא תמיד זוכרים כלל כמה יש ואיפה. לא פעם, אנשים לא ידעו אפילו ששכבו להם סכומים בקרנות שכבר נעשו נזילות. תמיד כדאי לבדוק זאת ולבצע סקירה של כלל החסכונות שלך.
גם אצלנו בקרדיט אינווסטור, ניתן לבצע את הבדיקה הזו בקלות. כל מה שנדרש הוא רק למסור מספר תעודת זהות ולקבל ריכוז מקיף של כלל מוצרי החיסכון שנצברו לאורך השנים.

לשפר את אחוז המימון בסיוע ההורים

אם להורים יש נכס בלי משכנתא או כל שעבוד אחר, אפשר למשכן אותו עד 50% משווי הנכס ולקחת עליו משכנתא, ולהחשיב את המשכנתא הזאת כחלק מההון העצמי של הילדים לקניית הדירה, כך שההורים יהיו המלווים והילדים יהיו המחזירים.
כך למעשה מגדילים את ההון העצמי לקניית הדירה וכפועל יוצא מכך גם אחוז המימון.

האם כדאי לקחת הלוואה נוספת מבנק אחר או באפיק חוץ בנקאי?

זוהי תמיד אפשרות, אך היא אינה תמיד מומלצת וכדאי לקבל החלטה כזו בזהירות רבה. אם כבר עושים את זה, לא כדאי לומר שמטרת ההלוואה היא להגדלת ההון העצמי. הבנקים מעבירים נתונים זה לזה והנתון הזה עלול להוריד לנו מאחוז המימון. בפועל, כל הלוואה שניקח המתפרשת על מעל לשנה וחצי תפגע מיכולת ההחזר החודשי שלנו.
ברוב המקרים ככולם, הלוואות כאלו יתקבלו בתנאים פחות טובים מאלו שנקבל עבור המשכנתא.

כדי להבטיח שכל החלטה שנקבל תשרת אותנו על הצד הטוב ביותר, מומלץ לפנות ליועץ משכנתא מקצועי שיוכל לבנות עבורך תוכנית המותאמת במדויק ליכולות והצרכים הייחודיים שלך.
רוצה לקבל סיוע צמוד ממומחי המשכנתא של קרדיט אינווסטור? לתיאום שיחת ייעוץ ראשונית, ניתן לפנות אלינו כאן והצוות שלנו יחזור אליך.