אם הצעדים הראשונים שלך בעולם המשכנתא הציפו אותך במונחים תמוהים ומסורבלים, כנראה שאינך לבד.
בין אם זו רכישת הדירה הראשונה שלך, או אם החלטת למחזר את המשכנתא הקיימת, הבנה מדויקת של הטרמינולוגיה הבנקאית היא המפתח כדי לקבל החלטות מושכלות. כאן, ריכזנו מילון מונחים מקיף בו נמצאים כל עמודי היסוד שנסקור יחד בתהליכי יעוץ משכנתא.
אינפלציה
עלייה כללית ומתמשכת במחירי המוצרים והסחורות במדינה או בשוק מסוים, אשר מורידה למעשה את ערכו של המטבע המקומי גם ביחס לעצמו וגם בהשוואה למטבעות אחרים. מדד המחירים לצרכן הוא אחד מהמדדים העיקריים שמשקף את גובה האינפלציה, אך הוא אינו היחיד. אם במהלך תהליך יעוץ משכנתא הוחלט לקחת משכנתא צמודה למדד, שיעור הריביות למעשה משתנה בהתאם לשיעור האינפלציה.
משמעות הדבר היא שתהיה לנו ודאות שהקרן תשמור על ערכה. כלומר, ככל שבהמשך הדרך המדד יעלה,
גם הקרן תעלה איתה כך שהקרן שומרת על ערכה תמיד.
אישור זכויות
מסמך המפרט את הזכויות, השעבודים וההערות אשר רשומים לגבי מקרקעין מסוימים אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
לרוב יבוא במקום נסח טאבו, נפוץ בדירות חדשות בנות עד 5 שנים שהעו"ד עוד לא ביצעו רישום בטאבו.
אישור עקרוני
אישור ראשוני לקבלת משכנתא שאינו מחייב את הבנק להעביר את ההלוואה בפועל למבקש.
מימוש האישור מותנה באימות הפרטים שנמסרו בבקשת ההלוואה ועמידה בתנאים הנדרשים מבחינת הבנק.
עם האישור העקרוני, ניתן לקדם עסקת רכישת נכס. כדי להבטיח שנקבל אישור עקרוני עם תנאים נוחים ושמותאמים לצרכים שלנו, מומלץ לקבל יעוץ משכנתא לפני שפונים לבנקים.
מהי חשיבותו של מדד המחירים לצרכן?
המדד מהווה את הרכיב החשוב ביותר בחישוב שיעור האינפלציה וכפועל יוצא מכך, את שיעור הירידה או העלייה בערכו של הכסף כל חודש. אם המדד עולה משמעות הדבר היא שצריך יותר כסף בשביל לקנות את אותם מוצרים ושירותים ומכאן באה לידי ביטוי האינפלציה.
ביטוח חיים
כל מקבלי המשכנתא בישראל נדרשים לרכוש פוליסת ביטוח חיים שישמש כבטוחה כנגד ההלוואה.
כיסוי זה מבטיח כי בכל מקרה של פטירת הלווה, ההלוואה תסולק מכספי הביטוח. הלווה רשאי לבטח את עצמו בכל חברת ביטוח. עם זאת, יש לוודא כי הפוליסה עומדת בכל דרישות הבנק.
רכישת מוצרי ביטוח מתאימים למשכנתא מהווה חלק בלתי נפרד מכל תהליך יעוץ משכנתא.
ביטוח נכס
זהו מוצר ביטוח נוסף שיהיה עלינו לרכוש ושנוכל להסתייע ברכישתו בכיסוי המתאים ביותר לצרכים שלנו במהלך יעוץ משכנתא. הביטוח מעניק כיסוי כנגד כל נזק שעשוי לפגוע בערך הנכס כגון רעידות אדמה ונזקי צנרת.
גובה הביטוח יהיה זהה ליתרת ההלוואה בתוספת מרווח בטחון והלווים רשאים לבטח עצמם בכל חברת
ביטוח כל עוד הפוליסה עומדת בדרישות הבנק.
ביטחונות
נכס כלשהו המשועבד לטובת הבנק להבטחת פירעון של חוב ואשר ניתן לממשו במידה והלווים אינם עומדים בתשלומים.
גרירה לערבות בנקאית
רבים מהלווים הפונים ליעוץ משכנתא הינם משפרי דיור. במקרים רבים, ייתכן כי הנכס הישן כבר נמכר, אך טרם נרכש נכס חדש. במקרה כזה, כדי לשחרר את הנכס הנמכר מהשעבוד הרובץ עליו מבלי לפרוע את המשכנתא, יהיה עלינו לבקש מהבנק המסחרי ערבות בנקאית לטובת הבנק הממשכן ועם רכישתו של הנכס החדש, תיגרר ההלוואה אליו ותשוחרר הערבות הבנקאית.
יש לשים לב לעלויות החזקת המשכנתא, בניגוד לפיקדון רגיל שאנו מפקידים לבנק ומקבלים עליו ריבית, כאן הבנק גובה מאיתנו ריבית על החזקת התנאים.
גרירת משכנתא
תהליך בו נכס עליו רובצת משכנתא נמכר ובמקומו נרכש נכס אחר. בהליך הגרירה, הבנק מעביר את השעבוד מהנכס הישן לחדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת, אשר תמשיך לרבוץ על הנכס החדש.
לרוב הדבר יהיה משתלם כשהריבית הייתה נמוכה יותר כשהמשכנתא נלקחה, ומאז עלתה.
כדי לקבוע האם זהו אכן הצעד המתאים ביותר, מומלץ לבצע תחילה יעוץ משכנתא.
דרגה שווה – פרי פסו
תהליך בו משועבד הנכס לטובת מספר נושים (בד”כ שניים) אשר מסכימים כי בכל מקרה בו הנכס ימומש, יקבל כל אחד את חלקו היחסי בהתאם להלוואות אשר נתן.
דרגה שנייה
שעבוד נכס לטובת מספר בנקים תוך הסכמה ביניהם כי במידה והנכס ימומש, הבנק בעל הדרגה הראשונה יקבל את חלקו קודם ורק אח”כ יפרע הבנק הרשום בדרגה שנייה ממה שיישאר.
הודעת משכון
הודעה החתומה ע”י בעל הזכויות החוזיות בנכס ובה נאמר שהוא ממשכן את זכויותיו בנכס לטובת הנושה (במקרה של משכנתא – זהו למעשה הבנק). הרישום יופיע ברשם המשכנות שהוא מרשם הפתוח לעיני הציבור. תהליך זה מהווה חלק בלתי נפרד מקבלת משכנתא ויעוץ משכנתא.
הוראת קבע
הרשאה לחיוב חשבון הניתנת על ידי הלקוח לבנק בו מתנהל חשבון העובר ושב שלו ומאפשרת להעביר תשלומים מחשבונו לפירעון המשכנתא בתשלומים קבועים לתקופה מוגדרת.
לרוב הבנק מאפשר לשלם את תשלומי ההלוואה רק בדרך זו, אך לפעמים מאפשר לשלם גם במזומן או דרך תלושים.
היוון
הפיכתם של תשלומים עתידיים לפירעון בהווה בהתאם לערכם הנוכחי במעמד הפירעון.
המילה נגזרת מהמילה "הווה".
היטל השבחה
תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור או שינוי תכנית.
גובה ההיטל מהווה מחצית מערך ההשבחה.
הלוואת מקום
הלוואה מכספי המדינה, בתנאים מעודפים ולתקופה ארוכה, הניתנת בהתאם לנהלים של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לאוכלוסייה העונה על קריטריונים מסוימים באזורי עדיפות לאומית.
בתהליך יעוץ משכנתא, יוכלו הלווים לבחון האם באפשרותם לקבל הלוואה כזו.
הלוואה עומדת
הלוואה שהלווים אינם מחויבים בתשלומים בגינה כל עוד הם עומדים בתנאים אשר נקבעו בה מבעוד מועד.
הסכם חכירה
אדם הרוכש נכס על אדמות המנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל נדרש לחתום על חוזה חכירה המבטיח את זכויות החכירה שלו (שהיא למעשה שכירות לתקופה ארוכה) שכן הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.
הסכם פיתוח
הסכם המאפשר לבעל קרקע לפתח קרקע ולבנות עליה. במסגרת ההסכם, בעל הקרקע מחויב לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. לאחר הפיתוח, עליו לחתום בעצמו או להחתים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל, אשר התירה לו לפתח את הקרקע, כדי להסדיר את חכירת הקרקע לתקופה ארוכה.
הערת אזהרה
הערה הנרשמת במרשם של לשכת המקרקעין בישראל (טאבו) ביחס למקרקעין מסוימים במטרה למנוע עסקאות כפולות וסותרות ולמען הבטחת הזכויות של הרוכשים או של הבנק שנותן את המשכנתא.
ההערה נרשמת לרוב מתוקף הסכם רכישה או מתוקף התחייבות לרישום משכנתא.
הערכת שמאי / שמאות / שומת מקרקעין
כאשר הבנק נותן הלוואה כנגד נכס המשמש כבטוחה הוא מבקש לברר את ערך המקרקעין והזכויות בו כדי לוודא שיהיה ממה להיפרע. הבדיקה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים ומורשה מטעם הבנק הממשכן.
חברה משכנת
חברת בנייה המוכרת על ידי משרד הבינוי והשיכון כחברה בעלת סמכות לנהל רישומי זכויות ושעבודים בנכסים, עד אשר הנכס יירשם בלשכת רישום המקרקעין.
חכירה
שכירות לתקופה ארוכה קצובה בזמן בעבור תשלום מסוים לבעל הקרקע (בד”כ מדובר על חכירה מרשות מקרקעי ישראל). רישום כחוכר במקרקעין דומה לרישום כבעלים בפועל אולם מהווה זכות חלשה יותר.
חשבון מוגבל
חשבון שלא ניתן למשוך ממנו צ’קים למשך שנה. חשבון יוגדר כמוגבל ככל שסורבו במשך 12 חודשים עשרה צ’קים או יותר שנמשכו עליו. הגבלת חשבון היא צעד דרסטי של הבנק שמבטא את חוסר האמון שלו בלקוח.
לקוח שחשבונו מוגבל או הוגבל בתקופה האחרונה יתקל בקשיים בקבלת הלוואות ומשכנתאות מהבנקים.
ייפוי כוח נוטריוני
הרשאה שנותן אדם לאדם אחר (מיופה הכח) לעשות דבר מה בשמו (בעניין ספציפי או באופן כללי),
כאשר ההרשאה ניתנה ונחתמה בנוכחות עו”ד נוטריון המאשר את חתימתו של נותן ייפוי הכוח.
בתהליך לקיחת משכנתא הלווים מייפים את כוחו של הבנק לפעול בשמם לרישום המשכנתא לטובתו.
לשכת רישום המקרקעין – טאבו
לשכה לרישום והסדרת מקרקעין השייכת למשרד המשפטים ופועלת מכוח חוק המקרקעין בה מנוהל רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית או על נכסים בחכירה, אשר הועברו לרישום בטאבו (בניגוד למקרקעין הרשומים במנהל למשל). כל אדם זכאי לעיין בפנקסי הרישום ולקבל מידע באשר לכל נכס בכפוף לתשלום אגרה. במהלך יעוץ משכנתא, ניתן יהיה להסתייע ביועץ גם בתהליך רישום המקרקעין ובדיקת הנכס.
מדד המחירים לצרכן
מדד המתפרסם בכל 15 לחודש ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומודד את שינוי המחירים של סל מוצרים ושירותים מסוים. מדד זה משפיע משמעותית על שיעורי הריבית במסלול משכנתא מסוימים ולכן, מדובר במדד קריטי כחלק מיעוץ משכנתא.
מכתב החרגה
מכתב המונפק על ידי בעל השעבוד במקרקעין (הבנק) בו הוא מצהיר כי הוא מוכן לא להחיל את השעבוד על חלק מסוים במקרקעין. למשל, דירה ספציפית בחלקה המשועבדת.
מכתב כוונות
מכתב המונפק על יד הבנק הממשכן המאשר כי בכפוף לקבלת יתרת החוב לסילוק המשכנתא יסכים הבנק לשחרר את המקרקעין מהשעבוד הרובץ עליו.
מס רכישה
מס רכישה מוטל על רוכש דירת מגורים בהתאם למדרגות המס המוגדרות בחוק.
לבעלי דירה יחידה ישנן הקלות ממס הבאות לידי ביטוי במדרגת מס נמוכות יותר. במסגרת יעוץ משכנתא, ניתן יהיה לבחון את זכאותך להקלות והפחתות במס הרכישה וישנם גם רוכשים שזכאים לפטור מוחלט ממס זה.
מס שבח
מס המוטל על רווח ההון, דהיינו ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין.
למס מערכת פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. ניתן לקבל מידע נוסף על הפטורים הזמינים לך במסגרת יעוץ משכנתא.
מענק מותנה
מענק הניתן בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון לאוכלוסיה העונה על קריטריונים מסוימים באזורי עדיפות לאומית. המענק ניתן ל-15 שנים וככל שהזכאים עומדים בתנאים, כל שנה מופחת מההחזר החלק ה-15 מהמענק המקורי. כך, לאחר 15 שנה הופך המענק למענק מוחלט. היה והזכאים לא עמדו בתנאים, הופך המענק להלוואה צמודה למדד בצירוף 2% ריבית לשנה.
משכנתא הפוכה
משכנתא הניתנת לבני 60 ומעלה בתשלום אחד או בתשלומים חודשיים כאשר הפירעון יתבצע לאחר פטירת הלווה ומימוש הנכס או עזיבת הלווה את הנכס. מסלול זה מתאים לאנשים בגיל הזהב, בעלי נכס, המעוניינים לשפר את איכות חייהם אך אין להם מספיק הכנסות כדי להחזיר משכנתא מדי חודש.
ניתן לקבל יעוץ משכנתא גם עבור שירות זה.
עמלת פירעון מוקדם
עמלה המפוקחת על ידי בנק ישראל ונגבית על ידי הבנק בעת פירעון מוקדם של הלוואה.
העמלה מורכבת משלושה סוגי העמלות עיקריים: עמלה תפעולית על ביצוע פעולה, עמלה בגין אי-הודעה מוקדמת (אם לא הודעתם 10 ימים קודם על רצונכם לפרוע את ההלוואה) ועמלת הפרשי היוון (במקרה בו הריבית במשק נמוכה יותר מהריבית הנקובה בהלוואה, עמלה זו מכסה את ההפסד של הבנק).
עמלת פתיחת תיק
סכום חד פעמי, הנגבה על ידי הבנק בעבור שירות פתיחת תיק הלוואה ועד לביצוע ההלוואה בפועל.
נקבע בדרך כלל כשיעור מסוים מסכום האשראי המאושר.
פרצלציה
חלוקה של מקרקעין עפ”י החלוקה המופיעה בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת לחלקות אשר ניתן לרשום אותן בפנקסי המקרקעין (טאבו). התהליך מתבצע באמצעות מודד מוסמך והוא מבוקר ומאושר ע”י הועדות המקומיות לתכנון ולבניה והמרכז למיפוי ישראל.
ריבית אפקטיבית / מתואמת
הריבית המשולמת בפועל על ההלוואה אחרי שקלול מועדי חיוב הריבית והעמלות והתשלומים הנוספים.
ריבית פיגורים
ריבית המשולמת על סכום כלשהו מההלוואה אשר לא שולם במועד הפירעון על פי ההסכם על התקופה שחלפה עד מועד הפירעון בפועל.
שיעור ריבית הפיגורים המקסימאלי יהיה שיעור ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים + 6.5%.
רשם המשכונות
מאגר מידע של משרד המשפטים המכיל מידע לגבי משכונות שנרשמו וכוללת מידע לגבי הנושה, החייב והנכס הממושכן. בהתאם לחוק פעולת משכון חייבת להירשם כדי למנוע עיסקה סותרת בנכס ולמען הבטחת זכויות הנושה.
