אין משכנתא ללא ערבויות ובטוחות – זוהי עובדה מוגמרת שמהווה נקודת מוצא לכל תהליך קבלת מימון.
העובדה הזו מקבלת משנה תוקף כשלוקחים הלוואה בסכומים כה גבוהים ולטווח כה ארוך כמו משכנתא.
כחלק בלתי נפרד מתהליך המשכנתא, יהיה עלינו לדאוג לביטחונות ראויים.
כאן, נסביר אילו בטחונות יהיה עלינו להעמיד וכיצד לעשות זאת בצורה המיטיבה ביותר.
מה זה בטחונות?
חשוב שנבין את העיקרון שעומד מאחורי רעיון הביטחונות. כאשר הבנק מעמיד משכנתא ללווה, הוא למעשה מבצע תהליך של ניהול סיכונים. אחרי הכול, הבנק מלווה לנו סכומים גבוהים למשך עשרות שנים.
המון יכול לקרות למשך תקופה כה ארוכה. תרחישים רבים עלולים לפגוע ביכולות ההחזר או בנכס והבנקים הם אלו שנושאים בשלל הסיכונים הללו. לכן, הם רוצים לבטח אם עצמם ולוודא שיהיו בידיהם כלים שיאפשרו להם לכסות אובדן בכל מקרה בו לא נוכל להחזיר עוד את הכסף.
לשם מה בטחונות במשכנתא: אילו סיכונים לוקח הבנק במסגרת משכנתא?
- מוות הלווים – פטירת כל אחד מהמפרנסים במשפחה יפגע באופן ניכר ביכולת ההחזר של המשפחה.
כדי לכסות את עצמם מפני סיכון זה, דורש הבנק מהלווים כחלק מבטחונות במשכנתא, לרכוש ביטוח חיים. - ירידת ערך הנכס – מכיוון שהנכס הוא בטוחה מרכזית במסגרת ההלוואה, ירידה בערך עלולה לגרום להפסד משמעותי לבנק במקרה בו יממשו בטוחה זו. לכן, הלווים נדרשים לרכוש גם ביטוח מבנה.
- אי עמידה בתשלומי המשכנתא – יכולת ההחזר של הלווים יכולה להישחק מטווח רחב של סיבות.
כדי להבטיח שהבנק יהיה תמיד מכוסה, הנכס ממושכן ומשמש כבטוחה.
10 בטחונות במשכנתא שיידרשו מאיתנו
כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, יהיה עלינו לבצע את התהליכים הבאים שיהוו חלק מהעמדת בטחונות במשכנתא.
- שטר משכנתא – שטר שמנפיק הבנק ומצהיר כי הנכס משועבד לבנק עד שההלוואה תשולם במלואה.
- מסמך התחייבות עבור רישום משכנתא – זהו מסמך עליו מחתים הבנק את הלווים ומחייב אותם לשלם את המשכנתא על הדירה גם במצב בו לא נרכשה הדירה בסוף. ההתחייבות ניתנת כאשר לא ניתן עדיין לרשום משכנתא בפועל והיא מהווה בטוחה זמנית המוגבלת בזמן עד לרישום המשכנתא בפועל.
- משכון זכויות – פעולה זו מתבצעת על ידי חתימה על מסמך שנקרא "הודעת משכון", שזה מסמך שהבנק מנפיק שאומר שעד לנטילת המשכנתא הזכויות בנכס הן של הבנק ולא של הקונה (הזכויות החוזיות לפי חוזה הרכישה). את חוזה המשכון הזה רושמים ברשם המשכונות.
- רישום הערת אזהרה – כחלק מבטחונות המשכנתא, נדרש לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק שתמנע מהבעלים של הדירה לעשות עסקה בדירה בלי אישור הבנק. כמו כן, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה שתבטיח שהנכס לא נמכר לעוד גורם במקביל במהלך העסקה.
- הערכת שמאי – לפני שהבנק נותן משכנתא, הוא שולח שמאי שיבחן בשבילו את הנכס.
השמאי בוחן את שווי הנכס כדי לראות שהבית נקנה במחיר האמיתי שלו ולא במחיר "מפוברק". בנוסף, הוא מוודא שהנכס המוצע לבנק הינו בטוחה מספיק טובה, ללא חריגות בנייה והערות כגון מבנה מסוכן. - דו"ח שעבודים מרשם המשכונות – כדי לאשר שהנכס שבכוונתך לרכוש אינו משועבד, נדרש ייפוי כוח נוטריוני שיאפשר לבנק לבדוק זאת. המסמך הזה גם מקנה לבנק את הסמכות למכור את הבית לצד שלישי במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
- בטחונות במשכנתא על פי חוק המכר – במקרה בו נרכשה הדירה מקבלן, נדרשת על פי חוק ערבות מטעם הבנק המלווה את הפרויקט שבו רכש הלווה דירה. ערבות זו מבטיחה שהכספים ששולמו לקבלן יכוסו במקרה בו הקבלן הגיע לחדלות פירעון באמצע הפרויקט.
- ערבים למשכנתא – ישנם מקרים מסוימים בהם הבנק ידרוש לצד בטחונות במשכנתא שציינו עד כה, גם להחתים ערבים. במקרה בו לא יהיה עוד באפשרותך לשלם את המשכנתא, הבנק יגבה את החוב מהערבים. הערבים יידרשו למסור תלושי שכר לבנק על מנת להעריך את יכולת ההחזר.
- חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם זהות המוכרים מהווה בטחונות במשכנתא. הם נדרשים לחתום על מסמכים עבור הבנק בהם הם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה.
כך ניתן להבטיח שהמוכרים לא ייעלמו עם הכסף במקרה שהעסקה לא מומשה. - ביטוח משכנתא – ביטוח חיים וביטוח נכס. כאמור, כדי להבטיח שהבנק לא יספוג הפסדים ערב פטירת הלווים או ירידה בערך הנכס, נדרשת רכישת ביטוח חיים ורכוש כחלק בלתי נפרד מהעמדת בטחונות במשכנתא.
כפי שניתן לראות, ישנן לא מעט משימות שממתינות לנו במסע אל עבר המשכנתא. כדי שנבטיח שנעבור אותו על הצד הטוב ביותר, חשוב לוודא שעומדים לרשותנו מורי דרך מקצועיים.
לתיאום שיחת ייעוץ עם יועץ משכנתא מוביל בתחומו שילווה אותך במסע המשכנתא, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.
