אם כבר התחלת בצעדים הראשונים שלך בחיפוש אחר משכנתא משתלמת, סביר מאוד להניח שכבר נחשפת למונח תמהיל משכנתא. במובנים רבים, זוהי הנוסחה שמאפשרת לך להתאים את החזר ההלוואה לתנאי החיים הייחודיים לך ולבנות תוכנית כלכלית שתשרת אותך גם בעתיד. גורמים רבים נכנסים אל התחשיב כשזה מגיע לבניית התמהיל הנכון וכל בחירה שנעשה, יכולה לעשות הבדל עצום בהחזר החודשי ובאפשרויות שיעמדו לרשותנו. כדי לעשות סדר, חיברנו כאן מדריך שיאפשר לך להתמצא באחד מהמושגים החשובים ביותר בתהליך לקיחת משכנתא.

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא למעשה היחס בו משולבים מסלולי הלוואות שונים לכדי הלוואה אחת. משכנתאות זמינות בבנקים במגוון של מסלולים המשתנים בשיעורי הריבית, בתנודותיה, בהצמדתה למדד ובמאפיינים רבים נוספים שמשפיעים על ההחזר החודשי. כל מסלול כזה הוא למעשה הלוואה בפני עצמה עם תנאים מובחנים. שילוב המסלולים הללו במסגרת בניית תמהיל משכנתא מאפשר להתאים את המשכנתא לצרכי הלווה ולרמת הסיכון שהוא יכול ומוכן לקחת על עצמו.

מדוע נדרש תמהיל משכנתא?

עולה שאלה מתבקשת, למה מלכתחילה אנחנו צריכים לשלב כמה מסלולים? הסיבה לכך היא ששילוב כזה מאפשר לנו לפזר סיכונים. המשכנתא, כמו כל עסקה, טומנת בחובה סיכון. התאמה אישית של המסלולים השונים מאפשרת לצמצם את הסיכון למינימום האפשרי.

כדי להסביר טוב יותר למה אנו מתכוונים כשאנחנו אומרים פיזור סיכונים בהקשר תמהיל משכנתא, שווה להתעכב רגע על דוגמא קטנה:

נניח שבחרנו לקחת משכנתא במסלול פריים. כלומר, מסלול בריבית בנק ישראל פלוס 1.5%. ריבית הפריים אכן הייתה נמוכה מאוד בין שנת 2015 עד 2021. עם זאת, לאחר מכן חלה קפיצה אדירה ופתאומית בשיעור זה. ליתר דיוק, חלה עלייה מ-1.6% ל-6.25% תוך פחות משנה. במקרה כזה, ההחזר החודשי יכול לזנק באופן דרמטי. אם היינו לוקחים רק אחוז מסוים מגובה המשכנתא במסלול הפריים, השפעת עליית ריבית הפריים הייתה נמוכה בהרבה. שילוב המסלולים מפזר סיכונים פוטנציאליים ומבטיח שבשום שלב לא נשים את כל הביצים בסל אחד.

כיצד מבצעים ניהול סיכונים לקראת בניית תמהיל משכנתא?

הדרך הטובה ביותר לבצע ניהול סיכונים מדויק הוא לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי שיוכל לסקור את כלל הסיכונים הפוטנציאליים ולהציבם אל מול הנסיבות הייחודיות שלך. ההיכרות המעמיקה שלו עם תנודות השוק והמגמות הרווחות בעולמות המימון יאפשרו לך לקבל החלטות מושכלות. היועץ יוכל להראות לנו בדיוק מה עשוי לקרות למשכנתא וכיצד זה ישפיע על ההחזר החודשי, משינויים בריבית הפריים ועד להשפעות מדד המחירים לצרכן. היועץ יוכל לקחת את המושגים הפיננסיים המורכבים ולהוריד אותם לקרקע, באופן שיאפשר לנו להבין כיצד זה משפיע על השורה התחתונה שלנו. 

בהקשר זה, נמליץ בחום לפנות תמיד לייעוץ משכנתאות פרטי ולא להסתמך על יועץ המשכנתאות מטעם הבנק.  ישנן כמה סיבות עיקריות לכך.

• ראשית, פקיד המשכנתאות הוא עובד של הבנק. מטבע הדברים, אם כן, הוא מחויב לשרת את האינטרסים של הבנק. אחרי הכול, הבנק הוא בראש ובראשונה עסק כלכלי ולכן, הוא מצפה להפיק ערך מיטבי מהעובדים שלו. לכן, המוטיבציה של פקיד הבנק המעניק את הייעוץ הוא לבנות לך תמהיל משכנתא יקר, שיפיק רווחים לבנק. הדבר בסופו של דבר יבוא לידי ביטוי גם בתגמולים שיקבל בסוף השנה. ליועץ הפרטי, לעומת זאת, אין שום מוטיבציה כזו. להיפך, ככל שהוא מפיק עבורך משכנתא משתלמת יותר, כך המוניטין שלו מתעצם והוא נעשה אטרקטיבי יותר ללקוחות. 
• פקיד הבנק במחלקת המשכנתאות עמוס במשימות ועבורו לוקחי המשכנתא הם רק עוד מטלה.
  לא יהיה לו את הזמן להעמיק בצרכים והנסיבות הייחודיות שלך ולבנות תמהיל משכנתא אופטימלי בהתאמה אישית. היועץ הפרטי משקיע את כל מרצו בדיוק במשימה הזו.
• פקיד המשכנתא אינו רק מייצג את האינטרסים של הבנקים באופן כללי, אלא גם את אלו של בנק אחד בלבד. משמעות הדבר היא שאין שום סיכוי שנקבל המלצה לפנות לבנקים נוספים לבחון הצעות טובות יותר. זאת בניגוד ליועץ משכנתאות פרטי שעובד עם כל הבנקים.

למה חשוב להשקיע בבניית תמהיל משכנתא אופטימלי?

ישנן כמה סיבות מדוע זהו אחד הצעדים הקריטיים ביותר שנעשה בתהליך לקיחת המשכנתא:

1. על ידי בניית תמהיל משכנתא מדויק לצרכים שלנו, ניתן יהיה להשוות הצעות בין שונות בנקים על אותו תמהיל ולעשות סקר שוק טוב יותר. אחרת, כל בנק יבנה לנו תמהיל כראות עיניו ולא יהיה לנו שום אומדן להשוואה. 
2. על ידי בניית תמהיל משכנתא אופטימלי, ניתן להתאים את המשכנתא ככל הניתן ליכולות של הלווה עכשיו ובעתיד.
3. משכנתא היא הלוואה של מאות אלפי שקלים שנלקחת בשוק דינמי למשך עשרות שנים – לכן, חשוב שנגן על עצמנו מפני כל סיכון פוטנציאלי. 

האם תמהיל משכנתא טוב חשוב יותר משיעורי ריבית אטרקטיביים?

רבים תוהים לעצמם מה עדיף: תמהיל משכנתא טוב בהתאמה אישית עם ריביות גרועות, או תמהיל גרוע עם ריביות טובות? אנחנו מבהירים כאן באופן חד וחלק – תמיד עדיף לבחור בתמהיל טוב, גם אם הריביות הן לא אופטימליות.

לעתים קרובות שיעורי ריבית משתלמים מסיטים את תשומת הלב מהתמונה הגדולה. האמת הפשוטה היא שללא תכנית מימון שלוקחת בחשבון את רמת הסיכון שאנו באמת מוכנים לעמוד בה ושמבטיחה החזר חודשי ריאלי, לא תהיה לכך כל משמעות. ההיפך הוא הנכון, הדבר עשוי לגרום לקושי כלכלי אדיר. למשל, בתחילת המשכנתא לרוב זמינות ריביות טובות במסלולי ריבית משתנה, אבל אז יכולים לקרות שני דברים מסוכנים: 

1. לא לוקחים בחשבון את ההצמדה למדד שעלולה להעלות לנו את הקרן. לעתים קרובות ההצמדה יכולה ליצור מצב בו נשלם את ההחזרים מדי חודש בחודשו וסכום הקרן לא ירד בשקל אחד! 
2. עם הגיענו לתחנת השינוי הראשונה, תחול עלייה משמעותית. זו המגמה שראינו בדוגמה עם ריבית הפריים, למשל.
   

לכן, חשוב שנשמור את המיקוד על הטווח הארוך ונשקיע בתמהיל משכנתא מסודר, אמין ושלוקח בחשבון את כל המשתנים המשמעותיים עבורנו.

 שלושה טיפים לתמהיל משכנתא מנצח

לפני שנתחיל, חשוב לנו להבהיר – מדובר בהמלצות כלליות שאינן מהוות תחליף לייעוץ מקצועי. כדי להבטיח תמהיל מדויק ומותאם לצרכים האישיים שלך, חשוב לפנות ליועץ משכנתאות.

לקבע ריביות נמוכות

בתקופות בהן הריביות נמוכות, מומלץ להעביר סכום משמעותי מהמשכנתא למסלול ריבית קבועה לא צמודה.

כמה שפחות תלות במדד

מדד המחירים לצרכן עולה בממוצע בין 1%-3% בשנה. לכן, נשאף לצמצם את החשיפה למדד למינימום ההכרחי.

להיערך נכונה לפירעון מוקדם

ככל שאנו משוכנעים שיעמוד לרשותנו בהמשך הדרך סכום כסף לפירעון מוקדם, מומלץ לקחת מסלול בריבית משתנה על הסכום שאנחנו יודעים שאנחנו נפרע ולכן, גם לא נצטרך לעמוד בשיעורי הריבית הללו ואילו על הריביות בשאר המסלולים, שאותם נמשיך להחזיר, נתמקח. בתחנת היציאה הראשונה, נפרע את המסלול הגבוה ונישאר עם שיעורים נמוכים ומשתלמים.

בניית תמהיל מדויק דורשת ייעוץ מקצועי ומגובה בידע. כדי להתחיל בתהליך שיקבע את כל ההתנהלות הפיננסית המשפחתית לעשורים הקרובים ויהפוך את החלום על הבית למציאות ריאלית ומשתלמת, המומחים של קרדיט אינווסטור מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן כעת.