עד לפני כמה שנים, בנק ישראל כמעט ולא התערב בשוק המשכנתאות ונתן לשוק לעשות את שלו. עם זאת, משבר המשכנתאות שהתרחש בארה"ב בשנת 2008 וגרר את העולם כולו לסערה כלכלית, שינה את המציאות מהיסוד. בנק ישראל זיהה את הסכנות הטמונות בהיעדר פיקוח והחל ליישם מדיניות מוסדרת. כתוצאה מכך, הטיל בנק ישראל הגבלות משכנתא שונות המשפיעות באופן ניכר על האפשרויות שהבנקים רשאים להציע ללקוחות ומעניק הטבות חשובות ללווים במעמד לקיחת משכנתא. כאן, ריכזנו כמה מהתקנות החשובות ביותר שבאמצעותן שינה בנק ישראל משכנתא כמוצר ומהי משמעות שינויים אלו כשזה מגיע לכיס ולטווח האפשרויות שלנו. 

כחלק מתקנות בנק ישראל משכנתא זמינה בשיעור מימון מוגבל 

עד להתערבות בנק ישראל, יכלו לווים לקחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים מאוד שלעתים הגיעו עד ל-95% בסיוע חברות הביטוח.
מדובר בהלוואה בסיכון גבוה מאוד שהציבה לווים רבים בפני שוקת שבורה. לכן, קבע בנק ישראל הגבלות משכנתא בשנת 2012 על גובה המימון המותר. כיום, אם או ללא תמיכת חברות ביטוח, בנקים אינם רשאים לאשר הלוואות שיחרגו משיעור המימון שהוגדר. תקרת המימון המותרת חלה על פי העקרונות הבאים:

• לרכישת דירה ראשוני – עד 75% משווי הנכס.
• לשיפור דיור – עד 70% משווי הנכס בהינתן שהדירה הישנה נמכרת.
• לרכישת דירה שניה ומעלה – עד 50% משווי הנכס. הדבר נכון גם כשמדובר במשכנתא לכל מטרה בה משועבדת הדירה עבור כסף נזיל.

במסגרת התקנות, זמינה בכפוף לבנק ישראל משכנתא לדירה במחיר מופחת

קיימות תוכניות שונות המציעות הלוואות לדירה במחיר אטרקטיבי במיוחד. עד לאחרונה הוחלה תוכנית מחיר למשתכן וכיום מגובשות תוכניות חדשות. ההטבה שמוצעת תחת תקנות בנק ישראל באה לידי ביטוי בין השאר באופן חישוב שווי הנכס להלוואה לדירה בתוכניות אלו:

1. הבנק יבסס את שווי הנכס על פי הערכת שמאי ולא על פי מחירה בחוזה הרכישה. 
2. במקרה בו הערכת השמאי עולה על 1,800,000, שווי הנכס להלוואה יחושב לפי 1,800,000 או למחירה בחוזה, הגבוה מהשניים.
3. על הרוכש להעמיד מכיסו לפחות 100,000 ₪ הון עצמי לצורך ביצוע העסקה. אלא אם העסקה מבוצעת באזור בו זמין מענק מהמדינה ואז יעמוד ההון העצמי המינימלי על 60,000 ₪ .

לדוגמא: נניח כי זוג רוכש דירה במסגרת מחיר למשתכן בשווי 900,000 ₪ שנמצא כי השווי שלה בשוק על פי הערכת שמאי הינו 1,200,000. במקרה זה שיעור המימון ייגזר מתוך השווי שלה מהערכת השמאי. כלומר, 75% מתוך 1,200,000 שהם 900,000 ₪ משכנתא. ההון העצמי המינימאלי שהרוכשים יצטרכו להעמיד לצורך ביצוע העסקה הוא 100,000 ₪ אלא אם הם העסקה מבוצעת באזור בו יש מענק ואז הסכום יפחת ל-60,000 ₪.

כחלק מתקנות בנק ישראל הגבלות משכנתא חלות גם על תקופת ההחזר

בעבר נתנו הבנקים משכנתאות גם ל35 ו40 שנים. תקנות בנק ישראל שמו סוף למצב זה שהוביל לא פעם למעגל נחשלות והגביל את תקופת המשכנתא ל-30 שנים לכל היותר. כמו כן, אוסר בנק ישראל משכנתא שבה חלק גדול משליש בריבית משתנה לתקופות קצרות.
עד תחולת תקנה זו, רבים היו מעבירים 50% ואף לפעמים 70% מהמשכנתא למסלולים בריביות משתנות קצרות. בנק ישראל זיהה כי לרוב הציבור אין את היכולת להתמודד במפתיע עם עלייה גדולה ופתאומית בהחזר החודשי ומתוך חשש לקריסת השוק, הטיל הגבלה על אחוז המשכנתא שניתן לקחת במסלול זה.         

אילו מסלולים נחשבים בריביות משתנות לתקופות קצרות?

1. מט"ח (מטבע חוץ)- צמוד דולר או יורו ומשתנה אחת לרבעון.
2. מק"מ (מלווה קצר מועד) – מוגדר לפי עוגן המק"מ המשתנה אחת לשנה.
3. מסלול המשתנה כל שנה לפי עוגן חיצוני לבנק.
4. מסלול המשתנה כל שנתיים לפי עוגן חיצוני לבנק.
5. מסלול המשתנה כל שלוש שנים לפי עוגן חיצוני לבנק.
6. מסלול המשתנה כל ארבע שנים לפי עוגן חיצוני לבנק.
7. ולבסוף, מסלול ריבית הפריים – מסלול זה משתנה לפי עוגן ריבית בנק ישראל+1.5% ומתעדכן כל חודש. לאחרונה, התוודענו לסיכון הכרוך במסלול זה כאשר הריבית האמירה תוך פחות משנה מ-1.6% ל-6.25% תוך פחות משנה. נכון למועד כתיבת מאמר זה (מרץ 2024), עומדת ריבית בנק ישראל על 4.5% ולכן, ריבית הפריים עומדת על 6%.

קיים גם מסלול משתנה כל חמש שנים, אך בנק ישראל אינו רואה אותו כמסלול ריבית משתנה עקב התקופה הארוכה יחסית בה שיעור הריבית נותר קבוע. לכן, ניתן לקחת מסלול זה ללא כל הגבלה על סכום המשכנתא. 

נכון להיום, מחייב בנק ישראל משכנתא בריבית קבועה בשיעור של שליש לפחות

בדיוק כפי שמסלול הריבית המשתנה מוגבל, כך גם מחייב בנק ישראל מהלווים לשלב בתמהיל המשכנתא לפחות שליש מהסכום במסלול ריבית קבועה. כך מבטיח בנק ישראל משכנתא יציבה ומונע מקרים בהם הלווה אינו יכול עוד לעמוד בפירעון ההלוואה.
הריבית הקבועה עשויה להיות צמודה למדד או שאינה צמודה למדד. כאן מעניק בנק ישראל חופש בחירה מלא.

יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה

כדי להבטיח שהחזר ההלוואה אכן יהיה בר קיימא, לא יאשר בנק ישראל משכנתא בה סכום ההחזר החודשי מהווה מעל ל-50% מההכנסות החודשיות של הלווה. עם זאת, לרוב הבנקים, שמעוניינים בעצמם שנמשיך לעמוד בתשלומים, יגדרו בעצמם את הסיכון הזה. ברוב המקרים ייעצו לנו לקבוע סכום החזר העומד על כ-30% מההכנסה ולא יאפשרו לסכום לעבור את רף ה-40%. כך למשל, אם סך ההכנסות של משק הבית עומד על 18,000 ₪, הבנק לא יאפשר לקבוע סכום החזר העולה על 7,200 ₪ בחודש. 

רוצה ללמוד עוד על הזכויות העומדות לרשותך במעמד לקיחת משכנתא? נשמח להשיב על כל שאלה שיש לך ולסייע לך לבנות תמהיל משכנתא מדויק לצרכים שלך. לתיאום שיחת ייעוץ, ניתן להשאיר פרטים כאן עוד היום.