הרגע הזה בו אנחנו סוף סוף מתיישבים מול הפקיד בבנק המשכנתאות ומתחילים להניע את התהליך הוא במובנים רבים רגע מכונן בחיים.
זהו הצעד הראשון בדרך להגשמת יעד משמעותי שישנה את אורח החיים באופן דרמטי. עם זאת, בשלב ראשוני מאוד במפגש הזה נגלה שאנחנו ניצבים בפני בחירות רבות.
כל אחת מהן, יכולה להשפיע באופן מהותי על ההחזר החודשי שלנו עשורים קדימה. אחת ההתלבטויות הגדולות ביותר של נוטלי המשכנתאות בישראל היא סביב הבחירה במסלול ריבית קבועה.
כאן, ננסה להבין האם כדאי לבחור בריבית קבועה צמודה (ק"צ) או לא צמודה (קל"צ).

ריבית קבועה צמודה – צמודה למה בעצם?

לפני שנתחיל לצלול ליתרונות והחסרונות של שני המסלולים, חשוב שנתעכב לרגע על מושג ההצמדה.
כשאנו אומרים "צמוד למדד", בכל היבט שהוא, הכוונה היא למדד המחירים לצרכן. ככל שנבין מה מייצג המדד הזה, נוכל לקבל החלטות מושכלות יותר גם בכל הקשור למשכנתא. מדד המחירים לצרכן מודד סל קבוע של מוצרים שצורכת משפחה ממוצעת בישראל, והוא למעשה מייצג את יוקר המחייה – או במילים אחרות, הוא מודד את שיעור האינפלציה.

כשהמדד עולה, משמעות הדבר היא שאותו סל מוצרים בדיוק עולה לנו היום יותר מבעבר. כך למשל, אם לפני 5 שנים 200 שקלים הספיקו לנו כדי לקנות מצרכים למשפחה בת 4 נפשות לשבוע אחד, היום אותם 200 שקלים יספיקו לנו רק לחצי מהשבוע. לכן, גובה הריבית במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) תמיד יהיה גבוה יותר, משום שכאן למעשה הבנק לוקח עליו את סיכון האינפלציה.

אם כן, השאלה האמיתית היא האם אנחנו מעדיפים לקחת את הסיכון על עצמנו, או לתת לבנק לספוג את הסיכון ולשלם את שיעור הריבית הגבוה היותר המגדר את הסיכון עבורם, כדי להבטיח לכל הפחות יציבות והחזר צפוי וברור. התשובה לשאלה הזו היא בהחלט לא חד משמעית ולכל לוקח משכנתא עשויים להיות שיקולים שונים בהתאם ליכולות, הצרכים וניהול הסיכונים האישי שלו.

שיקולים שכדאי לקחת בחשבון

ובכל זאת, ישנם כמה שיקולים שיאפשרו לנו לקבל החלטה מושכלת בבחירה בין מסלול ריבית קבועה צמודה ולא צמודה.

• הפרש שיעורי הריבית: ככל ששיעור הריבית בהפרש גבוה יותר בין המסלול בריבית קבועה צמודה ולא צמודה, כך מוטב יהיה לבחור בריבית הצמודה, שכן ייתכן מאוד ששיעור הריבית הגבוה במסלול הלא צמוד יסתכם בעלויות גבוהות יותר מאשר הסיכון של עליית המדד.
• תחזיות אודות תנודות המדד: חשוב שנתחקה אחר הערכות בנק ישראל ומומחים אחרים בשוק אודות שיעורי עליית המדד הצפויים.
• לכמה זמן אנחנו לוקחים את המסלול? ככל שהמסלול יהיה קצר יותר, כך נרגיש יותר בנוח לקחת ריבית קבועה צמודה – שוב, ככל שהפער ביניהם מצדיק את זה.
• ניהול סיכונים מושכל הוא המפתח – חשוב שנבחן מהו שיעור המדד שאכן נוכל לספוג באופן ריאלי ונקבל החלטות לפי נתון זה.

מה יעד בנק ישראל למדד וכיצד זה משפיע עלינו?

בנק ישראל צופה עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של בין 1%-3% בשנה.
ב-2022 הייתה עלייה יחסית קיצונית של 5.3%, ב-2021 עלייה של 2.8%, ובשנים לפני כן השינויים היו מתונים יותר.

מה מסמל ההפרש בין ק"צ לקל"צ?

בעולם מושלם כאשר משווים בין קל"צ לק"צ, אמורים לקבל תוצאה זהה מבחינה של ערך כלכלי.
כלומר, שהפרשי הריבית בין שני המסלולים ישקפו את האינפלציה החזויה לאותה תקופה.
לדוגמא אם קל"צ ל20 שנים עומד על 4%, וק"צ ל20 שנים עומד על 3.2%, אזי התחזית היא שהאינפלציה ל-20 השנים הבאות תהיה 0.8% (4-3.2=0.8). כלומר, מדד המחירים לצרכן יעלה ב0.8% בממוצע ב-20 השנים הבאות.

עם זאת, כפי שראינו, התנודות הללו יכולות להשתנות ואין כל ערובה שההערכה הזו בהכרח תשליך על העתיד באופן קונקרטי.

לכן, המדיניות הטובה ביותר תהיה להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי שיוכל ללמוד לעומק את הצרכים שלך ולסייע לך לקבל החלטות מושכלות.