מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא למעשה היחס בו משולבים מסלולי הלוואות שונים לכדי הלוואה אחת. משכנתאות זמינות בבנקים במגוון של מסלולים המשתנים בשיעורי הריבית, בתנודותיה, בהצמדתה למדד ובמאפיינים רבים נוספים שמשפיעים על ההחזר החודשי. כל מסלול כזה הוא למעשה הלוואה בפני עצמה עם תנאים מובחנים. שילוב המסלולים הללו במסגרת בניית תמהיל משכנתא מאפשר להתאים את המשכנתא לצרכי הלווה ולרמת הסיכון שהוא יכול ומוכן לקחת על עצמו.

מדוע נדרש תמהיל משכנתא?

עולה שאלה מתבקשת, למה מלכתחילה אנחנו צריכים לשלב כמה מסלולים? הסיבה לכך היא ששילוב כזה מאפשר לנו לפזר סיכונים. המשכנתא, כמו כל עסקה, טומנת בחובה סיכון. התאמה אישית של המסלולים השונים מאפשרת לצמצם את הסיכון למינימום האפשרי.

כדי להסביר טוב יותר למה אנו מתכוונים כשאנחנו אומרים פיזור סיכונים בהקשר תמהיל משכנתא, שווה להתעכב רגע על דוגמא קטנה:

נניח שבחרנו לקחת משכנתא במסלול פריים. כלומר, מסלול בריבית בנק ישראל פלוס 1.5%. ריבית הפריים אכן הייתה נמוכה מאוד בין שנת 2015 עד 2021. עם זאת, לאחר מכן חלה קפיצה אדירה ופתאומית בשיעור זה. ליתר דיוק, חלה עלייה מ-1.6% ל-6.25% תוך פחות משנה. במקרה כזה, ההחזר החודשי יכול לזנק באופן דרמטי. אם היינו לוקחים רק אחוז מסוים מגובה המשכנתא במסלול הפריים, השפעת עליית ריבית הפריים הייתה נמוכה בהרבה. שילוב המסלולים מפזר סיכונים פוטנציאליים ומבטיח שבשום שלב לא נשים את כל הביצים בסל אחד.

כיצד מבצעים ניהול סיכונים לקראת בניית תמהיל משכנתא?

הדרך הטובה ביותר לבצע ניהול סיכונים מדויק הוא לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי שיוכל לסקור את כלל הסיכונים הפוטנציאליים ולהציבם אל מול הנסיבות הייחודיות שלך. ההיכרות המעמיקה שלו עם תנודות השוק והמגמות הרווחות בעולמות המימון יאפשרו לך לקבל החלטות מושכלות. היועץ יוכל להראות לנו בדיוק מה עשוי לקרות למשכנתא וכיצד זה ישפיע על ההחזר החודשי, משינויים בריבית הפריים ועד להשפעות מדד המחירים לצרכן. היועץ יוכל לקחת את המושגים הפיננסיים המורכבים ולהוריד אותם לקרקע, באופן שיאפשר לנו להבין כיצד זה משפיע על השורה התחתונה שלנו. 

בהקשר זה, נמליץ בחום לפנות תמיד לייעוץ משכנתאות פרטי ולא להסתמך על יועץ המשכנתאות מטעם הבנק.  ישנן כמה סיבות עיקריות לכך.

• ראשית, פקיד המשכנתאות הוא עובד של הבנק. מטבע הדברים, אם כן, הוא מחויב לשרת את האינטרסים של הבנק. אחרי הכול, הבנק הוא בראש ובראשונה עסק כלכלי ולכן, הוא מצפה להפיק ערך מיטבי מהעובדים שלו. לכן, המוטיבציה של פקיד הבנק המעניק את הייעוץ הוא לבנות לך תמהיל משכנתא יקר, שיפיק רווחים לבנק. הדבר בסופו של דבר יבוא לידי ביטוי גם בתגמולים שיקבל בסוף השנה. ליועץ הפרטי, לעומת זאת, אין שום מוטיבציה כזו. להיפך, ככל שהוא מפיק עבורך משכנתא משתלמת יותר, כך המוניטין שלו מתעצם והוא נעשה אטרקטיבי יותר ללקוחות. 
• פקיד הבנק במחלקת המשכנתאות עמוס במשימות ועבורו לוקחי המשכנתא הם רק עוד מטלה.
  לא יהיה לו את הזמן להעמיק בצרכים והנסיבות הייחודיות שלך ולבנות תמהיל משכנתא אופטימלי בהתאמה אישית. היועץ הפרטי משקיע את כל מרצו בדיוק במשימה הזו.
• פקיד המשכנתא אינו רק מייצג את האינטרסים של הבנקים באופן כללי, אלא גם את אלו של בנק אחד בלבד. משמעות הדבר היא שאין שום סיכוי שנקבל המלצה לפנות לבנקים נוספים לבחון הצעות טובות יותר. זאת בניגוד ליועץ משכנתאות פרטי שעובד עם כל הבנקים.

למה חשוב להשקיע בבניית תמהיל משכנתא אופטימלי?

ישנן כמה סיבות מדוע זהו אחד הצעדים הקריטיים ביותר שנעשה בתהליך לקיחת המשכנתא:

1. על ידי בניית תמהיל משכנתא מדויק לצרכים שלנו, ניתן יהיה להשוות הצעות בין שונות בנקים על אותו תמהיל ולעשות סקר שוק טוב יותר. אחרת, כל בנק יבנה לנו תמהיל כראות עיניו ולא יהיה לנו שום אומדן להשוואה. 
2. על ידי בניית תמהיל משכנתא אופטימלי, ניתן להתאים את המשכנתא ככל הניתן ליכולות של הלווה עכשיו ובעתיד.
3. משכנתא היא הלוואה של מאות אלפי שקלים שנלקחת בשוק דינמי למשך עשרות שנים – לכן, חשוב שנגן על עצמנו מפני כל סיכון פוטנציאלי. 

האם תמהיל משכנתא טוב חשוב יותר משיעורי ריבית אטרקטיביים?

רבים תוהים לעצמם מה עדיף: תמהיל משכנתא טוב בהתאמה אישית עם ריביות גרועות, או תמהיל גרוע עם ריביות טובות? אנחנו מבהירים כאן באופן חד וחלק – תמיד עדיף לבחור בתמהיל טוב, גם אם הריביות הן לא אופטימליות.

לעתים קרובות שיעורי ריבית משתלמים מסיטים את תשומת הלב מהתמונה הגדולה. האמת הפשוטה היא שללא תכנית מימון שלוקחת בחשבון את רמת הסיכון שאנו באמת מוכנים לעמוד בה ושמבטיחה החזר חודשי ריאלי, לא תהיה לכך כל משמעות. ההיפך הוא הנכון, הדבר עשוי לגרום לקושי כלכלי אדיר. למשל, בתחילת המשכנתא לרוב זמינות ריביות טובות במסלולי ריבית משתנה, אבל אז יכולים לקרות שני דברים מסוכנים: 

1. לא לוקחים בחשבון את ההצמדה למדד שעלולה להעלות לנו את הקרן. לעתים קרובות ההצמדה יכולה ליצור מצב בו נשלם את ההחזרים מדי חודש בחודשו וסכום הקרן לא ירד בשקל אחד! 
2. עם הגיענו לתחנת השינוי הראשונה, תחול עלייה משמעותית. זו המגמה שראינו בדוגמה עם ריבית הפריים, למשל.
   

לכן, חשוב שנשמור את המיקוד על הטווח הארוך ונשקיע בתמהיל משכנתא מסודר, אמין ושלוקח בחשבון את כל המשתנים המשמעותיים עבורנו.

 שלושה טיפים לתמהיל משכנתא מנצח

לפני שנתחיל, חשוב לנו להבהיר – מדובר בהמלצות כלליות שאינן מהוות תחליף לייעוץ מקצועי. כדי להבטיח תמהיל מדויק ומותאם לצרכים האישיים שלך, חשוב לפנות ליועץ משכנתאות.

לקבע ריביות נמוכות

בתקופות בהן הריביות נמוכות, מומלץ להעביר סכום משמעותי מהמשכנתא למסלול ריבית קבועה לא צמודה.

כמה שפחות תלות במדד

מדד המחירים לצרכן עולה בממוצע בין 1%-3% בשנה. לכן, נשאף לצמצם את החשיפה למדד למינימום ההכרחי.

להיערך נכונה לפירעון מוקדם

ככל שאנו משוכנעים שיעמוד לרשותנו בהמשך הדרך סכום כסף לפירעון מוקדם, מומלץ לקחת מסלול בריבית משתנה על הסכום שאנחנו יודעים שאנחנו נפרע ולכן, גם לא נצטרך לעמוד בשיעורי הריבית הללו ואילו על הריביות בשאר המסלולים, שאותם נמשיך להחזיר, נתמקח. בתחנת היציאה הראשונה, נפרע את המסלול הגבוה ונישאר עם שיעורים נמוכים ומשתלמים.

בניית תמהיל מדויק דורשת ייעוץ מקצועי ומגובה בידע. כדי להתחיל בתהליך שיקבע את כל ההתנהלות הפיננסית המשפחתית לעשורים הקרובים ויהפוך את החלום על הבית למציאות ריאלית ומשתלמת, המומחים של קרדיט אינווסטור מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן כעת.

הפוסט תמהיל משכנתא – מהו וכיצד מתכננים אותו ביעילות? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

השלב הראשון בלקיחת משכנתא – הבנת הצרכים שלך

חשוב שנמפה היטב את המאפיינים הפיננסיים, הנסיבות הייחודיות והצרכים שלנו בהווה ובעתיד. כדי להבטיח שנבצע סקירה מקיפה, מומלץ להציף את השאלות הבאות:

• מהו סכום ההחזר שנוכל לעמוד בו באופן ריאלי
• האם צפויה עלייה בהכנסות בהמשך הדרך? זו עשויה להיות העלאה בשכר שאנו מצפים לה, התרחבות בעסק, קבלת ירושה או בונוס או כל גורם אחר שמשנה את ההכנסות בבית.
• האם צפוי להתפנות לנו כסף נזיל בעתיד שנרצה להשתמש בו כדי לפרוע חלק מהמשכנתא?
• האם ניתן לצפות שינויים משמעותיים בהוצאות בשנים הקרובות? אם ישנם ילדים בני 3, למשל, הרי שבקרוב ההוצאה על הגנים הפרטיים יורדת מהראש. האם מתכננים להרחיב את המשפחה? ישנם אירועים צפויים רבים שיכולים להשפיע דרמטית על ההוצאות וככל שנשקלל אותם בחישוב, נוכל לקבל החלטות מושכלות יותר. 
• האם בכוונתנו לרכוש בית "על הנייר"? במקרה כזה, הנכס שלנו יהיה מוכן רק עוד כמה שנים. משמעות הדבר היא שיהיה עלינו להמשיך לשלם שכירות תוך כדי החזרת המשכנתא. 
• כמה הון עצמי עומד לרשותנו?
• האם ניתן לקבל עזרה נוספת מההורים?
• אילו עלויות נלוות נדרשות לרכישת הדירה (ייעוץ עורך דין, שמאי, שיפוץ וכו')?
• מהו התקציב הכולל שנוכל לעמוד בו? 

כלל השאלות הללו יאפשרו לך לבצע מיפוי מקיף ולבחון את כלל השיקולים בין המסלולים השונים לאור הנסיבות שלך. כך ניתן להבטיח שיעמוד לרשותך תמהיל משכנתא שבאמת משרת אותך.

לכמה מימון נהיה זכאים?

עבור דירה ראשונה, ניתן לקבל עד 75% מימון. עם זאת, עבור דירה שנייה ומעלה נוכל לקבל לרוב רק עד 50% מימון.
זאת כל עוד לא מדובר בשיפור דיור. במקרה זה, ניתן לקבל עד 70% מימון, בכפוף להתחייבות כי הדירה הישנה תימכר.

מילון משכנתא בסיסי – מונחי היסוד שחשוב להכיר

אחד הגורמים המרתיעים ביותר כשניגשים לקחת משכנתא, הוא עולם המונחים החדש שניחשף אליו. ברגע הראשון, זה פשוט נשמע כמו סינית והבהלה מהשפה החדשה הזו יכולה לגרום לבלבול ולהשפיע על קבלת ההחלטות שלנו.
אז הנה כמה מונחים שכדאי שנכיר כבר עכשיו לקראת השיחה שלנו מול הפקיד בבנק.

• הריבית הבסיסית בה משתמשים הבנקים בעת מתן אשראי. שיעור זה עומד על שיעור ריבית בנק ישראל +1.5%. על מסלול פריים במשכנתא אין עמלת פירעון מוקדם והיא עשויה להשתנות בכל רגע לפי החלטת בנק ישראל.
• לוח שפיצר – לוח סילוקין נפוץ בעולם המשכנתאות המהווה הסדר תשלומים בו סכום הקרן המוחזר מדי חודש נותר קבוע ועליו מתווסף תשלום הריבית. בשפה ברורה יותר, כל עוד שיעורי הריבית לא משתנים והמדד לא עולה, נחזיר תמיד סכום קבוע בהחזר החודשי.
• אחוז מימון – החלק משווי הנכס עבורו נקבל את הלוואת המשכנתא. כלומר, סכום המשכנתא חלקי שווי הנכס בחוזה הרכישה. על פי מדרגות המימון מחושב גם שיעור הריבית.
• ריבית משתנה – כשמה כן היא, ריבית ששיעורה משתנה כל תקופה מסוימת, כאשר בסוף תקופת השינוי ישנה תחנת יציאה.
• ריבית קבועה – נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא.
• עוגן – נתון חיצוני המשנה את שיעור הריבית במועד השינוי. לכל בנק נתון שונה שעליו אין לו כל שליטה.
• פירעון מוקדם – תשלום החוב לפני המועד הסופי שסוכם בתשלום חד פעמי.
• עמלת היוון – כשאנו רוצים לפרוע מסלול מסוים, הבנק למעשה מפסיד את הריביות שהיה יכול לקבל אם היינו מחזירים את המשכנתא כמוסכם. לכן, במעמד הפירעון, הבנק בוחן בכמה הוא יכול למכור את הכסף הזה עכשיו. ככל שהוא מגלה ששווי הכסף נמוך יותר עכשיו, הוא קונס אותנו על ההפרש כפול מספר השנים שנותרו להלוואה.
• גרייס – מאנגלית, "חסד". זוהי למעשה אפשרות שהבנק מציע לאלו שמעדיפים תחילה להיפטר מהריביות ורק אז להתחיל לפרוע את הקרן. פתרון זה מתאים לאלו שמעוניינים להפחית את ההחזר החודשי לתקופה מסוימת כדי להקל בהוצאות ויכול להתאים ללווים שעדיין משלמים שכירות. לאחר סיום תקופת הגרייס, יוחזר סכום הקרן בתוספת יתרת הריבית.

הכנו מדריך שלם על מילון המונחים של עולם המשכנתא

 כיצד בונים תמהיל משכנתא אופטימלי?

חשוב להבהיר, לא קיים תמהיל אחד שהינו אידיאלי לכל לוקח משכנתא. מדובר בצירוף אינדיבידואלי של נתונים שיכול לשרת טווח רחב של צרכים פיננסיים. אלו כמה מהגורמים שעל פיהם משתנה תמהיל משכנתא.
1. משך חיי המשכנתא המתוכננת. בין אם נבחר להחזיק בנכס כבית לחיים או אם אנו צפויים למכור אותו תוך מספר שנים.
2. שינויים צפויים בהכנסות וההוצאות החודשיות.
3. צפי לסכום כסף נזיל וגבוה שיאפשר לכסות חלק מהמשכנתא.
ישנם עוד גורמים רבים שיכולים להשפיע על קבלת ההחלטות בבניית תמהיל המשכנתא. כדי להבטיח שנכסה את כל הגורמים, חשוב להסתייע ביועץ משכנתאות שהוסמך לכך.

מהו אישור עקרוני?

זהו למעשה המסמך לו אנחנו מייחלים כשאנו נכנסים לתהליך קבלת משכנתא. זהו למעשה מסמך המהווה אישור של הבנק כי הוא מוכן לממן לנו חלק מהעסקה בתנאי שהפרטים שנתנו לו נכונים ושום דבר לא השתנה במהלך התקופה. מסמך זה מהווה לעתים קרובות תנאי לחתימה על הסכם מכר לרכישת הנכס. לאחר שקיבלנו אותו, ניתן יהיה להתקדם בעסקה. מומלץ להוציא אישור עקרוני כבר במהלך החיפוש אחר הנכס. הדבר יאפשר לנו להגדיר מראש את גבולות התקציב שלנו. 

מכיוון שהאישור העקרוני מותנה בנכונות הנתונים שנמסרו, חשוב שנדייק ככל הניתן. מצד אחד, אסור בתכלית האיסור לשקר לבנק. בסופו של דבר, המציאות בשטח תתגלה והדבר עשוי רק לפגוע בתנאי המשכנתא בעתיד. מצד שני, אין גם שום הכרח לנדב מידע שלא נשאלנו עליו ושלא ניתן לגלות. כך למשל, אם דירוג האשראי שלנו תקין, אין שום צורך לציין בפני הפקיד שחזר לנו צ'ק לפני 5 שנים. האישור העקרוני יגדיר את הסכום שנקבל בסופו של דבר ולכן, ככך שמדובר באחוז מימון הגבוה מ-60%, חשוב לוודא שהנכס הוערך על ידי שמאי מטעמנו לפני שנחתום על החוזה. כך נוודא שהמימון אכן מגלם את שווי הנכס במדויק.

ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני במוקדי הבנקים השונים ואפשרות זו זמינה כיום גם דרך הטלפון או באמצעים דיגיטליים ללא צורך להגיע לבנק.

ניהול מו"מ ומכרז ריביות

לאחר שמצאנו נכס בשעה טובה והגשנו בקשה לאישור עקרוני לבנקים השונים, הגיע הזמן לנהל מכרז ריביות אגרסיבי על התמהיל שהכנו, על מנת להגיע לתוצאה הטובה ביותר שניתן להשיג. לבסוף, יישאר לנו רק לבחור בבנק שנתן לנו את ההצעה הטובה ביותר. כאן חשוב לזכור נקודה חשובה שלוקחי משכנתא לעתים קרובות שוכחים – הבנק זקוק לנו בדיוק כפי שאנו זקוקים לו. המשכנתא היא מוצר ולא חסד וניתן להתמקח על התנאים שלה. סיוע של מומחי משכנתא יאפשר לך למצות את המיטב ולהבטיח שהתנאים שיעמדו לרשותך בסוף הדרך יהיו תוצאה של משא ומתן עיקש. בהתחשב בעובדה שההפרש בין תמהילי המשכנתא השונים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההחזר, זהו לא מאמץ שכדאי לוותר עליו.

חשוב להבהיר שהריביות שחתמנו עליהן תקפות למשך 24 ימים קלנדריים ולא ימי עסקים ולאחר תום תקופה זו, הבנק רשאי לשנות לנו את הריביות.

חתימה בבנק

לאחר שהחלטנו באיזה בנק ניקח את המשכנתא, יישאר לנו רק לחתום על העסקה ולהתחיל לבצע את המשימות שיידרשו בהמשך הדרך. אלו כמה מהמשימות הללו. 

שמאות 

השמאי הוא "העיניים" של הבנק ותפקידו נועד להעריך את שווי הנכס הריאלי ולוודא כי אין בנכס כל בעיה בכל הקשור לרישום המקרקעין. עבור הבנק, משמעות הדבר היא שהנכס בר שעבוד. אך החשוב מכל, הערכת השמאי מוודאת שמחיר הרכישה בחוזה באמת מגלם את שווי הנכס האמיתי.

על אף שהשמאי מטעם הבנק יבצע את הבדיקה בכל מקרה, מומלץ בחום לבצע שמאות עצמאית לפני כן, בעיקר כשאחוז המימון גבוה. כדי להסביר מדוע בדיקה זו כה חשובה, נספק דוגמא קצרה:

נניח שחתמנו על הסכם מכר בשווי מיליון ₪ ואנו מעוניינים במשכנתא ב-75% מימון. במקרה זה, יהיה עלינו להכין מראש 250,000 ₪ הון עצמי ובנוסף עוד סכום קטן שנשמר בצד לכיסוי עלויות נלוות כמו שכ"ט עו"ד ומתווך. אם השמאי של הבנק יגיע ויעריך את הנכס ב-950,000 ₪ ולא במיליון כפי שסיכמנו, כעת יעמיד הבנק הלוואה על סך 712,500 ₪ בלבד (75% מ-950,000) ולא 750,000 כפי שתכננתם. כדי לכסות על הפער הזה, יהיה עלינו לקחת הלוואות נוספות וברוב המקרים, בתנאים פחות טובים באופן משמעותי מאלו שנוכל לקבל במסגרת המשכנתא. טעות קטנה כזו יכולה לפגוע לחלוטין ביכולת ההחזר ולשתק אותנו פיננסית למשך שנים. 

חשוב להבהיר, מדובר במקרה נפוץ, בעיקר בהתחשב בעובדה ששמאים מטעם הבנק נוטים מלכתחילה להעריך את הנכס במעט פחות משווי השוק האמיתי, כדי למנוע מצב שמכירת הנכס לא תוכל לכסות את שווי חוב הרוכש, במקרה בו הוא יועבר לכונס נכסים, חלילה. 

אילו ביטחונות יידרשו ללקיחת המשכנתא?

ישנם כמה גורמים שמשמשים על מנת לגדר את הסיכונים הכרוכים בלקיחת המשכנתא:

• ביטוח משכנתא: מורכב מביטוח חיים ונכס. ביטוח החיים הוא אחד הביטחונות המרכזיים של הבנק ומבטיח כי בכל מקרה בו אחד מהלווים נפטר, חלילה, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו. ביטוח הנכס מגן מפני סיכונים הכרוכים בפגיעה בנכס עקב אסונות כמו שיטפונות, שריפות, רעידות אדמה ועוד.
• רישום ברשות מקרקעי ישראל – לאחר קבלת המשכנתא, נתבקש לרשום הערת אזהרה על שם הבנק על מנת שלא נוכל למכור את הבית ללא אישורו.
• רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה, הבנק יבקש לרשום גם משכון אצל רשם המשכונות במשרד המשפטים.
• לבסוף, נחתום בליווי עורך הדין ומוכרי הנכס על כלל מסמכי המשכנתא בבנק.

למאמר על בטחונות במשכנתא

בדיקת תיק

לאחר קבלת כל המסמכים, הבנק יעביר את התיק לבדיקה, ככל שהתיק אושר, הבנק אינו מעביר את הכסף אלינו, אלא אך ורק למוכר ובהינתן שכבר נמסר ההון העצמי עליו. הבנק עושה זאת כדי להבטיח שהכסף ישמש אך ורק לרכישת הנכס ולא ייווצר מצב בו שמרנו את הכסף אצלנו ובידי הבנק נשאר רק חצי נכס. 

באופן עקרוני, הבנק תמיד יעשה כל שביכולתו כדי להיות כסף אחרון בעסקה. כלומר, הוא ישלם את חלקו רק לאחר שישולם ההון העצמי ולמעשה משלים את העסקה בלבד. ישנם מקרים בהם ניתן לבקש מהבנק לקבל את המשכנתא ולשלם את ההון העצמי רק לאחר מכן (למשל, במקרים בהם ההון העצמי מגיע מההורים או כפוף למכירת נכס קודם). עם זאת, ברוב המקרים הבנק אינו מאשר הסדר כזה. 

לכל אורך הדרך, מזיהוי הצרכים הראשוניים, דרך בניית תמהיל המשכנתא ועד להשלמת התהליך, המומחים של קרדיט אינווסטור עומדים לרשותך ופועלים במחויבות בלתי מתפשרת כדי להשיג עבורך את התנאים האופטימליים. כדי להתחיל לבנות את מפת הדרכים שתשרת אותך לאורך כל תקופת ההחזר ותחסוך לך אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא, ניתן לפנות אלינו כאן ממש עכשיו.

הפוסט כיצד לוקחים משכנתא – המדריך המלא הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מה ההון העצמי שיש שלכם?

הון עצמי הוא הכסף הנזיל שלכם. כלומר, כל הסכומים שיושבים בעו"ש או זמינים להוצאה מידית. כספים נזילים המשמשים להון עצמי יכולים להגיע מחסכונות אישיים, קופות גמל והשתלמות שנעשו נזילות, מניות ועוד.
עם זאת, יש להיזהר כשמחשיבים כסף הנמצא בשוק ההון כהון עצמי, משום שכפי שהראתה ההיסטוריה,
השוק יכול להיחתך בפתאומיות ותמיד קיים הסיכוי שנאבד אחוזים משמעותיים מההון העצמי תוך פרק זמן קצר. לכן, ככל שבכוונתך לעשות שימוש בהשקעות שלך בשוק ההון לרכישה, כדאי לוודא שהסכום מאובטח כבר.

מהו הקשר בין הון עצמי למשכנתא?

אין כל טעם לבחון כמה משכנתא כדאי לקחת מבלי לקחת בחשבון את גובה ההון העצמי הזמין. הסכום ישפיע במידה רבה על אחוז המימון שהבנק רשאי לתת לך על פי הוראות בנק ישראל. ההון העצמי מחויב על פי חוק וככל שהוא גבוה יותר, כך ניתן לקבל אחוז מימון גדול יותר וכפועל יוצא מכך לרכוש בית בסכום גבוה יותר או ליהנות ממימון בתנאים אופטימליים.

כיצד נגייס הון עצמי גבוה משוי הכספים הכולל שלנו?

דרך יעילה אחת לגייס הון עצמי נוסף הוא להיעזר בהורים על ידי משכון הנכס. ככל שלהוריך יש נכס שאינו ממושכן, ניתן להעמיד גם אותו משכון ולקבל עליו משכנתא בגובה של 50% משווי הנכס. הכסף הזה יוכל לשמש להון העצמי שלנו. בנוסף, ניתן לגייס הון עצמי בעזרת הלוואה על חשבון קרנות השתלמות/ קופות גמל/ פוליסות חיסכון בתנאים טובים ובצורות החזר שונות. עם זאת, זוהי החלטה שלא כדאי לקבל ללא ייעוץ משכנתאות.
מדובר לרוב במינוף גבוה בהחזרים חודשיים גבוהים והדבר דורש תכנון פיננסי מקיף, הן כדי לבסס כדאיות והן כדי לבחון כמה משכנתא כדאי לקחת תחת תנאים אלו.

כמה נכסי נדלן כבר עומדים לרשותך וכמה משכנתא כדאי לקחת בכל מקרה?

מספר הנכסים שכבר נמצעים בבעלותך ישפיע באופן ניכר על אחוז המימון שניתן יהיה לקבל.
אם כבר יש ברשותך דירה אחת, לא ניתן יהיה לקבל יותר מ-50% מימון. תמיד ניתן כמובן לשעבד את הנכס הקיים כדי לקבל משכנתא של עד 50% משווי הנכס, שתשמש כהון עצמי כמו במקרה של העזרה מההורים.
אם מדובר בדירה ראשונה, ניתן יהיה לקבל עד 75% מימון ובמקרה של שיפור דיור – 70%. אם זכית בפרויקט מחיר למשתכן, ניתן יהיה לקבל 75% משווי הדירה בשוק החופשי, מה שלעתים יכול להגיע גם ל-90% מימון.
ההון העצמי המינימלי במקרה זה יעמוד על 100 אלף ₪ בלבד.

מהי ההכנסה החודשית שלך?

להכנסה החודשית משמעות רבה כשאנו שואלים את עצמנו כמה משכנתא כדאי לקחת. עלינו לוודא כי אנו רוכשים נכס שבאמת תואם את היכולות הכלכליות שלנו וכי ההחזר ריאלי וישים. ייעוץ משכנתא מקצועי יאפשר לך להתוות מפת דרכים מקיפה ולבחון את האפשרויות שלך בהווה ובעתיד כדי להבטיח שתמהיל המשכנתא ישרת אותך על הצד הטוב ביותר.

מהן ההוצאות הנלוות לעסקה?

מומלץ לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקת הרכישה בעלות העסקה הכוללת ולהתכונן אליה מבחינת תכנית מימון. לדוגמה: אם אנו קונים דירה מקבלן, ונותרו עוד שנתיים לסיום הבנייה, נרצה להשאיר כסף בצד למדד תשומות הבנייה שיטפס בעתיד.

רשימת הוצאות נלוות:

• עורך דין – כ0.5%+ מע"מ משווי העסקה.
• מדד תשומות הבנייה אם הקנייה היא מקבלן.
• יועץ משכנתא – כ-8,500₪ + מע"מ.
• שמאות – 800 ₪ (תלוי בבנק ובשווי הנכס).
• תיווך (אם יש) – כ-2% + מע"מ מגובה העסקה.
• פתיחת תיק בבנק – 0.25% משווי ההלוואה. 2,500 ₪ לכל מליון ₪ משכנתא. ניתן להתמקח על דמי פתיחת תיק.
• ביטוחים –כ-150 ₪ לחודש.
• רישומים ואגרות- כ-600 ₪.
• מס רכישה – תלוי בגובה העסקה.
• שיפוצים אם יש.
• קניות של רהיטים מוצרי חשמל וכדומה.
• הובלות במקרה של מעבר למגורים.

מבחינת תכנון תקציב הגעתם למקום הנכון. יועצי המשכנתא שלנו ישמחו לשבת עמכם לבדיקה מקיפה שתאפשר לכם לבנות תוכנית מימון שתטיב אתכם, עכשיו ובעתיד.
למידע נוסף, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט כמה משכנתא כדאי לקחת? מדריך לרכישת דירה הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.