כיצד עובד מסלול בריבית קבועה צמודה?

משכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה (או בקיצור, משכנתא ק"צ), מבטיחה לנו שיעורי משכנתא שאינם משתנים בגובהם, אך צמוד למדד המכירים לצרכן. כלומר, אם הסכמנו עם הבנק על משכנתא בריבית 3%, הריבית תישאר בשיעור זה לכל אורך תקופת ההחזר. עם זאת, שינויים במדד המחירים לצרכן עשויים להשפיע על סכום הקרן במסלול זה. נכון להיום, נהלי בנק ישראל מחייבים שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה, בין אם נבחר בצמודה למדד או שאינה צמודה למדד.

באיזה אופן מדד המחירים לצרכן משנה את הקרן?

כאשר הריבית קבועה, אך צמודה למדד, סכום הקרן שלנו משתנה בהתאם לתנודות במדד. כך למשל, אם לקחנו משכנתא בגובה 500,000 ₪ ובחרנו לקחת את מלוא הסכום במסלול ריבית קבועה צמודה בשיעור ריבית של 3%, הריבית השנתית שלנו תעמוד על 15,000 (500,000X0.03). כעת, נניח שמדד המחירים לצרכן מתייקר ב-1.5. משמעות הדבר היא שיתווספו לנו לקרן 7,500 ₪. עכשיו, סכום הקרן עומד על 507,500 ₪. המשכנתא נפרסת מחדש וכעת גם סכום ההחזר שלנו עולה, כי עלינו להחזיר 3% ריבית מסכום קרן גבוה יותר. אז כמה ריבית משלמים על הלוואה בריבית קבועה תחת התנאים הללו? בהתאמה לעליית הקרן, הריבית השנתית כעת עומדת על 15,225 (507,500X0.03).

כמה ריבית משלמים על הלוואה במסלול זה בממוצע?

כדי לבחון את הריבית הממוצעת, יהיה עלינו לסקור את שיעורי הריבית מ-20 השנים האחרונות. זהו טווח זמן שמאפשר לקבל אומדן על התנהגות שיעורי הריבית בשוק. ניתן לאתר נתון זה בקלות באתר בנק ישראל. 

מדוע חשוב להבין כמה ריבית נשלם על משכנתא בממוצע?

השיעור הממוצע יאפשר לנו לקבל אומדן של התנהגות שיעורי הריביות ולקבל מושג ראשוני על תרחישים פוטנציאליים. ייתכן שניקח בחשבון שהריבית הקבועה משרתת אותנו היטב עכשיו, אך ייתכן שבעוד כעשור, עשויה לחול ירידה ואנו עשויים לשאת גם בעלויות פרעון וקדם אם נבחר למחזר את המשכנתא. חשוב כמובן לזכור שישנם עוד משתנים רבים אחרים שיש לקחת בחשבון כמו מרווח שוק, הסיכון של הבנק בעסקה ועוד גורמים שהבנק לוקח בחשבון לפני שהוא מתמחר לנו את הריבית. לכן, כדי לקבל חישוב מדויק שילמד אותנו באמת כמה ריבית משלמים על הלוואה ובטח כשמדובר על משכנתא, חשוב שלא נקבל שום החלטה מבלי להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה.

אז באיזה מסלול ריבית קבועה עדיף לבחור?

חשוב שנזכור, כל בחירה שנעשה עשויה לקבוע במידה רבה את ההתנהלות הכלכלית שלנו. עם זאת, אין תשובה אחת חד משמעית המתאימה לכל לוקח משכנתא. כדי לקבל החלטה מושכלת, עלינו להבין איזה שיעור ריבית יהיה זמין לנו בכל מסלול וכמובן, לבחון מהי העלייה הצפויה במדד בשנים הקרובות. 

שני נתונים אלו יחד יאפשרו לנו לבחון את הכדאיות של כל מסלול. באופן גורף, ככל שהצפי לעלייה למדד קטן מהפרש הריביות בין המסלולים, מוטב שלא לקחת את הסיכון ולהסתמך על המדד. לרוב, מומלץ לבחור במסלול ריבית קבועה צמודה כאשר הפער בין הפרש הריביות במסלולים ובין שיעור עליית המדד נמוך מ-0.8%. 

הניסיון לימד אותנו שבטווח הקצר (תקופה הקצרה מ-10 שנים), מסלול הריבית הקבועה הצמודה עדיף ככל שהמדד צפוי להיות נמוך יחסית. כל זאת, ככל שהפער במחירים אכן נמוך כפי שראינו. עם זאת, כאשר התקופה ארוכה יותר, מוטב שלא להסתכן ולא להצמיד את הריבית שלנו למדד שעשוי לעלות. חשוב שנזכור, מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה מהווה סיכון גבוה יותר לבנק ולכן, סביר מאוד להניח שהריבית ההתחלתית בו תהיה גבוהה יותר. לכן, חשוב שנבחן את כלל הנתונים כדי שנוכל לקבל החלטה מושכלת. 

ריבית קבועה צמודה ממעוף הציפור – יתרונות מול חסרונות

יתרונות

• שיעור הריבית הקבוע מעניק שקט נפשי
• אידיאלי לתקופה בה הריבית נמוכה ואין צפי לזינוקים באינפלציה

חסרונות

• ההצמדה למדד המחירים לצרכן מגבירה את הסיכון להשפעות האינפלציה על ההלוואה
• המדד משפיע על סכום הקרן, מה שבתורו מעלה את ההחזר החודשי
• עמלות פירעון מוקדם מהגבוהות בשוק

רוצה לקבל ייעוץ מקיף בבחירת מסלול המשכנתא לך ולקבל החלטות מבוססות נתונים ובהתאמה מדויקת לצרכים שלך? צוות יועצי המשכנתא של קרדיט אינווסטור זמין לך בכל עת ומעניק לך תובנות שיאפשרו לך לחסוך הון בתשלומי המשכנתא. לפרטים נוספים, ניתן לפנות אלינו כאן ונחזור אליך בהקדם

הפוסט כמה ריבית משלמים על הלוואה בריבית קבועה צמודה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מה זה בטחונות?

חשוב שנבין את העיקרון שעומד מאחורי רעיון הביטחונות. כאשר הבנק מעמיד משכנתא ללווה, הוא למעשה מבצע תהליך של ניהול סיכונים. אחרי הכול, הבנק מלווה לנו סכומים גבוהים למשך עשרות שנים.
המון יכול לקרות למשך תקופה כה ארוכה. תרחישים רבים עלולים לפגוע ביכולות ההחזר או בנכס והבנקים הם אלו שנושאים בשלל הסיכונים הללו. לכן, הם רוצים לבטח אם עצמם ולוודא שיהיו בידיהם כלים שיאפשרו להם לכסות אובדן בכל מקרה בו לא נוכל להחזיר עוד את הכסף.

לשם מה בטחונות במשכנתא: אילו סיכונים לוקח הבנק במסגרת משכנתא?

1. מוות הלווים – פטירת כל אחד מהמפרנסים במשפחה יפגע באופן ניכר ביכולת ההחזר של המשפחה.
   כדי לכסות את עצמם מפני סיכון זה, דורש הבנק מהלווים כחלק מבטחונות במשכנתא, לרכוש ביטוח חיים.
   
2. ירידת ערך הנכס – מכיוון שהנכס הוא בטוחה מרכזית במסגרת ההלוואה, ירידה בערך עלולה לגרום להפסד משמעותי לבנק במקרה בו יממשו בטוחה זו. לכן, הלווים נדרשים לרכוש גם ביטוח מבנה.
   
3. אי עמידה בתשלומי המשכנתא – יכולת ההחזר של הלווים יכולה להישחק מטווח רחב של סיבות.
   כדי להבטיח שהבנק יהיה תמיד מכוסה, הנכס ממושכן ומשמש כבטוחה.

10 בטחונות במשכנתא שיידרשו מאיתנו

כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, יהיה עלינו לבצע את התהליכים הבאים שיהוו חלק מהעמדת בטחונות במשכנתא.

1. שטר משכנתא – שטר שמנפיק הבנק ומצהיר כי הנכס משועבד לבנק עד שההלוואה תשולם במלואה.
   
2. מסמך התחייבות עבור רישום משכנתא – זהו מסמך עליו מחתים הבנק את הלווים ומחייב אותם לשלם את המשכנתא על הדירה גם במצב בו לא נרכשה הדירה בסוף. ההתחייבות ניתנת כאשר לא ניתן עדיין לרשום משכנתא בפועל והיא מהווה בטוחה זמנית המוגבלת בזמן עד לרישום המשכנתא בפועל.
   
3. משכון זכויות – פעולה זו מתבצעת על ידי חתימה על מסמך שנקרא "הודעת משכון", שזה מסמך שהבנק מנפיק שאומר שעד לנטילת המשכנתא הזכויות בנכס הן של הבנק ולא של הקונה (הזכויות החוזיות לפי חוזה הרכישה). את חוזה המשכון הזה רושמים ברשם המשכונות.
   
4. רישום הערת אזהרה – כחלק מבטחונות המשכנתא, נדרש לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק שתמנע מהבעלים של הדירה לעשות עסקה בדירה בלי אישור הבנק. כמו כן, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה שתבטיח שהנכס לא נמכר לעוד גורם במקביל במהלך העסקה.
   
5.  הערכת שמאי – לפני שהבנק נותן משכנתא, הוא שולח שמאי שיבחן בשבילו את הנכס.
   השמאי בוחן את שווי הנכס כדי לראות שהבית נקנה במחיר האמיתי שלו ולא במחיר "מפוברק". בנוסף, הוא מוודא שהנכס המוצע לבנק הינו בטוחה מספיק טובה, ללא חריגות בנייה והערות כגון מבנה מסוכן.
   
6. דו"ח שעבודים מרשם המשכונות – כדי לאשר שהנכס שבכוונתך לרכוש אינו משועבד, נדרש ייפוי כוח נוטריוני שיאפשר לבנק לבדוק זאת. המסמך הזה גם מקנה לבנק את הסמכות למכור את הבית לצד שלישי במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
   
7. בטחונות במשכנתא על פי חוק המכר – במקרה בו נרכשה הדירה מקבלן, נדרשת על פי חוק ערבות מטעם הבנק המלווה את הפרויקט שבו רכש הלווה דירה. ערבות זו מבטיחה שהכספים ששולמו לקבלן יכוסו במקרה בו הקבלן הגיע לחדלות פירעון באמצע הפרויקט.
   
8. ערבים למשכנתא – ישנם מקרים מסוימים בהם הבנק ידרוש לצד בטחונות במשכנתא שציינו עד כה, גם להחתים ערבים. במקרה בו לא יהיה עוד באפשרותך לשלם את המשכנתא, הבנק יגבה את החוב מהערבים. הערבים יידרשו למסור תלושי שכר לבנק על מנת להעריך את יכולת ההחזר.
   
9. חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם זהות המוכרים מהווה בטחונות במשכנתא. הם נדרשים לחתום על מסמכים עבור הבנק בהם הם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה.
   כך ניתן להבטיח שהמוכרים לא ייעלמו עם הכסף במקרה שהעסקה לא מומשה.
   
10.  ביטוח משכנתא – ביטוח חיים וביטוח נכס. כאמור, כדי להבטיח שהבנק לא יספוג הפסדים ערב פטירת הלווים או ירידה בערך הנכס, נדרשת רכישת ביטוח חיים ורכוש כחלק בלתי נפרד מהעמדת בטחונות במשכנתא.
    

כפי שניתן לראות, ישנן לא מעט משימות שממתינות לנו במסע אל עבר המשכנתא. כדי שנבטיח שנעבור אותו על הצד הטוב ביותר, חשוב לוודא שעומדים לרשותנו מורי דרך מקצועיים.
לתיאום שיחת ייעוץ עם יועץ משכנתא מוביל בתחומו שילווה אותך במסע המשכנתא, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט בטחונות במשכנתא הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.