אז מה זה מדד המחירים לצרכן בעצם?

מדד המחירים לצרכן מודד על בסיס חודשי את התנודות בעלויות סל תצרוכת קבועה של מוצרים ושירותים המשמשים משקי בית בישראל למחיה בסיסית.

סל התצרוכת מורכב מכ10 קבוצות ראשיות של מוצרים שכולנו צורכים.
לכל אחד מהם אחוז שונה במדד המבטא את האחוז מההוצאה החודשית של משפחה ממוצעת.
סל המדד כולל בסך הכול כ-1,400 מוצרים ושירותים שונים.

איך מחושב מדד המחירים לצרכן?

הסל נקבע על פי סקר הוצאות משקי בית בישראל שעורכים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי שנה
(החל משנות ה-50 ועד היום) ובו משתתפים כ13,000 משקי בית שונים.
הרגלי הצריכה מתעדכנים כל שנתיים בממוצע ולכן זוהי גם התכיפות בה מעודכן סל התצרוכת והמשקל של כל סעיף בסל. כך למשל, בעבר כלל הסל סעיפים כמו תקליטים, או שימוש בטלפונים ציבוריים. כיום, ישנם סעיפים כמו מוצרי מזון ללא גלוטן ואופניים חשמליים.

מתי מתפרסם מדד המחירים לצרכן?

המדד מפורסם בכל 15 לחודש.

מהי חשיבותו של מדד המחירים לצרכן?

המדד מהווה את הרכיב החשוב ביותר בחישוב שיעור האינפלציה וכפועל יוצא מכך, את שיעור הירידה או העלייה בערכו של הכסף כל חודש. אם המדד עולה משמעות הדבר היא שצריך יותר כסף בשביל לקנות את אותם מוצרים ושירותים ומכאן באה לידי ביטוי האינפלציה.

מדוע מוצמדים מסלול משכנתא שונים למדד?

חשוב להבהיר, ההצמדה למדד נועדה לשרת בעיקר את האינטרסים של הבנק ולמנוע כל אפשרות כי יהיה עליו לספוג הפסד במסגרת מתן משכנתא. כדי להבין זאת, נשתמש בדוגמא. נניח שלקחנו ב-1995 משכנתא על סך מיליון ₪. אותם מיליון ש"ח ב-2020 מאפשרים לקנות כמות קטנה בהרבה של מוצרים ושירותים.
במקרה כזה הבנק מפסיד. המיליון שלו הוא לא אותו מיליון. כדי לגדר את הסיכון הזה, מוצמדת המשכנתא למדד. אין כל ספק שמסלולים צמודי מדד רווחיים מאוד לבנק וסביר מאוד להניח שינסו לשכנע אותנו ללכת על מסלול כזה.

מה זה מדד המחירים לצרכן – כיצד מוצמדת המשכנתא למדד?

העיקרון הוא פשוט למדי – לוקחים את קרן המשכנתא (במסלול צמוד למדד), מכפילים אותה באחוז העלייה של המדד, ואת התוצאה מעמיסים על קרן המשכנתא.

לדוגמה: אם יש לנו משכנתא של 1,000,000 ₪ והמדד עלה בחודש האחרון ב1% אז אוטומטית מתווסף לנו 10,000₪ לקרן, כך שבמקום 1,000,000 ₪  נצטרך להחזיר 1,010,000 ₪. וזה כמובן משפיע גם על ההחזר החודשי שילך ויגדל עם השנים. לא קשה להבין כיצד ההצמדה למדד המשנה את סכום הקרן, יכולה לגרום לנו "לרוץ במקום" ולשלם במשך שנים מבלי שסכום הקרן ישתנה. היבט זה לעתים קרובות שוחק את יכולת ההחזר של לווים רבים.

כמה המדד המחירים לצרכן היום?

נכון למרץ 2024, עומד מדד המחירים לצרכן על 105.4, עלייה של 0.4% מהחודש הקודם.
ניתן לרשום בגוגל "מדד המחירים לצרכן", להכנס לאתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולהתעדכן במצב הנוכחי של המדד בכל רגע.

כמה צפוי מדד המחירים לצרכן לעלות בשנה?

היעד של בנק ישראל לעליית המדד השנתי הוא בין 1%-3% וזהו לרוב אכן הממוצע השנתי.
עם זאת, ישנן גם תקופות בהן מגמת המדד היא שלילית, אך בטווח הארוך זוהי אכן העלייה הממוצעת.

אז מה עדיף – מסלול צמוד מדד או מסלול לא צמוד מדד?

כעת משהבנו מה זה מדד המחירים לצרכן, רק מתבקש שנשאל האם כדאי לבחור במסלולים צמודי מדד.
הדבר תלוי במידה רבה בין אילו מסלולים אנו משווים, בהצעת שיעורי הריבית של הבנק והצפי שלנו.
כמובן שגם השוני בין מסלולי ריבית קבועה ומשתנה ישפיע במידה רבה.

נניח למשל שהבנק מציע לנו מסלול ריבית קבועה לא צמודה בשיעור של 4% ל-10 שנים, או מסלול של ריבית קבועה צמודה בריבית של 2.3% וכיום לפי תנאי השוק המדד עולה בממוצע ב-1%.
במקרה כזה, ברור שעדיף לנו קבועה צמודה, כי הפער בין המסלולים עומד על 0.7% בלבד (4-3.3=0.7) והמשכנתא היא לתקופה קצרה יחסית.
לעומת זאת אם הבנק היה מציע לנו 3% בקבועה צמודה ו4% בקבועה לא צמודה, והיינו ביעד של בנק ישראל למדד, כנראה נכון יותר לבחור במסלול הקבועה לא צמודה.

האם מדדים שליליים יקטינו את ערך החוב שלנו?

הם יוכלו להקטין את עלויות הריבית וכפועל יוצא מכך את ההחזר החודשי, אך לעולם לא ישפיעו על ערך הקרן המקורי. באופן גורף, כמעט תמיד נשאף להימנע כמה שאפשר מחשיפה למדד, משום שמדובר בגורם בלתי יציב שישפיע משמעותית על ההחזר החודשי שלנו. עם זאת, ייתכן שבמקרים מסוימים נוכל לקבל ריביות נמוכות במסלולים האחרים אם נשים חלק מהמשכנתא במסלול כזה ועל ידי בניית תמהיל נכון, ברמה הכוללת הדבר עשוי להיות משתלם. המדיניות הטובה ביותר תהיה להסתייע בייעוץ משכנתא שיוכל לסייע לך לקבל החלטות נכונות בהתאם לתנודות השוק העדכניות ביותר.

רוצה ללמוד איך מומחי המשכנתא של קרדיט אינווסטור יסייעו לך לבנות תמהיל משכנתא מנצח ומשתלם? פשוט משאירים פרטים כאן ומיד נחזור אליך.

הפוסט מה זה מדד המחירים לצרכן ומהי חשיבותו למשכנתא? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מהי בעצם עמלת פירעון מוקדם?

עמלת פירעון מוקדם או בשמה המפחיד יותר, "עמלת היוון", היא עמלה המשולמת לבנק על פירעון מוקדם של מלוא סכום המשכנתא או חלק ממנו. חשוב להבהיר – עמלת הפירעון המוקדם איננה קנס, אלא תוצאה של תחשיב כלכלי שנועד לפצות הבנק בגין הפסדים שיהיה עליו לספוג בשל הפרת החוזה. בין השאר, נועדה העמלה לכסות את הריביות שיכול היה הבנק להרוויח אילולא הייתה נפרעת ההלוואה מוקדם.
זוהי גם הסיבה לכך שעמלה זו מכונה גם עמלת היוון – היא מתקבלת כתוצאה מהפיכת ערך כספי עתידי לערך בהווה. העמלה מגשרת על פער השווי.

למה צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם?

כשמחליטים לפרוע כסף מהמשכנתא, הבנק בודק בכמה כסף הוא יכול למכור את הכסף נכון להיום.
ככל שיתגלה שהכסף שווה היום פחות מאשר בתקופה הנקובה בה היה אמור להיות מושלם ההחזר, חלה עמלה שנועדה לפצות את הבנק על ההפסד.

נמחיש זאת בדוגמא: נניח שלקחנו 200,000 משכנתא ל-20 שנה בריבית של 5%. חלפו להן 5 שנים ואנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא. הבנק מבצע בדיקה ובוחן בכמה הוא יכול למכור היום משכנתא של 200,000 לתקופה של 15 שנה. הוא מגלה שכיום נמכרת משכנתא כזו בריבית של 3%. עם זאת, איתנו הבנק חתם על משכנתא של 5% ריבית ל-20 שנה. מכאן שהבנק מפסיד 2% ריבית ל-15 השנים הבאות.

ומה אם ההפרש הוא לטובת הבנק?

בוודאי לא יפתיע אותך לשמוע שבמקרה בו ההפרש הינו לטובת הבנק והוא מגלה כי הכסף יימכר היום בשווי גבוה יותר, הוא לא יפצה אותך על ההפרשים. עם זאת, הוא גם לא יגבה עמלת פירעון מוקדם כלל.
כך למשל, אם לקחנו הלוואה ב-4% ריבית וביום שנבוא להחזיר אותה הבנק יעשה בדיקה ויראה שהוא יכול למכור אותה ב5%, לא תיגבה עמלה.

איך הבנק מבצע בכלל את הבדיקה הזו להערכת עמלת פירעון מוקדם?

כדי להעריך את שווי הכסף, הבנק נכנס לנתונים של בנק ישראל (טבלת XL) על הריבית הממוצעת במשכנתאות ורואה מה הריבית שהוא יכול לקחת היום בהתאם לתקופת הזמן שנשארה לכם בהלוואה.

באיזה מסלולים נשלם עמלת פירעון מוקדם ובאיזה לא?

עמלת פירעון מוקדם משולמת במסלולים בריבית הקבועה או משתנה מעל 5 שנים (חוץ ממסלול זכאות) כמו:

• קבועה לא צמודה
• קבועה צמודה
• משתנה 5 ומעלה

ובאילו מסלולים לא?

• פריים.
• צמוד מט"ח.
• מק"מ.
• משתנות עד 5 שנים.

*במשכנתא הפוכה לרוב הריבית היא במסלול ק"צ אך לא גובים עמלת פרעון.

אילו הנחות בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת ללקוחות על עמלת פירעון מוקדם?

העיקרון פשוט למדי, ככל שצלחנו תקופה ארוכה יותר בהחזרי המשכנתא, כך עמלת הפירעון המוקדם תהיה נמוכה יותר. בנק ישראל מחייב את הבנקים לבצע הנחה זו על עמלות הפירעון על פי התנאים הבאים:

• עד 3 שנים – לא תחול כל הנחה
• בין 3-5 שנים –20% הנחה
• מעל 5 שנים–עד 30% הנחה

כך נחשב מראש את גובה עמלת הפירעון המוקדם

כדי להיערך מראש לכל תרחיש ולבחון את כדאיות הבחירות השונות שנוכל לבצע בחלוף השנים כמו מחזור משכנתא או מעבר בין מסלולים, חשוב שנלמד כיצד להעריך את העמלה שיהיה עלינו לשלם.
אלו כמה מהצעדים שנצטרך לנקוט בהם:

1. בודקים את הריבית הממוצעת הנוכחית במסלול בו מתנהלת המשכנתא בהתאם לתקופה שנותרה להחזר המשכנתא. למשל, מסלול ריבית קבועה לא צמודה ל-10 שנים.
   
2. מבצעים השוואה – אם הריבית היום גדולה מהריבית שהייתה כשנלקחה המשכנתא, זה המצב האידיאלי, לא תחול כלל עמלת פירעון מוקדם. אם הריבית קטנה יותר, נחסר בין שיעורי הריבית כדי להבין מהו ההפרש.
   
3. את ההפרש שיצא, נכפיל בסכום שברצוננו לפרוע כפול הזמן שנותר למשכנתא (או עד לתחנת היציאה במסלולי ריבית משתנה). מהסכום הזה, נפחית את שיעור ההנחה לה אנו זכאים בהתאם לוותק.

ביצעת פירעון מוקדם? חשוב להקפיד על הצעדים הבאים

עם השלמת הפירעון המוקדם, חשוב לעדכן את הביטוח כך שיהיה זהה ליתרת המשכנתא הנוכחית. כמו כן, ככל שהתבצע פירעון מלא של המשכנתא, יש לוודא שהוסר שיעבוד הנכס. הבנק מחויב להסיר את השעבוד תוך 60 יום ממועד הפירעון וחשוב שנוודא שזה אכן קרה.

עם היערכות נכונה מראש ותחשיב כדאיות נכון, נוכל להפיק את המרב מהאפשרויות שלנו לאורך כל תקופת ההחזר. אין שום סיבה לשלם עשרות אלפי שקלים רק כדי לסיים כבר עם המשכנתא. על ידי בניית תמהיל חכם שיכלול בתוכו מסלול ניתן לפירעון, עם תכנון ארוך טווח ומפתח דרכים מפורטת, נוכל לקבל החלטות מושכלות מבלי לשלם עמלות פירעון יקרות.

רוצה להתחיל להתוות את מסלול המשכנתא המושלם עבורך ולקבל ייעוץ מקצועי ויעיל שיעזור לך להבין מתי הכי משתלם לפרוע מהמשכנתא? מומחי המשכנתא של קרדיט אינווסטור מלווים אותך בכל צעד ושומרים על השקט הנפשי שלך. למידע נוסף, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא למעשה לוח הסילוקין הפופולרי והנפוץ ביותר בשימוש בקרב נוטלי המשכנתאות.
בלוח שפיצר, מוגדר החזר חודשי אחיד וקבוע למשך כל התקופה (בתנאי כמובן שאין עלייה בריבית והצמדה למדד). כלומר, ככל שאין שינויים בריבית והמדד, ההחזר החודשי הראשון יהיה זהה לאחרון. כמובן שהסבירות לכך שלא יהיה שום שינוי למשך עשורים הוא לא ריאלי. עם זאת, הוא בהחלט מעניק לנו מידה מסוימת של יציבות.

איך לוח שפיצר עובד?

בהחזר על פי לוח שפיצר, משלמים לבנק קודם ריבית ורק אז קרן. מכיוון שהריבית נלקחת מהחוב שנשאר לנו להחזיר לבנק, היחסים בין החלק שמשולם לריבית לבין החלק שמשולם לקרן משתנה. לדוגמה: בתחילת המשכנתא נחזיר יותר ריבית ופחות קרן עד שלבסוף היחס יתהפך. עם זאת, ההחזר החודשי יישאר אותו סכום.

חלוקת תשלומי קרן לריבית במשכנתא של מיליון ₪ למשך 20 שנה על פי לוח שפיצר

חלק מההחזר החודשי מופנה לתשלום ריבית לבנק, והיתר לפירעון קרן ההלוואה. ככל שתשלום הריבית נמוך יותר כך ההחזר החודשי על חשבון הקרן גדל – דבר שיקטין את תשלומי הריבית בעתיד, וישאירו לנו יותר כסף בכיס במקרה ונרצה למכור.

• בהחזר החודשי – ככל שתשלום הריבית יותר נמוך כך התשלום על הקרן יהיה יותר גבוה – דבר שיקטין את תשלומי הריבית בעתיד.
• ככל שנחליט להחזיר יותר כסף בכל חודש כך נחזיר פחות כסף לבנק, מהסיבה שכל שקל נוסף שאנו בוחרים להוסיף להחזר החודשי יורד מהקרן.
• במידה ויש עלייה במדד המחירים לצרכן או עלייה בריבית, פורסים את המשכנתא מחדש לתקופת זמן שנשארה לפי נוסחת שפיצר וכך מגיעים להחזר החודשי הרצוי.

יתרונות לוח שפיצר

ישנה סיבה שבין מגוון לוחות סילוקין הזמינים לוח שפיצר הוא המועדף. ישנם מספר יתרונות עיקריים שהוא מציע.

• החזר חודשי קבוע לכל אורך תקופת המשכנתא – כל התשלומים אמורים להיות זהים למעט תנודות במדד והריביות.
• ככל שמעלים את ההחזר החודשי, כך אפשר לקצר שנים ולהוריד ריביות ובסופו של דבר לשלם פחות על כל המשכנתא.

חסרונות לוח שפיצר

בעוד שלוחות סילוקין אחרים יאפשרו לנו לסלק חלקים גדולים יותר מהקרן, במסגרת לוח שפיצר, יתרת החוב נשארת גבוהה לאורך תקופה ארוכה כאשר רכיב הריבית הוא זה שנפרע בעיקר בתחילת תקופת ההחזר.
כמו כן, לרוב ככל שעולים בשנות הפריסה, כך עולות הריביות.

לוח קרן שווה

קרן שווה נלקחת רק במקרים נדירים, אך חשוב שנכיר את האפשרות הזו.

איך זה עובד?

בקרן שווה, ההחזר החודשי על קרן המשכנתא יהיה שווה לכל אורך תקופת המשכנתא, אך ההחזר על הריבית ילך וירד עם הזמן, מכיוון שבמהלך השנים, לאחר שיתרת החוב פוחתת, פוחת גם חיוב הריבית שנלקח מהקרן,
כך ההחזר החודשי יורד עם הזמן.

תשלומי קרן וריבית בלוח סילוקין של קרן שווה למשכנתא בגובה מיליון ₪  ל- 20 שנה.

בתרשים הבא, ניתן לראות כיצד פוחת ההחזר חודשי ככל שהזמן עובר.

חסרונות לוח סילוקין קרן שווה

• תשלומים גבוהים בהתחלה.
• לא כל הבנקים מאפשרים לקחת קרן שווה.

יתרונות לוח סילוקין קרן שווה

• ההחזר החודשי הולך ופוחת ככל שעובר הזמן.
• סך התשלומים על ריביות והצמדה יהיה קטן יותר בלוח סילוקין קרן שווה מאשר בשפיצר, מכיוון שאנחנו "נאכל" את הקרן בהתחלה מהר יותר כי ההחזר החודשי יהיה גדול יותר. ראו את הדוגמה הבאה (הנתונים שווים בשני לוחות הסילוקין):

גרף ההחזר החודשי בשביל ההמחשה (מתקשר גם לסעיף הקודם):

לוח בלון מלא

לוח שמתאים לסיטואציות מאוד ספציפיות, בעיקר בהלוואות גישור או למשקיעים.

איך זה עובד?

במהלך תקופת ההלוואה אנו לא משלמים בכלל, אך בתום התקופה הבלון "מתפוצץ" ואנחנו צריכים לשלם את כל הקרן והריבית בבת אחת, לכן מתאים במיוחד להלוואות גישור עד למכירה, או למשקיעים בעסקאות שלא מניבות תזרים אך ההון גדל.

חשוב לדעת בלוח סילוקין בלון מלא

כמו שבהשקעות יש את אפקט הריבית דריבית, גם כאן חל עקרון זה, אך לרעתנו.
לדוגמא אדם לוקח הלוואת בלון מהבנק של מיליון ₪ ל3 שנים בריבית של 7%.
לאחר שנה, אותו אדם יהיה חייב לבנק 1,070,000 ₪ (בפועל קצת יותר, כי הריבית מתווספת בכל חודש ולא שנה)
בשנה לאחר מכן, הריבית לא תגזר מסכום הקרן המקורי – מיליון ₪, אלא מהסכום החדש – 1,070,000 ₪,
משמע בשנה השנייה במקום לשלם 70,000 ₪ ריבית, עכשיו האדם יצטרך לשלם 74,900 ₪ ריבית.
וכך זה גדל בכל שנה בסכומים יותר ויותר משמעותיים.

לבחירת לוח הסילוקין האופטימלי, אנו מזמינים אותך לפנות למומחים של קרדיט אינווסטור עוד היום ונשמח לסייע לך.

הפוסט לוחות סילוקין – כל הסוגים הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מטבע הדברים, המגמה הזו לא מצאה חן בעיני הבנקים. רבים מהם החלו למנוע את כניסתם של יועצי המשכנתאות הפרטיים לתהליך בטענה כי הם שרלטנים ואינם מסייעים לציבור. האמת הפשוטה היא, שהתנאים הטובים שקיבלו אלו שהגיעו מלווים ביועץ פרטי משמעם – פחות רווח לבנקים. למרבה המזל, המפקחת על הבנקים חייבה את הבנקים לאפשר ליועצים להיכנס לסניפים ולהעניק סיוע ללווים.
כאן, נסביר את כל היתרונות שנוכל להפיק משיתוף הפעולה עם יועץ משכנתאות.

מהו יועץ משכנתאות?

יועץ משכנתאות הוא יועץ פיננסי המתמחה בהרכבת ותכנון משכנתאות אופטימאליות ללקוחות שתתאים לצרכיהן עכשיו ובעתיד כך שבשורה התחתונה, הלווים ישלמו כמה שפחות ריבית והצמדה לבנק.
ייעוץ איכותי עשוי לחסוך ללווים עד מאות אלפי שקלים לכל אורך תקופת ההלוואה.

מה ההבדל בין יועץ משכנתאות פרטי לבין פקיד המשכנתאות של הבנק?

בסופו של יום, פקיד המשכנתאות של הבנק, המציג את עצמו כ"יועץ", הוא עובד הבנק ולו יעד אחד בלבד – למקסם רווחים עבור הבנק. פקידים אלו נדרשים לעמוד ביעדים חודשיים שהבנק מציב ומתוגמלים לפי רווחיות המשכנתא לבנק. לא קשה להבין כיצד במציאות כזו, הייעוץ שנקבל מפקיד המשכנתאות לא ישרת בהכרח את הרווחה האישית שלנו.

עם זאת, זוהי לא הסיבה היחידה לכך שפקיד המשכנתאות לא ייקח את הזמן להבין ולהכיר את היכולות והצרכים שלך כדי לבנות תמהיל משכנתא אופטימאלי מדויק. מדובר בתהליך ארוך ומורכב הגובה זמן רב שהבנק לא משלם עבורו לפקיד. לרוב, הפתרון הגנרי שיציע הבנק הוא שליש משכנתא במסלול משתנה כל 5 שנים, שליש בריבית קבועה לא צמודה ושליש פריים. האמת הפשוטה היא שלא קיימים פתרונות במידה אחת לכולם כשזה מגיע להתחייבות כמו משכנתא. יועץ משכנתא מקצועי, יבנה תמהיל המנצל את היתרונות של כל מסלול תוך צמצום החסרונות ובהתאמה מדויקת לשאיפות וצרכי כל המשפחה שנים קדימה.

כיצד מסייע יועץ משכנתאות פרטי לממש את המטרה הזו?

ישנם כמה יתרונות בולטים שנוכל להפיק על ידי קבלת ייעוץ משכנתא במסגרת פרטית.

חיסכון משמעותי בזמן

היועץ מוריד מהלווים את העומס הכרוך בשיח המתמשך עם הבנקים. רבים תוהים לאחר הפגישות עד כמה הבנק היה כנה עמנו והאם אכן לקחנו הצעה משתלמת. היועץ מסיר כל ספק מכל השאלות שעולות, עושה סבב מול מספר בנקים במקביל וחוסך לך ימים שלמים של טרטורים מתישים.

חיסכון אדיר בכסף לאורך שנים

יועץ משכנתא מקצועי מכיר היטב את השוק ולרוב גם יהיו לו קשרים בבנקים השונים. משמעות הדבר היא שהוא גם יידע בדיוק לאילו סניפים כדאי לגשת כדי לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי ללקוח. הידע והמומחיות הללו יכולים לחסוך לך עשרות אלפי ולעתים אפילו מאות אלפי שקלים לכל אורך תקופת החזר המשכנתא.

בונה תמהיל משכנתא מותאם אישית

כשהייעוץ מתקבל מגורם מקצועי שמחויב אך ורק לך, ניתן להבטיח ששילוב המסלולים השונים ישרת קודם כל את הצרכים, הנסיבות והתוכנות שלך היום ובעתיד. כחלק מכך, תיבדק מבעוד מועד הכדאיות של צעדים שונים כמו גרירת המשכנתא, הקפאתה ופירעון מוקדם, בין השאר.

מנהל עבורך משא ומתן עם הבנקים

היועץ יתמקח עבורך על התנאים האופטימליים ויעשה מכרז בין הבנקים כדי להבטיח שיתקבלו הריביות המשתלמות ביותר בשוק.

בדיקת כדאיות לעסקה באופן כללי

היועץ יוכל לבדוק עבורך האם העסקה בכלל מתאימה מבחינה מימונית. למשל, טעות נפוצה שעושים לווים היא להאמין שאם רכשו נכס זול בהרבה ממחיר השוק, גם המשכנתא תהיה משתלמת. כל עוד לא נבנה תמהיל משכנתא מדויק, גם אם נמצא דירה מושלמת ב-200,000 ₪ מתחת למחיר השוק, אין לכך כל משמעות אם תנאי ההחזר לא יאפשרו לנו לעמוד בתשלומים בחלוף השנים.

קבלת מענה פיננסי מלא

רבים אינם מודעים לכך, אך יועץ משכנתא הוא גם יועץ כלכלת המשפחה. משמעות הדבר היא שהוא יוכל לסייע לך לסלול נתיב מלא ורב תחומי לתכנון פיננסי חכם ולחפש אחר פתרונות מימון נוספים שייתכן שנדרשים עבורך. בנוסף, יועץ המשכנתאות יסייע לך לבחון מסלולי זכאות למגוון פתרונות נוספים כמו מחיר למשתכן, משכנתא לכל מטרה, משכנתא הפוכה, הלוואה וגישור.

ניהול סיכונים חכם

כשלוקחים משכנתא של מאות אלפי שקלים לעשרות שנים בשוק משתנה, חשוב לנהל את הסיכונים הכרוכים בה. היועץ יסייע לך להציף תרחישים שונים כמו עליית המדד או שינויים בריבית הפריים כדי לסייע לך לקבל החלטות מושכלות.

קרדיט אינווסטור היא כתובת מקצועית מובילה למבקשי משכנתא ומציעה מעטפת שירותים מלאה שתאפשר לך לקבל החלטות שישפיעו על כל מהלך חייך הפיננסיים לעשורים הקרובים. למידע נוסף ותיאום שיחת ייעוץ, ניתן להשאיר פרטים כאן עוד היום.

הפוסט מהו יועץ משכנתאות ומדוע חשוב להסתייע בו בתהליך? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

רכישת דירה יד שנייה

כ-70% ממכירות הדירות בשוק הן מכירות יד שנייה. בעסקה זו, אנו למעשה קונים דירה בבניין שכבר נבנה מאדם פרטי. זוהי העסקה הקלה ביותר מבחינה מימונית. כדי להבטיח שאנחנו נכנסים לעסקה בעיניים פקוחות, יהיה עלינו לבחון את פרטי העסקה, הנכס והלקוח באופן מעמיק.

כיצד מתבצע התשלום?

ראשית, נבצע את תשלום ההון העצמי שלנו למוכר. לאחר שנספק אישור לבנק כי ההון העצמי כבר שולם, יעביר הבנק את יתרת המימון מטעם המשכנתא אל המוכר. הסיבה לכך היא פשוטה, האינטרס של הבנק הוא להיות תמיד כסף אחרון בעסקה. כך הוא נמנע מכל מצב פוטנציאל בו הלווה נעלם עם הכסף ואינו משלים את העסקה שמהווה את עצם הביטחונות להחזר בהמשך הדרך.
כמובן שהבנק יחתים גם את המוכר שככל שתבוטל העסקה, סכומי המשכנתא יוחזרו לבנק.

לאחר שהוסכם מחיר הרכישה מול המוכר, יגובש ההסכם בו בין השאר יבוססו ההסכמות אודות מועדי התשלומים. ברוב המקרים, הסכמות אלו יגובשו על ידי עורכי הדין של המוכר והרוכש בתהליך משא ומתן.
מומלץ לדאוג כי מועד מסירת הדירה הנרכשת יקדים את מועד מסירת הדירה הנוכחית, כדי שניתן יהיה לשפץ ולסדר את הבית בנחת. יתרה מכך, במהלך המשא ומתן בין עורכי הדין, כדאי לוודא כי קיים סעיף מפורש המגדיר פיצויים ככל שהנכס לא יפונה בזמן.

דגשים מול הבנק

על אף שמדובר בעסקה הפשוטה ביותר מבחינה מימונית, חשוב לקחת בחשבון שמחיר הנכס כפי שהוא מצוין בחוזה הרכישה לא יהיה בהכרח שווה לשוויו כפי שיוערך על ידי השמאי מטעם הבנק. לכן, אם בכוונתנו לקחת 75% מימון, כדאי לעשות שמאות מקדימה עם שמאי שעובד עם הבנק (נקרא גם שמאות תקן 19), על מנת שלא יקרה מצב שניערך לקבל 75% על נכס שנרכש במיליון שקלים שבפועל השמאי יעריך אותו רק ב950,000 שקלים, מה שעלול לגרום לחוסר בהון העצמי ולצורך בהשלמות דרך הלוואות פחות משתלמות או אפילו בחוסר יכולת לבצע את העסקה. מצב זה עשוי לגרום לכך שלא נוכל לרכוש את הנכס, אך נפסיד את ההון הראשוני ששילמנו במעמד החתימה ונצא קירחים מכאן ומכאן.

נקודות שכדאי לבחון היטב לפני ביצוע עסקת רכישת נכס יד שנייה

טרם החתימה על חוזה או על זיכרון דברים, חשוב לבחון את הדברים הבאים:

• שהנכס בר משכון. כלומר, שהוא נקי משעבודים והגבלות אחרות מטעם בעלי עניין שונים ושניתן למשכן אותו לבנק.
• שהנכס נקי מבעיות שיכולות לפגוע בביצוע משכון כגון: חריגות בנייה, אי זיהוי הנכס (טעות ברישום הכתובת\גוש חלקה), טעות ברישום מיקום הנכס או כיוונו וכו'.
• מהו גובה הדירה? אישור משכנתא בדירה יד שנייה מעל קומה 4 ללא מעלית עשויה להיתקל באתגרים.
  דירה בקומה עליונה בבית ישן עלולה לא לקבל משכנתא מעל ל60% מימון.
• הערות בנסח הטאבו – אם ישנה הערה שאינה ברורה, חשוב לבחון אותה לעומק, כמו למשל אם מדובר בבניין מסוכן או מיועד להריסה. כמובן שבראש ובראשונה יהיה עלינו גם לוודא שהדירה אכן שייכת למוכר.
• ככל שהנכס כבר מושכן בעבר, הדבר מהווה בהחלט סימן חיוני כי ניתן יהיה למשכן את הנכס. אם התעוררה בעיה מול בנק אחר, תמיד אפשר לחזור לבנק שכבר הסכים למשכן.

כל הבדיקות שהזכרנו מעלה אמורות להתבצע על ידי עורך הדין המייצג אותך בעסקה ויש לוודא כי הוא אכן ביצע אותן.
זמן סביר לביצוע משכנתא לדירה יד שנייה : בין 3 שבועות לחודש וחצי.

רכישה יד ראשונה עם ליווי בנקאי

רוב הקבלנים בישראל מבצעים את הבנייה בעזרת הלוואה מהבנק, כשכספי הקונים שרוכשים את הדירות שבנו משמשים להחזרת ההלוואה. מהלך זה נקרא בנייה בליווי בנקאי.

לליווי בנקאי יש מספר יתרונות:

1. הקבלן יודע בוודאות (יחסית כמובן) שיש ברשותו מספיק כסף בשביל לסיים את הפרויקט.
2. גם הרוכשים יודעים זאת והדבר מעניק להם ביטחון לרכוש דירה בפרויקט.
3. ליווי הבנק מהווה גושפנקא לתקינות העסקה.

מן הרגע בו מתבצעת רכישה, הכסף מועבר אל חשבון הנאמנות של הבנק והבנק מעביר את הדירה עם כל הרישומים לרוכש. הכסף לעולם אינו אמור לעבור ישירות לקבלן וחשוב שנהיה מודעים לכך.

דגשים חשובים לרכישת מקבלן בליווי בנקאי

• יש לבצע זיהוי וודאי של הנכס וכי הוא אכן תואם את תוכניות הקבלן.
• יש לבחון כי הוגדרו קנסות בחוזה במקרים של הפרות או איחורי מסירה.
• יש לוודא הצמדה של התשלומים למדד תשומות הבנייה.
• חשוב לסקור את תנאי האיחור בתשלומים ושיעור ריבית הפיגורים.
• הבנק הוא כסף אחרון אחרי ששילמנו מההון העצמי שלנו, ואם לא כך פני הדברים בעסקה חשוב לבחון מדוע.
• תמיד מומלץ לנסות לקבל משכנתא באותו הבנק שמבצע את ליווי הבנייה של הקבלן. כך הבנק מעביר למעשה את הכסף לעצמו ובמקרים אלו התנאים עשויים להיות טובים יותר. ככל שהדבר לא מתאפשר,
  כדאי לבחון אפשרות לקחת משכנתא בבנק בו מתנהלים חשבונותיך,
  שכן גם במקרה זה עשוי הבנק להציע תנאים טובים יותר מתוך שאיפה לשמור על נאמנות הלקוח.

ומה לגבי רכישה יד ראשונה ללא ליווי בנקאי?

עסקת קנייה ללא ליווי בנקאי דומה מאוד לעסקת קנייה עם ליווי בנקאי, למעט הבדל אחד – הכסף מועבר ישירות לחשבון הנאמנות של הקבלן, ולא של הבנק. מאחר והערבות לעסקת רכישה ללא ליווי בנקאי נמוכה יותר,
חלק מהבנקים מוכנים לספק רק עד כ-60% מימון. היעדר הליווי מצד אחד חוסך בעלויות הבנק המלווה, אך מצד שני משדר סיכון גבוהה יותר ללקוחות ולבנק, ולכן חשוב לברר ולהבין מדוע בדיוק אין ליווי ולקחת מקדם ביטחון בעניין זה.

מעבר לדגשים שסקרנו ברכישה בליווי בנקאים, חשוב לבחון האם כבר ניתנו משכנתאות בפרויקט זה ובאילו בנקים אושר הפרויקט. הדבר יוכל לתת לנו תמונת מצב לגבי תקינות העסקה.

זמן סביר לביצוע משכנתא לדירה יד ראשונה : במקרה זה הליך אישור המשכנתא אורך יותר זמן מן הרגיל, מאחר שצריך לאשר את הפרויקט עצמו וכל בנק עורך את הבדיקות שלו. לרוב הוצאת האישור אורכת כשבועיים.

בנייה עצמית 

אלו שחולמים על הבית הפרטי, עשויים לעתים לבחור לבנות את ביתם בכוחות עצמם בליווי אדריכלי.
מבחינה טכנית, הליך לקיחת המשכנתא של הבנייה העצמית הינו פשוט יותר ממשכנתא רגילה.
זאת משום שברוב המקרים הבנק מתייחס לעלויות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בנייה צפויות כסכום סופי, שכמעט איננו משתנה בין השמאים השונים.

בתחילת התהליך לרוב יהיה קיים רק שטח ריק, או נכס שייהרס או יורחב. לכן, הבנק לא יבדוק את הנכס, אלא רק את עצם השייכות של המקרקעין ללקוח, את היתכנות תהליך הבנייה, לרבות הימצאות תוכניות בנייה מאושרות והוכחה לתשלום דמי פיתוח ואגרות וכי כלל רישום המקרקעין בוצע כנדרש.
כמובן שבמקביל, תיבחן יכולת ההחזר של הלקוח.

מה ההבדל בתמהילים בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה?

במשכנתא רגילה המטרה היא לחסוך את הסכום הסופי המשולם לבנק ולהתאים את ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית של המשפחה. לעומת זאת במשכנתא לבנייה עצמית אנו מסתכלים בעיקר על שלבי המשיכה של המסלולים השונים (שמבוצעים בתקופות שונות ולאורך כל תהליך הבנייה) וגם על יכולת מחזור.

מתי מתחילים לתכנן את המשכנתא לבנייה עצמית?

התשובה לכך מאוד פשוטה – התכנון מתחיל עוד לפני רכישת הקרקע! לאחר הרכישה אנו כבר נהיה "מסונדלים" לבנק מסוים, למסלולים לא טובים שלא יאפשרו מחזור או שפשוט נשאר בלי הון עצמי הנדרש לטובת מימון תהליך הבנייה עצמו. לכן התכנון הכספי מתחיל הרבה לפני תחילת הבנייה העצמית.

זמן סביר לביצוע משכנתא בבנייה עצמית – תהליך אישור המשכנתא הינו ארוך, סיזיפי וכולל התכתבות רבה מול המחלקה המשפטית של הבנק והכנות רבות ולכן יש להתאזר בסבלנות. 

העברת כספי המשכנתא מהבנק ללווה נעשית ב5 פעימות לאורך חיי המשכנתא, וחשוב לתכנן זאת בקפידה בהתאם להתקדמות הבנייה או אישור המפקח או השמאי. לעומת זאת העברת הכסף לקבלן נעשית לרוב באופן שבועי (בהתאם לתנאים שנסגרו עם הקבלן), תלוי מי קונה את חומרי הגלם.

דגשים חשובים

• ניתן להשתמש בקרקע כהון עצמי, הצלחת התהליך תהיה תלויה ברצון הטוב של הבנק לבצע מימון של 100% מתהליך הבניה העצמית.
• יש לבחון את המימון הכולל של העסקה ואת המימון של כל חלקיה בנפרד.
• במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי, חייבים להחזיק הון נזיל נוסף כדי לממן את תהליך הבנייה השוטף.
• עלויות התכנון והאישורים שמגיעים לסכומים גבוהים של כ100,000₪ אינם נכללים במחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא.

מחיר למשתכן

מחיר למשתכן מתנהל על פי מכרז שבו מתחרים יזמים (הקבלנים) על המחיר הסופי של הדירה שאותה ישלם הקונה הסופי – המשתכן. הזוכה במכרז הוא זה שהציע את המחיר הנמוך ביותר בהתאם לתנאי המכרז.

לאחר שנבחר קבלן לפרויקט מתרחשת ההגרלה על הדירות.

מי זכאי להשתתף בהגרלה?

חסרי דירה, שלא היו בעלים של דירה או בחלק מדירה הגדול מ1/3 ב6 השנים האחרונות ושאין בבעלותם מגרש למגורים, ושהם:

• זוגות נשואים או ידועים בציבור.
• זוגות שנרשמו לנישואין בתוך שלושה חודשים.
• יחידים (רווקים, גרושים אלמנים) מעל גיל 35.
• הורים עצמאיים (חד-הוריים) עם ילד אחד לפחות.
• נכים בני 21 ומעלה.
• ישנה עדיפות לבני המקום – העדיפות תינתן למי שעונה על הגדרת "בן מקום": כלומר, מי שמתגורר ב-3 השנים האחרונות, או ב-4 מתוך 10 השנים האחרונות, בתחום שיפוטה של הרשות שבה ייבנה הפרויקט.

מהם האיסורים במחיר למשתכן?

הזוכים אינם רשאים למכור את דירתם 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או 7 שנים מיום ביצוע ההגרלה שבה זכו בדירה, המוקדם מביניהם.

מהי ההטבה במשכנתא לרוכשים במסגרת מחיר למשתכן?

היתרון העיקרי הוא באחוזי המימון. במחיר למשתכן מותר לקבל עד 75% מימון משווי הדירה בשוק החופשי לפי שמאי ולא לפי מחיר החוזה. למשל, נכס ששוויו לפי שמאי הוא 1.2 מיליון נרכש ב-900,000 במחיר למשתכן.
75% מ1.2 מיליון הם 900,000, לכן הרוכש יצטרך להביא את המינימום הנדרש שהוא 100,000. מצד שני, לא יכול להיות מצב של 100% מימון. הרוכש חייב לשים לפחות 100,000 ש"ח הון עצמי, חוץ ממקרים מסוימים בהם הרוכש מקבל מענק, ואז התשלום יכול להגיע עד למינימום של 60,000 ש"ח.
במקרה בו הערכת שמאי עולה על 1.8 מיליון, אזי יוערך הנכס ב-1.8 מיליון או במחיר הרכישה, הגבוהה מביניהם.

האם אפשר להקדים תשלומים ובכך להימנע ממדד תשומות הבנייה?

הדבר נתון להסכמת הקבלן. לאחרונה יצא חוק חדש המגביל את ההצמדה למדד ל-40% משווי החוזה.

למידע נוסף ולקבלת ייעוץ שוטף לכל אורך תהליך תכנון ובקשת המשכנתא, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט סוגי עסקאות רכישת מקרקעין – כל מה שחשוב לדעת הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

ריבית קבועה צמודה – צמודה למה בעצם?

לפני שנתחיל לצלול ליתרונות והחסרונות של שני המסלולים, חשוב שנתעכב לרגע על מושג ההצמדה.
כשאנו אומרים "צמוד למדד", בכל היבט שהוא, הכוונה היא למדד המחירים לצרכן. ככל שנבין מה מייצג המדד הזה, נוכל לקבל החלטות מושכלות יותר גם בכל הקשור למשכנתא. מדד המחירים לצרכן מודד סל קבוע של מוצרים שצורכת משפחה ממוצעת בישראל, והוא למעשה מייצג את יוקר המחייה – או במילים אחרות, הוא מודד את שיעור האינפלציה.

כשהמדד עולה, משמעות הדבר היא שאותו סל מוצרים בדיוק עולה לנו היום יותר מבעבר. כך למשל, אם לפני 5 שנים 200 שקלים הספיקו לנו כדי לקנות מצרכים למשפחה בת 4 נפשות לשבוע אחד, היום אותם 200 שקלים יספיקו לנו רק לחצי מהשבוע. לכן, גובה הריבית במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) תמיד יהיה גבוה יותר, משום שכאן למעשה הבנק לוקח עליו את סיכון האינפלציה.

אם כן, השאלה האמיתית היא האם אנחנו מעדיפים לקחת את הסיכון על עצמנו, או לתת לבנק לספוג את הסיכון ולשלם את שיעור הריבית הגבוה היותר המגדר את הסיכון עבורם, כדי להבטיח לכל הפחות יציבות והחזר צפוי וברור. התשובה לשאלה הזו היא בהחלט לא חד משמעית ולכל לוקח משכנתא עשויים להיות שיקולים שונים בהתאם ליכולות, הצרכים וניהול הסיכונים האישי שלו.

שיקולים שכדאי לקחת בחשבון

ובכל זאת, ישנם כמה שיקולים שיאפשרו לנו לקבל החלטה מושכלת בבחירה בין מסלול ריבית קבועה צמודה ולא צמודה.

• הפרש שיעורי הריבית: ככל ששיעור הריבית בהפרש גבוה יותר בין המסלול בריבית קבועה צמודה ולא צמודה, כך מוטב יהיה לבחור בריבית הצמודה, שכן ייתכן מאוד ששיעור הריבית הגבוה במסלול הלא צמוד יסתכם בעלויות גבוהות יותר מאשר הסיכון של עליית המדד.
• תחזיות אודות תנודות המדד: חשוב שנתחקה אחר הערכות בנק ישראל ומומחים אחרים בשוק אודות שיעורי עליית המדד הצפויים.
• לכמה זמן אנחנו לוקחים את המסלול? ככל שהמסלול יהיה קצר יותר, כך נרגיש יותר בנוח לקחת ריבית קבועה צמודה – שוב, ככל שהפער ביניהם מצדיק את זה.
• ניהול סיכונים מושכל הוא המפתח – חשוב שנבחן מהו שיעור המדד שאכן נוכל לספוג באופן ריאלי ונקבל החלטות לפי נתון זה.

מה יעד בנק ישראל למדד וכיצד זה משפיע עלינו?

בנק ישראל צופה עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של בין 1%-3% בשנה.
ב-2022 הייתה עלייה יחסית קיצונית של 5.3%, ב-2021 עלייה של 2.8%, ובשנים לפני כן השינויים היו מתונים יותר.

מה מסמל ההפרש בין ק"צ לקל"צ?

בעולם מושלם כאשר משווים בין קל"צ לק"צ, אמורים לקבל תוצאה זהה מבחינה של ערך כלכלי.
כלומר, שהפרשי הריבית בין שני המסלולים ישקפו את האינפלציה החזויה לאותה תקופה.
לדוגמא אם קל"צ ל20 שנים עומד על 4%, וק"צ ל20 שנים עומד על 3.2%, אזי התחזית היא שהאינפלציה ל-20 השנים הבאות תהיה 0.8% (4-3.2=0.8). כלומר, מדד המחירים לצרכן יעלה ב0.8% בממוצע ב-20 השנים הבאות.

עם זאת, כפי שראינו, התנודות הללו יכולות להשתנות ואין כל ערובה שההערכה הזו בהכרח תשליך על העתיד באופן קונקרטי.

לכן, המדיניות הטובה ביותר תהיה להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי שיוכל ללמוד לעומק את הצרכים שלך ולסייע לך לקבל החלטות מושכלות.

הפוסט אחת ולתמיד – האם ללכת על ריבית קבועה צמודה או לא צמודה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

אינפלציה

עלייה כללית ומתמשכת במחירי המוצרים והסחורות במדינה או בשוק מסוים, אשר מורידה למעשה את ערכו של המטבע המקומי גם ביחס לעצמו וגם בהשוואה למטבעות אחרים. מדד המחירים לצרכן הוא אחד מהמדדים העיקריים שמשקף את גובה האינפלציה, אך הוא אינו היחיד. אם במהלך תהליך יעוץ משכנתא הוחלט לקחת משכנתא צמודה למדד, שיעור הריביות למעשה משתנה בהתאם לשיעור האינפלציה.
משמעות הדבר היא שתהיה לנו ודאות שהקרן תשמור על ערכה. כלומר, ככל שבהמשך הדרך המדד יעלה,
גם הקרן תעלה איתה כך שהקרן שומרת על ערכה תמיד.

​אישור זכויות

מסמך המפרט את הזכויות, השעבודים וההערות אשר רשומים לגבי מקרקעין מסוימים אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
לרוב יבוא במקום נסח טאבו, נפוץ בדירות חדשות בנות עד 5 שנים שהעו"ד עוד לא ביצעו רישום בטאבו.

​אישור עקרוני

אישור ראשוני לקבלת משכנתא שאינו מחייב את הבנק להעביר את ההלוואה בפועל למבקש.
מימוש האישור מותנה באימות הפרטים שנמסרו בבקשת ההלוואה ועמידה בתנאים הנדרשים מבחינת הבנק.
עם האישור העקרוני, ניתן לקדם עסקת רכישת נכס. כדי להבטיח שנקבל אישור עקרוני עם תנאים נוחים ושמותאמים לצרכים שלנו, מומלץ לקבל יעוץ משכנתא לפני שפונים לבנקים.

מהי חשיבותו של מדד המחירים לצרכן?

המדד מהווה את הרכיב החשוב ביותר בחישוב שיעור האינפלציה וכפועל יוצא מכך, את שיעור הירידה או העלייה בערכו של הכסף כל חודש. אם המדד עולה משמעות הדבר היא שצריך יותר כסף בשביל לקנות את אותם מוצרים ושירותים ומכאן באה לידי ביטוי האינפלציה.

ביטוח חיים

כל מקבלי המשכנתא בישראל נדרשים לרכוש פוליסת ביטוח חיים שישמש כבטוחה כנגד ההלוואה.
כיסוי זה מבטיח כי בכל מקרה של פטירת הלווה, ההלוואה תסולק מכספי הביטוח. הלווה רשאי לבטח את עצמו בכל חברת ביטוח. עם זאת, יש לוודא כי הפוליסה עומדת בכל דרישות הבנק.
רכישת מוצרי ביטוח מתאימים למשכנתא מהווה חלק בלתי נפרד מכל תהליך יעוץ משכנתא.

​ביטוח נכס

זהו מוצר ביטוח נוסף שיהיה עלינו לרכוש ושנוכל להסתייע ברכישתו בכיסוי המתאים ביותר לצרכים שלנו במהלך יעוץ משכנתא. הביטוח מעניק כיסוי כנגד כל נזק שעשוי לפגוע בערך הנכס כגון רעידות אדמה ונזקי צנרת.
גובה הביטוח יהיה זהה ליתרת ההלוואה בתוספת מרווח בטחון והלווים רשאים לבטח עצמם בכל חברת
ביטוח כל עוד הפוליסה עומדת בדרישות הבנק.

ביטחונות

נכס כלשהו המשועבד לטובת הבנק להבטחת פירעון של חוב ואשר ניתן לממשו במידה והלווים אינם עומדים בתשלומים.

גרירה לערבות בנקאית

רבים מהלווים הפונים ליעוץ משכנתא הינם משפרי דיור. במקרים רבים, ייתכן כי הנכס הישן כבר נמכר, אך טרם נרכש נכס חדש. במקרה כזה, כדי לשחרר את הנכס הנמכר מהשעבוד הרובץ עליו מבלי לפרוע את המשכנתא, יהיה עלינו לבקש מהבנק המסחרי ערבות בנקאית לטובת הבנק הממשכן ועם רכישתו של הנכס החדש, תיגרר ההלוואה אליו ותשוחרר הערבות הבנקאית.
יש לשים לב לעלויות החזקת המשכנתא, בניגוד לפיקדון רגיל שאנו מפקידים לבנק ומקבלים עליו ריבית, כאן הבנק גובה מאיתנו ריבית על החזקת התנאים.

​גרירת משכנתא

תהליך בו נכס עליו רובצת משכנתא נמכר ובמקומו נרכש נכס אחר. בהליך הגרירה, הבנק מעביר את השעבוד מהנכס הישן לחדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת, אשר תמשיך  לרבוץ על הנכס החדש.
לרוב הדבר יהיה משתלם כשהריבית הייתה נמוכה יותר כשהמשכנתא נלקחה, ומאז עלתה.
כדי לקבוע האם זהו אכן הצעד המתאים ביותר, מומלץ לבצע תחילה יעוץ משכנתא.

דרגה שווה – פרי פסו

תהליך בו משועבד הנכס לטובת מספר נושים (בד”כ שניים) אשר מסכימים כי בכל מקרה בו הנכס ימומש, יקבל כל אחד את חלקו היחסי בהתאם להלוואות אשר נתן.

דרגה שנייה

שעבוד נכס לטובת מספר בנקים תוך הסכמה ביניהם כי במידה והנכס ימומש, הבנק בעל הדרגה הראשונה יקבל את חלקו קודם ורק אח”כ יפרע הבנק הרשום בדרגה שנייה ממה שיישאר.

הודעת משכון

הודעה החתומה ע”י בעל הזכויות החוזיות בנכס ובה נאמר שהוא ממשכן את זכויותיו בנכס לטובת הנושה (במקרה של משכנתא – זהו למעשה הבנק). הרישום יופיע ברשם המשכנות שהוא מרשם הפתוח לעיני הציבור. תהליך זה מהווה חלק בלתי נפרד מקבלת משכנתא ויעוץ משכנתא.

הוראת קבע

הרשאה לחיוב חשבון הניתנת על ידי הלקוח לבנק בו מתנהל חשבון העובר ושב שלו ומאפשרת להעביר תשלומים מחשבונו לפירעון המשכנתא בתשלומים קבועים לתקופה מוגדרת.
לרוב הבנק מאפשר לשלם את תשלומי ההלוואה רק בדרך זו, אך לפעמים מאפשר לשלם גם במזומן או דרך תלושים.

היוון

הפיכתם של תשלומים עתידיים לפירעון בהווה בהתאם לערכם הנוכחי במעמד הפירעון.
המילה נגזרת מהמילה "הווה".

היטל השבחה

תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור או שינוי תכנית.
גובה ההיטל מהווה מחצית מערך ההשבחה.​

הלוואת מקום

הלוואה מכספי המדינה, בתנאים מעודפים ולתקופה ארוכה, הניתנת בהתאם לנהלים של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לאוכלוסייה העונה על קריטריונים מסוימים באזורי עדיפות לאומית.
בתהליך יעוץ משכנתא, יוכלו הלווים לבחון האם באפשרותם לקבל הלוואה כזו.

הלוואה עומדת

הלוואה שהלווים אינם מחויבים בתשלומים בגינה כל עוד הם עומדים בתנאים אשר נקבעו בה מבעוד מועד.​

הסכם חכירה

אדם הרוכש נכס על אדמות המנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל נדרש לחתום על חוזה חכירה המבטיח את זכויות החכירה שלו (שהיא למעשה שכירות לתקופה ארוכה) שכן הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.

הסכם פיתוח

הסכם המאפשר לבעל קרקע לפתח קרקע ולבנות עליה. במסגרת ההסכם, בעל הקרקע מחויב לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. לאחר הפיתוח, עליו לחתום בעצמו או להחתים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל, אשר התירה לו לפתח את הקרקע, כדי להסדיר את חכירת הקרקע לתקופה ארוכה.​

הערת אזהרה

הערה הנרשמת במרשם של לשכת המקרקעין בישראל (טאבו) ביחס למקרקעין מסוימים במטרה למנוע עסקאות כפולות וסותרות ולמען הבטחת הזכויות של הרוכשים או של הבנק שנותן את המשכנתא.
ההערה נרשמת לרוב מתוקף הסכם רכישה או מתוקף התחייבות לרישום משכנתא.

הערכת שמאי / שמאות / שומת מקרקעין

כאשר הבנק נותן הלוואה כנגד נכס המשמש כבטוחה הוא מבקש לברר את ערך המקרקעין והזכויות בו כדי לוודא שיהיה ממה להיפרע. הבדיקה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים ומורשה מטעם הבנק הממשכן.

חברה משכנת

חברת בנייה המוכרת על ידי משרד הבינוי והשיכון כחברה בעלת סמכות לנהל רישומי זכויות ושעבודים בנכסים, עד אשר הנכס יירשם בלשכת רישום המקרקעין.

חכירה

שכירות לתקופה ארוכה קצובה בזמן בעבור תשלום מסוים לבעל הקרקע (בד”כ מדובר על חכירה מרשות מקרקעי ישראל). רישום כחוכר במקרקעין דומה לרישום כבעלים בפועל אולם מהווה זכות חלשה יותר.

חשבון מוגבל

חשבון שלא ניתן למשוך ממנו צ’קים למשך שנה. חשבון יוגדר כמוגבל ככל שסורבו במשך 12 חודשים עשרה צ’קים או יותר שנמשכו עליו. הגבלת חשבון היא צעד דרסטי של הבנק שמבטא את חוסר האמון שלו בלקוח.
לקוח שחשבונו מוגבל או הוגבל בתקופה האחרונה יתקל בקשיים בקבלת הלוואות ומשכנתאות מהבנקים.

​ייפוי כוח נוטריוני

הרשאה שנותן אדם לאדם אחר (מיופה הכח) לעשות דבר מה בשמו (בעניין ספציפי או באופן כללי),
כאשר ההרשאה ניתנה ונחתמה בנוכחות עו”ד נוטריון המאשר את חתימתו של נותן ייפוי הכוח.
בתהליך לקיחת משכנתא הלווים מייפים את כוחו של הבנק לפעול בשמם לרישום המשכנתא לטובתו.

לשכת רישום המקרקעין – טאבו

לשכה לרישום והסדרת מקרקעין השייכת למשרד המשפטים ופועלת מכוח חוק המקרקעין בה מנוהל רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית או על נכסים בחכירה, אשר הועברו לרישום בטאבו (בניגוד למקרקעין הרשומים במנהל למשל). כל אדם זכאי לעיין בפנקסי הרישום ולקבל מידע באשר לכל נכס בכפוף לתשלום אגרה. במהלך יעוץ משכנתא, ניתן יהיה להסתייע ביועץ גם בתהליך רישום המקרקעין ובדיקת הנכס.

מדד המחירים לצרכן

מדד המתפרסם בכל 15 לחודש ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומודד את שינוי המחירים של סל מוצרים ושירותים מסוים. מדד זה משפיע משמעותית על שיעורי הריבית במסלול משכנתא מסוימים ולכן, מדובר במדד קריטי כחלק מיעוץ משכנתא.

מכתב החרגה

מכתב המונפק על ידי בעל השעבוד במקרקעין (הבנק) בו הוא מצהיר כי הוא מוכן לא להחיל את השעבוד על חלק מסוים במקרקעין. למשל, דירה ספציפית בחלקה המשועבדת.

מכתב כוונות

מכתב המונפק על יד הבנק הממשכן המאשר כי בכפוף לקבלת יתרת החוב לסילוק המשכנתא יסכים הבנק לשחרר את המקרקעין מהשעבוד הרובץ עליו.

מס רכישה

מס רכישה מוטל על רוכש דירת מגורים בהתאם למדרגות המס המוגדרות בחוק.
לבעלי דירה יחידה ישנן הקלות ממס הבאות לידי ביטוי במדרגת מס נמוכות יותר. במסגרת יעוץ משכנתא, ניתן יהיה לבחון את זכאותך להקלות והפחתות במס הרכישה וישנם גם רוכשים שזכאים לפטור מוחלט ממס זה.

מס שבח

מס המוטל על רווח ההון, דהיינו ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין.
למס מערכת פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. ניתן לקבל מידע נוסף על הפטורים הזמינים לך במסגרת יעוץ משכנתא.

מענק מותנה

מענק הניתן בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון לאוכלוסיה העונה על קריטריונים מסוימים באזורי עדיפות לאומית. המענק ניתן ל-15 שנים וככל שהזכאים עומדים בתנאים, כל שנה מופחת מההחזר החלק ה-15 מהמענק המקורי. כך, לאחר 15 שנה הופך המענק למענק מוחלט. היה והזכאים לא עמדו בתנאים, הופך המענק להלוואה צמודה למדד בצירוף 2% ריבית לשנה.​

משכנתא הפוכה

משכנתא הניתנת לבני 60 ומעלה בתשלום אחד או בתשלומים חודשיים כאשר הפירעון יתבצע לאחר פטירת הלווה ומימוש הנכס או עזיבת הלווה את הנכס. מסלול זה מתאים לאנשים בגיל הזהב, בעלי נכס, המעוניינים לשפר את איכות חייהם אך אין להם מספיק הכנסות כדי להחזיר משכנתא מדי חודש.
ניתן לקבל יעוץ משכנתא גם עבור שירות זה.

עמלת פירעון מוקדם

עמלה המפוקחת על ידי בנק ישראל ונגבית על ידי הבנק בעת פירעון מוקדם של הלוואה.
העמלה מורכבת משלושה סוגי העמלות עיקריים: עמלה תפעולית על ביצוע פעולה, עמלה בגין אי-הודעה מוקדמת (אם לא הודעתם 10 ימים קודם על רצונכם לפרוע את ההלוואה) ועמלת הפרשי היוון (במקרה בו הריבית במשק נמוכה יותר מהריבית הנקובה בהלוואה, עמלה זו מכסה את ההפסד של הבנק).

עמלת פתיחת תיק

סכום חד פעמי, הנגבה על ידי הבנק בעבור שירות פתיחת תיק הלוואה ועד לביצוע ההלוואה בפועל.
נקבע בדרך כלל כשיעור מסוים מסכום האשראי המאושר.

פרצלציה

חלוקה של מקרקעין עפ”י החלוקה המופיעה בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת לחלקות אשר ניתן לרשום אותן בפנקסי המקרקעין (טאבו). התהליך מתבצע באמצעות מודד מוסמך והוא מבוקר ומאושר ע”י הועדות המקומיות לתכנון ולבניה והמרכז למיפוי ישראל.

​ריבית אפקטיבית / מתואמת

הריבית המשולמת בפועל על ההלוואה אחרי שקלול מועדי חיוב הריבית והעמלות והתשלומים הנוספים.

ריבית פיגורים

ריבית המשולמת על סכום כלשהו מההלוואה אשר לא שולם במועד הפירעון על פי ההסכם על התקופה שחלפה עד מועד הפירעון בפועל.
שיעור ריבית הפיגורים המקסימאלי יהיה שיעור ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים + 6.5%.

רשם המשכונות

מאגר מידע של משרד המשפטים המכיל מידע לגבי משכונות שנרשמו וכוללת מידע לגבי הנושה, החייב והנכס הממושכן. בהתאם לחוק פעולת משכון חייבת להירשם כדי למנוע עיסקה סותרת בנכס ולמען הבטחת זכויות הנושה.

רוצה ללמוד עוד על תהליך המשכנתא ועל כל היתרונות שניתן להפיק בתהליך יעוץ משכנתא?
ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט יעוץ משכנתא – מילון המונחים השלם הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.