כיצד עובד מסלול בריבית קבועה צמודה?

משכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה (או בקיצור, משכנתא ק"צ), מבטיחה לנו שיעורי משכנתא שאינם משתנים בגובהם, אך צמוד למדד המכירים לצרכן. כלומר, אם הסכמנו עם הבנק על משכנתא בריבית 3%, הריבית תישאר בשיעור זה לכל אורך תקופת ההחזר. עם זאת, שינויים במדד המחירים לצרכן עשויים להשפיע על סכום הקרן במסלול זה. נכון להיום, נהלי בנק ישראל מחייבים שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה, בין אם נבחר בצמודה למדד או שאינה צמודה למדד.

באיזה אופן מדד המחירים לצרכן משנה את הקרן?

כאשר הריבית קבועה, אך צמודה למדד, סכום הקרן שלנו משתנה בהתאם לתנודות במדד. כך למשל, אם לקחנו משכנתא בגובה 500,000 ₪ ובחרנו לקחת את מלוא הסכום במסלול ריבית קבועה צמודה בשיעור ריבית של 3%, הריבית השנתית שלנו תעמוד על 15,000 (500,000X0.03). כעת, נניח שמדד המחירים לצרכן מתייקר ב-1.5. משמעות הדבר היא שיתווספו לנו לקרן 7,500 ₪. עכשיו, סכום הקרן עומד על 507,500 ₪. המשכנתא נפרסת מחדש וכעת גם סכום ההחזר שלנו עולה, כי עלינו להחזיר 3% ריבית מסכום קרן גבוה יותר. אז כמה ריבית משלמים על הלוואה בריבית קבועה תחת התנאים הללו? בהתאמה לעליית הקרן, הריבית השנתית כעת עומדת על 15,225 (507,500X0.03).

כמה ריבית משלמים על הלוואה במסלול זה בממוצע?

כדי לבחון את הריבית הממוצעת, יהיה עלינו לסקור את שיעורי הריבית מ-20 השנים האחרונות. זהו טווח זמן שמאפשר לקבל אומדן על התנהגות שיעורי הריבית בשוק. ניתן לאתר נתון זה בקלות באתר בנק ישראל. 

מדוע חשוב להבין כמה ריבית נשלם על משכנתא בממוצע?

השיעור הממוצע יאפשר לנו לקבל אומדן של התנהגות שיעורי הריביות ולקבל מושג ראשוני על תרחישים פוטנציאליים. ייתכן שניקח בחשבון שהריבית הקבועה משרתת אותנו היטב עכשיו, אך ייתכן שבעוד כעשור, עשויה לחול ירידה ואנו עשויים לשאת גם בעלויות פרעון וקדם אם נבחר למחזר את המשכנתא. חשוב כמובן לזכור שישנם עוד משתנים רבים אחרים שיש לקחת בחשבון כמו מרווח שוק, הסיכון של הבנק בעסקה ועוד גורמים שהבנק לוקח בחשבון לפני שהוא מתמחר לנו את הריבית. לכן, כדי לקבל חישוב מדויק שילמד אותנו באמת כמה ריבית משלמים על הלוואה ובטח כשמדובר על משכנתא, חשוב שלא נקבל שום החלטה מבלי להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה.

אז באיזה מסלול ריבית קבועה עדיף לבחור?

חשוב שנזכור, כל בחירה שנעשה עשויה לקבוע במידה רבה את ההתנהלות הכלכלית שלנו. עם זאת, אין תשובה אחת חד משמעית המתאימה לכל לוקח משכנתא. כדי לקבל החלטה מושכלת, עלינו להבין איזה שיעור ריבית יהיה זמין לנו בכל מסלול וכמובן, לבחון מהי העלייה הצפויה במדד בשנים הקרובות. 

שני נתונים אלו יחד יאפשרו לנו לבחון את הכדאיות של כל מסלול. באופן גורף, ככל שהצפי לעלייה למדד קטן מהפרש הריביות בין המסלולים, מוטב שלא לקחת את הסיכון ולהסתמך על המדד. לרוב, מומלץ לבחור במסלול ריבית קבועה צמודה כאשר הפער בין הפרש הריביות במסלולים ובין שיעור עליית המדד נמוך מ-0.8%. 

הניסיון לימד אותנו שבטווח הקצר (תקופה הקצרה מ-10 שנים), מסלול הריבית הקבועה הצמודה עדיף ככל שהמדד צפוי להיות נמוך יחסית. כל זאת, ככל שהפער במחירים אכן נמוך כפי שראינו. עם זאת, כאשר התקופה ארוכה יותר, מוטב שלא להסתכן ולא להצמיד את הריבית שלנו למדד שעשוי לעלות. חשוב שנזכור, מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה מהווה סיכון גבוה יותר לבנק ולכן, סביר מאוד להניח שהריבית ההתחלתית בו תהיה גבוהה יותר. לכן, חשוב שנבחן את כלל הנתונים כדי שנוכל לקבל החלטה מושכלת. 

ריבית קבועה צמודה ממעוף הציפור – יתרונות מול חסרונות

יתרונות

• שיעור הריבית הקבוע מעניק שקט נפשי
• אידיאלי לתקופה בה הריבית נמוכה ואין צפי לזינוקים באינפלציה

חסרונות

• ההצמדה למדד המחירים לצרכן מגבירה את הסיכון להשפעות האינפלציה על ההלוואה
• המדד משפיע על סכום הקרן, מה שבתורו מעלה את ההחזר החודשי
• עמלות פירעון מוקדם מהגבוהות בשוק

רוצה לקבל ייעוץ מקיף בבחירת מסלול המשכנתא לך ולקבל החלטות מבוססות נתונים ובהתאמה מדויקת לצרכים שלך? צוות יועצי המשכנתא של קרדיט אינווסטור זמין לך בכל עת ומעניק לך תובנות שיאפשרו לך לחסוך הון בתשלומי המשכנתא. לפרטים נוספים, ניתן לפנות אלינו כאן ונחזור אליך בהקדם

הפוסט כמה ריבית משלמים על הלוואה בריבית קבועה צמודה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

אז מה זה מדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות הבנייה, בדומה למדד המחירים לצרכן, משקף את עלות "סל המוצרים" המשמשים לבניית בתי מגורים. כחלק מכך, כולל הסל את שכר הפועלים, כלים, חומרי בנייה ושירותים. מדד תשומות הבנייה מייצג את הרכב ההוצאות של קבלנים וקבלני משנה. כלומר:

• אם מדד תשומות הבנייה עלה – משמע שעלויות הבנייה עלו.
• מנגד, אם מדד תשומות הבנייה ירד – משמע שעלויות הבנייה ירדו.

המדד נמדד על ידי סקר שעושה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עלויות הבנייה בחודש הקודם ומודדת את התייקרות או הוזלת אותו סל מוצרים.

קבלנים רבים מבצעים הצמדה של תשלומי בנייה למדד תשומות הבנייה על מנת "להגן" על עצמם מפני עליית סל המוצרים ושירותים הנמצאים במדד.

מתי מתפרסם מדד תשומות הבנייה?

המדד מפורסם ב15 לכל חודש ע"י הלמ"ס.

בכמה עולה המדד?

מדד תשומות הבנייה עולה כמעט כל שנה. ומשנת 2010 קיימת מגמת עלייה של המדד השנתי ב 3%-4%.

מה מוצמד למדד תשומות הבנייה?

חשוב לציין שרק התשלומים שלא שולמו עדיין מוצמדים למדד תשומות הבנייה (כלומר, ההצמדה תחול רק על החלק שלא שילמנו). לכן, צריך לברר אם הקדמת תשלומים לקבלן מבטלת את ההצמדה למדד תשומות הבנייה. אמנם לא תמיד הקבלנים מאשרים, אבל שווה לנסות.
בתקופה שהריבית גבוהה הקבלנים מוכנים לבוא יותר לקראת הלקוח.

איך עובדת ההצמדה למדד תשומות הבנייה?

נניח שמדד תשומות הבנייה התייקר ב 1% מאז שחתמנו על חוזה הרכישה ונשאר לנו תשלום של 1,000,000 ₪. משמעות הדבר היא שכעת נוספו 10,000 ₪ ליתרת תשלום הקבלן, כך שהתשלום הבא יהיה 1,010,000 ₪.

ברוב המקרים, התשלומים אכן יוצמדו למדד. עם זאת, ישנם קבלנים שמאפשרים הצמדה למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר ובמקרים מסוימים הם אפילו עשויים לבטל את ההצמדה לחלוטין. חשוב לדעת כי ביולי 2022, נכנס לתוקף תיקון לחוק המכר שקובע כי הסכום שניתן להצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישת דירה חדשה מקבלן לא יעלה על 40% משווי הנכס.

איך הבנק מתייחס אל מדד תשומות הבנייה בהקשר המשכנתא?

כעת משהבנו מה זה מדד תשומות הבנייה, ראוי שנבחן איך הוא ישפיע על המשכנתא שלנו. ככלל, הבנק לא מתחשב בהתייקרות מדד תשומות הבנייה במשכנתא. כלומר, אם הצמדה למדד תשומות בנייה מייקרת לנו את התשלום לקבלן מהמשכנתא ב-20,000 ₪ הבנק לא יגלם את ההתייקרות הזו במשכנתא. לכן, חשוב מאוד לוודא שאנו לא חורגים מתקציב המשכנתא בתהליך הבנייה.

כך למשל, אם מחיר החוזה הינו 1,200,000 ₪ והמדד ייקר לנו תשלום אחד ב 30,000 ₪. המשכנתא תישאר עדיין על 1,200,000 והבנק לא יחשיב את ההתייקרות בחומרים ששילמנו עליה.
אם לא נפעל באופן זהיר, אנו עלולים להזדקק להלוואה נוספת בתנאים פחות טובים באופן משמעותי. 

אם כן, כיצד המדד ישפיע על המשכנתא שלי?

חשוב להבהיר שמדד תשומות הבנייה משפיע רק על אלה הרוכשים דירה מקבלן. לכן, אם אנו קונים דירה מקבלן, חשוב שניקח את צפי עליית המדד בתוכנית המימון שלנו. כחלק מכל תהליך שנעשה עם יועץ משכנתא, חשוב שגם היבט זה יילקח בחשבון וייבנה מערך תגובות לתרחישים שונים.

כדי להבטיח עסקה אופטימלית, מומלץ לשאת ולתת עם הקבלן על ההצמדה למדד. ישנם קבלים שיהיו גמישים יותר בהקשר זה. גם אם לא יסכימו להצמיד למדד המחירים לצרכן או לבטל את ההצמדה לחלוטין, תמיד נוכל לנסות לבקש הנחה כנגד עליית המדד.

פתרון אחר להפחתת עלויות הוא לשלם לקבלן את מלוא הסכום או לפחות את רובו, כדי להימנע מעלויות נוספות עקב עליית המדד. עם זאת, כדאי שניקח בחשבון שניאלץ גם במקרה כזה להחזיר את המשכנתא מוקדם יותר.
עם זאת, כאן כדאי לזכור שחלק מהמשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן. אם תחול עלייה במדד זה, נאבד את היתרון.

קרדיט אינווסטור מזמינה אותך לתהליך ייעוץ משכנתא מקיף שיאפשר לך למצות את המיטב מפתרון המימון ולהבטיח כי אל מול כל תנודות השוק ועליות המדדים, העסקה שלך מכוסה ומנוהלת ביעילות אופטימלית. למידע נוסף, ניתן לפנות אלינו כאן עכשיו.

הפוסט מה זה מדד תשומות הבנייה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מטרת ההלוואה

בראש ובראשונה, המטרה לשמה נלקחת משכנתא שונה במהותה ממטרות הלוואה בנקאית מסוגים אחרים. משכנתא היא ההלוואה היחידה שניתן לקחת לקניית דירה. כיום ישנם גם מקרים בהם ניתן לקחת משכנתא לשיפוצים גדולים או מה שמכונה היום משכנתא לכל מטרה, שנועדה לאיחוד הלוואות וסגירת חובות.

עם זאת, להלוואה בנקאית מהות שונה לחלוטין. היא נועדה לתת מענה לבעיית נזילות למטרות כמו רכישת רכב, חופשה, לימודים, פתיחת עסק או סתם כדי לסגור את המינוס.

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה אחרת מבחינת התנאים?

הריבית במשכנתא תהיה בד"כ זולה משמעותית מהלוואות בנקאיות וכמובן שהפריסה ארוכה הרבה יותר. בעוד שלרוב הלוואות ניתנות לשנה אחת עד 7 שנים, משכנתאות יכולות להיפרס עד 30 שנה. הסיבה לכך היא שמשכנתאות מפוקחות על ידי בנק ישראל וישנן בטוחות רבות שמגדרות את הסיכונים של הבנק.

עם זאת ישנם יוצאים מן הכלל. במקרים הבאים הלוואה חוץ בנקאית תהיה זולה יותר ממשכנתא:

1. הלוואה בערבות המדינה לעסקים קטנים ואוכלוסיות חלשות.

2. הלוואה מסוכנות "מעוף" ממשרד הכלכלה.

3. מבצעים שונים בבנקים.

המדיניות הטובה ביותר תהיה לבצע סקר שוק מקיף ולפנות לייעוץ מקצועי שיאפשר לקבל החלטות מושכלות.

תהליך קבלת המימון

כמובן שהלוואה קל הרבה יותר לקחת ולכן גם רבים אינם ששים לקחת משכנתא אלא אם כן הם ממש חייבים. הלוואה ניתן כיום לקבל בשיחת טלפון או הקלקה באפליקציה בעוד שמשכנתא תדרוש הררי בירוקרטיה, בטחונות וערבויות. לכן, לרוב חייבים הזקוקים לפתרון דחוף לא יבחרו באפיק המשכנתא.

עם זאת, כדאי לקחת בחשבון שדווקא בגלל התנאים המיטביים שמציעה המשכנתא, ייתכן מאוד שעדיף לבצע "איחוד הלוואות" – כלומר, לכסות את כלל ההלוואות החוץ בנקאיות ובנקאיות בריבית גבוהה ולאחד את כולן תחת משכנתא אחת שנקראת משכנתא לכל מטרה. במשכנתא לכל מטרה אמנם הריביות גבוהות יותר מהמשכנתא הרגילה, אך היא עדיין נמוכה יותר מההלוואות ועם אופציה לפריסה ארוכה יותר, מה שנותן אוויר נשימה ללווים.

כיצד זה מתבצע בפועל?

כמו במשכנתא המסורתית, אנו ממשכנים נכס נדלן שבבעלותנו לבנק ויכולים לקבל עד מחצית מהשווי שלו כמשכנתא. בחברות חוץ בנקאיות, כגון חברות ביטוח, ניתן לקבל גם עד 85% אחוז, מפני שאינן כפופות לרגולציית בנק ישראל.

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה – מבט על

רוצה ללמוד עוד על פתרונות המימון הזמינים לך ולהתוות מפת דרכים מקיפה ליציבות כלכלית?
אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן והמומחים של קרדיט אינווסטור כבר חוזרים אליך לתיאום שיחת ייעוץ.

הפוסט מה ההבדל בין משכנתא להלוואה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מה זה בטחונות?

חשוב שנבין את העיקרון שעומד מאחורי רעיון הביטחונות. כאשר הבנק מעמיד משכנתא ללווה, הוא למעשה מבצע תהליך של ניהול סיכונים. אחרי הכול, הבנק מלווה לנו סכומים גבוהים למשך עשרות שנים.
המון יכול לקרות למשך תקופה כה ארוכה. תרחישים רבים עלולים לפגוע ביכולות ההחזר או בנכס והבנקים הם אלו שנושאים בשלל הסיכונים הללו. לכן, הם רוצים לבטח אם עצמם ולוודא שיהיו בידיהם כלים שיאפשרו להם לכסות אובדן בכל מקרה בו לא נוכל להחזיר עוד את הכסף.

לשם מה בטחונות במשכנתא: אילו סיכונים לוקח הבנק במסגרת משכנתא?

1. מוות הלווים – פטירת כל אחד מהמפרנסים במשפחה יפגע באופן ניכר ביכולת ההחזר של המשפחה.
   כדי לכסות את עצמם מפני סיכון זה, דורש הבנק מהלווים כחלק מבטחונות במשכנתא, לרכוש ביטוח חיים.
   
2. ירידת ערך הנכס – מכיוון שהנכס הוא בטוחה מרכזית במסגרת ההלוואה, ירידה בערך עלולה לגרום להפסד משמעותי לבנק במקרה בו יממשו בטוחה זו. לכן, הלווים נדרשים לרכוש גם ביטוח מבנה.
   
3. אי עמידה בתשלומי המשכנתא – יכולת ההחזר של הלווים יכולה להישחק מטווח רחב של סיבות.
   כדי להבטיח שהבנק יהיה תמיד מכוסה, הנכס ממושכן ומשמש כבטוחה.

10 בטחונות במשכנתא שיידרשו מאיתנו

כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, יהיה עלינו לבצע את התהליכים הבאים שיהוו חלק מהעמדת בטחונות במשכנתא.

1. שטר משכנתא – שטר שמנפיק הבנק ומצהיר כי הנכס משועבד לבנק עד שההלוואה תשולם במלואה.
   
2. מסמך התחייבות עבור רישום משכנתא – זהו מסמך עליו מחתים הבנק את הלווים ומחייב אותם לשלם את המשכנתא על הדירה גם במצב בו לא נרכשה הדירה בסוף. ההתחייבות ניתנת כאשר לא ניתן עדיין לרשום משכנתא בפועל והיא מהווה בטוחה זמנית המוגבלת בזמן עד לרישום המשכנתא בפועל.
   
3. משכון זכויות – פעולה זו מתבצעת על ידי חתימה על מסמך שנקרא "הודעת משכון", שזה מסמך שהבנק מנפיק שאומר שעד לנטילת המשכנתא הזכויות בנכס הן של הבנק ולא של הקונה (הזכויות החוזיות לפי חוזה הרכישה). את חוזה המשכון הזה רושמים ברשם המשכונות.
   
4. רישום הערת אזהרה – כחלק מבטחונות המשכנתא, נדרש לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק שתמנע מהבעלים של הדירה לעשות עסקה בדירה בלי אישור הבנק. כמו כן, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה שתבטיח שהנכס לא נמכר לעוד גורם במקביל במהלך העסקה.
   
5.  הערכת שמאי – לפני שהבנק נותן משכנתא, הוא שולח שמאי שיבחן בשבילו את הנכס.
   השמאי בוחן את שווי הנכס כדי לראות שהבית נקנה במחיר האמיתי שלו ולא במחיר "מפוברק". בנוסף, הוא מוודא שהנכס המוצע לבנק הינו בטוחה מספיק טובה, ללא חריגות בנייה והערות כגון מבנה מסוכן.
   
6. דו"ח שעבודים מרשם המשכונות – כדי לאשר שהנכס שבכוונתך לרכוש אינו משועבד, נדרש ייפוי כוח נוטריוני שיאפשר לבנק לבדוק זאת. המסמך הזה גם מקנה לבנק את הסמכות למכור את הבית לצד שלישי במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
   
7. בטחונות במשכנתא על פי חוק המכר – במקרה בו נרכשה הדירה מקבלן, נדרשת על פי חוק ערבות מטעם הבנק המלווה את הפרויקט שבו רכש הלווה דירה. ערבות זו מבטיחה שהכספים ששולמו לקבלן יכוסו במקרה בו הקבלן הגיע לחדלות פירעון באמצע הפרויקט.
   
8. ערבים למשכנתא – ישנם מקרים מסוימים בהם הבנק ידרוש לצד בטחונות במשכנתא שציינו עד כה, גם להחתים ערבים. במקרה בו לא יהיה עוד באפשרותך לשלם את המשכנתא, הבנק יגבה את החוב מהערבים. הערבים יידרשו למסור תלושי שכר לבנק על מנת להעריך את יכולת ההחזר.
   
9. חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם זהות המוכרים מהווה בטחונות במשכנתא. הם נדרשים לחתום על מסמכים עבור הבנק בהם הם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה.
   כך ניתן להבטיח שהמוכרים לא ייעלמו עם הכסף במקרה שהעסקה לא מומשה.
   
10.  ביטוח משכנתא – ביטוח חיים וביטוח נכס. כאמור, כדי להבטיח שהבנק לא יספוג הפסדים ערב פטירת הלווים או ירידה בערך הנכס, נדרשת רכישת ביטוח חיים ורכוש כחלק בלתי נפרד מהעמדת בטחונות במשכנתא.
    

כפי שניתן לראות, ישנן לא מעט משימות שממתינות לנו במסע אל עבר המשכנתא. כדי שנבטיח שנעבור אותו על הצד הטוב ביותר, חשוב לוודא שעומדים לרשותנו מורי דרך מקצועיים.
לתיאום שיחת ייעוץ עם יועץ משכנתא מוביל בתחומו שילווה אותך במסע המשכנתא, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט בטחונות במשכנתא הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.