כיצד משפיע ההון העצמי על אחוז המימון?

הון עצמי הוא כמות הכסף ההתחלתי שעומד לרשותך אשר ביחד עם המשכנתא ישמש לרכישת הנכס.
ההון העצמי משפיע משמעותית על גובה המשכנתא שניתן יהיה לקחת. ככל שגדל ההון העצמי כך ניתן יהיה לקחת משכנתא גדולה יותר. לכן, כשניגשים לבנק חשוב מאוד לחשב יחד את עלות הדירה ואת העלויות הנוספות הנלוות לעסקה ולהוריד אותן מההון העצמי, או לחילופין להחילן על גובה המשכנתא שיהיה עלינו לקחת.
כך, נהיה בטוחים שהכול מכוסה ולא נגלה בסוף הדרך שתידרש לנו הלוואה נוספת לממן את העלויות הנלוות בתנאים נוחים פחות מאלו שזמינים לנו במשכנתא. אם כך, כדי להשיב על השאלה כמה משכנתא אפשר לקחת, הכול מתחיל ונגמר בסכום ההתחלתי שאיתו מתחיל תהליך החיפוש אחר המשכנתא המושלמת.

נסיבות רכישת הנכס

אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל תלוי במידה רבה בסטטוס של הלווים.
כאן, נבחן שלושה סטטוסים עיקריים – רכישת דירה ראשונה, שיפור דיור או רכישת דירה שנייה ומעלה.

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה?

במקרה כזה, גובה אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 50% בלבד. כלומר, המשכנתא שווה להון העצמי.
כלומר, המשכנתא הכי גדולה שניתן יהיה לקבל מהבנק תהיה עד פי שלושה מההון העצמי.

כמה משכנתא אפשר לקחת על שיפור דיור?

ככל שמדובר ברכישת נכס חליפי לנכס קיים, כאשר הרכישה מותנית בהתחייבות כי הנכס הישן יימכר,
אחוז המימון המקסימאלי יעמוד על 70% מהשמאות. כלומר, יהיה עליך להעמיד 30% הון עצמי. במקרה הזה, המשכנתא הכי גדולה שניתן יהיה לקבל הבנק תהיה עד פי 2.33 מההון העצמי.

ומה לגבי רכישת נכס שני ומעלה?

במקרה כזה, גובה אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 50% בלבד. כלומר, המשכנתא שווה להון העצמי.

כדי להמחיש את הדברים, ניתן לעיין בטבלה המצורפת לדוגמה.

האם התנאים שונים בפרויקט מחיר למשתכן?

בהחלט, ישנה הנחה משמעותית ברכישת הנכס במסגרת פרויקט זה וזהו המקרה היחיד בו שווי הנכס בשמאות עשוי להיות גבוה יותר ממחיר החוזה. הבנק גוזר את אחוז המימון למשכנתא מתוך השווי של הדירה בשמאות בשוק החופשי, ולא לפי המחיר בפועל שהוא נמוך יותר. כתוצאה מכך, ניתן להגיע לרכישה במחיר למשתכן עם סכום מינימום של 100 אלף ₪.

לדוגמה: דירה 4 חדרים בנתניה שהשווי שוק שלה הוא 1,200,000 ₪ והמחיר בחוזה הוא 900,000 ₪.
75% מ-1,200,000 שווה ל=900,000 ₪. העסקה כביכול ממומנת ע"י הבנק ב-100%, אך בגלל שחייבים להגיע עם מינימום 100,000 ₪, ההון העצמי שלנו יעמוד על 100,000 ₪. כמו כן, ישנם אזורי פיתוח בהם אנו עשויים להיות זכאים למענק שניתן להחשיב כחלק מההון העצמי ועשוי להוריד את ההון העצמי שנצטרך לגייס בעצמנו עד לכ-60 אלף ₪.

טיפים שימושיים לשיפור אחוזי המימון

כעת, לאחר שביססנו כמה משכנתא אפשר לקחת בכל מצב ועבור כל נכס, ריכזנו כאן כמה כלים יעילים שיאפשרו לך לממן ביתר קלות את הרכישה.

גיוס הון נזיל נוסף

לעתים קרובות שוכבים סכומים לא מבוטלים בקרנות שונות שפשוט שכחנו מהן כמו קרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. הסכומים נחסכים במסגרת מקומות עבודה קודמים ולא תמיד זוכרים כלל כמה יש ואיפה. לא פעם, אנשים לא ידעו אפילו ששכבו להם סכומים בקרנות שכבר נעשו נזילות. תמיד כדאי לבדוק זאת ולבצע סקירה של כלל החסכונות שלך.
גם אצלנו בקרדיט אינווסטור, ניתן לבצע את הבדיקה הזו בקלות. כל מה שנדרש הוא רק למסור מספר תעודת זהות ולקבל ריכוז מקיף של כלל מוצרי החיסכון שנצברו לאורך השנים.

לשפר את אחוז המימון בסיוע ההורים

אם להורים יש נכס בלי משכנתא או כל שעבוד אחר, אפשר למשכן אותו עד 50% משווי הנכס ולקחת עליו משכנתא, ולהחשיב את המשכנתא הזאת כחלק מההון העצמי של הילדים לקניית הדירה, כך שההורים יהיו המלווים והילדים יהיו המחזירים.
כך למעשה מגדילים את ההון העצמי לקניית הדירה וכפועל יוצא מכך גם אחוז המימון.

האם כדאי לקחת הלוואה נוספת מבנק אחר או באפיק חוץ בנקאי?

זוהי תמיד אפשרות, אך היא אינה תמיד מומלצת וכדאי לקבל החלטה כזו בזהירות רבה. אם כבר עושים את זה, לא כדאי לומר שמטרת ההלוואה היא להגדלת ההון העצמי. הבנקים מעבירים נתונים זה לזה והנתון הזה עלול להוריד לנו מאחוז המימון. בפועל, כל הלוואה שניקח המתפרשת על מעל לשנה וחצי תפגע מיכולת ההחזר החודשי שלנו.
ברוב המקרים ככולם, הלוואות כאלו יתקבלו בתנאים פחות טובים מאלו שנקבל עבור המשכנתא.

כדי להבטיח שכל החלטה שנקבל תשרת אותנו על הצד הטוב ביותר, מומלץ לפנות ליועץ משכנתא מקצועי שיוכל לבנות עבורך תוכנית המותאמת במדויק ליכולות והצרכים הייחודיים שלך.
רוצה לקבל סיוע צמוד ממומחי המשכנתא של קרדיט אינווסטור? לתיאום שיחת ייעוץ ראשונית, ניתן לפנות אלינו כאן והצוות שלנו יחזור אליך.

הפוסט כמה משכנתא אפשר לקחת מהבנק? מדריך מקיף הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מה ההון העצמי שיש שלכם?

הון עצמי הוא הכסף הנזיל שלכם. כלומר, כל הסכומים שיושבים בעו"ש או זמינים להוצאה מידית. כספים נזילים המשמשים להון עצמי יכולים להגיע מחסכונות אישיים, קופות גמל והשתלמות שנעשו נזילות, מניות ועוד.
עם זאת, יש להיזהר כשמחשיבים כסף הנמצא בשוק ההון כהון עצמי, משום שכפי שהראתה ההיסטוריה,
השוק יכול להיחתך בפתאומיות ותמיד קיים הסיכוי שנאבד אחוזים משמעותיים מההון העצמי תוך פרק זמן קצר. לכן, ככל שבכוונתך לעשות שימוש בהשקעות שלך בשוק ההון לרכישה, כדאי לוודא שהסכום מאובטח כבר.

מהו הקשר בין הון עצמי למשכנתא?

אין כל טעם לבחון כמה משכנתא כדאי לקחת מבלי לקחת בחשבון את גובה ההון העצמי הזמין. הסכום ישפיע במידה רבה על אחוז המימון שהבנק רשאי לתת לך על פי הוראות בנק ישראל. ההון העצמי מחויב על פי חוק וככל שהוא גבוה יותר, כך ניתן לקבל אחוז מימון גדול יותר וכפועל יוצא מכך לרכוש בית בסכום גבוה יותר או ליהנות ממימון בתנאים אופטימליים.

כיצד נגייס הון עצמי גבוה משוי הכספים הכולל שלנו?

דרך יעילה אחת לגייס הון עצמי נוסף הוא להיעזר בהורים על ידי משכון הנכס. ככל שלהוריך יש נכס שאינו ממושכן, ניתן להעמיד גם אותו משכון ולקבל עליו משכנתא בגובה של 50% משווי הנכס. הכסף הזה יוכל לשמש להון העצמי שלנו. בנוסף, ניתן לגייס הון עצמי בעזרת הלוואה על חשבון קרנות השתלמות/ קופות גמל/ פוליסות חיסכון בתנאים טובים ובצורות החזר שונות. עם זאת, זוהי החלטה שלא כדאי לקבל ללא ייעוץ משכנתאות.
מדובר לרוב במינוף גבוה בהחזרים חודשיים גבוהים והדבר דורש תכנון פיננסי מקיף, הן כדי לבסס כדאיות והן כדי לבחון כמה משכנתא כדאי לקחת תחת תנאים אלו.

כמה נכסי נדלן כבר עומדים לרשותך וכמה משכנתא כדאי לקחת בכל מקרה?

מספר הנכסים שכבר נמצעים בבעלותך ישפיע באופן ניכר על אחוז המימון שניתן יהיה לקבל.
אם כבר יש ברשותך דירה אחת, לא ניתן יהיה לקבל יותר מ-50% מימון. תמיד ניתן כמובן לשעבד את הנכס הקיים כדי לקבל משכנתא של עד 50% משווי הנכס, שתשמש כהון עצמי כמו במקרה של העזרה מההורים.
אם מדובר בדירה ראשונה, ניתן יהיה לקבל עד 75% מימון ובמקרה של שיפור דיור – 70%. אם זכית בפרויקט מחיר למשתכן, ניתן יהיה לקבל 75% משווי הדירה בשוק החופשי, מה שלעתים יכול להגיע גם ל-90% מימון.
ההון העצמי המינימלי במקרה זה יעמוד על 100 אלף ₪ בלבד.

מהי ההכנסה החודשית שלך?

להכנסה החודשית משמעות רבה כשאנו שואלים את עצמנו כמה משכנתא כדאי לקחת. עלינו לוודא כי אנו רוכשים נכס שבאמת תואם את היכולות הכלכליות שלנו וכי ההחזר ריאלי וישים. ייעוץ משכנתא מקצועי יאפשר לך להתוות מפת דרכים מקיפה ולבחון את האפשרויות שלך בהווה ובעתיד כדי להבטיח שתמהיל המשכנתא ישרת אותך על הצד הטוב ביותר.

מהן ההוצאות הנלוות לעסקה?

מומלץ לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקת הרכישה בעלות העסקה הכוללת ולהתכונן אליה מבחינת תכנית מימון. לדוגמה: אם אנו קונים דירה מקבלן, ונותרו עוד שנתיים לסיום הבנייה, נרצה להשאיר כסף בצד למדד תשומות הבנייה שיטפס בעתיד.

רשימת הוצאות נלוות:

• עורך דין – כ0.5%+ מע"מ משווי העסקה.
• מדד תשומות הבנייה אם הקנייה היא מקבלן.
• יועץ משכנתא – כ-8,500₪ + מע"מ.
• שמאות – 800 ₪ (תלוי בבנק ובשווי הנכס).
• תיווך (אם יש) – כ-2% + מע"מ מגובה העסקה.
• פתיחת תיק בבנק – 0.25% משווי ההלוואה. 2,500 ₪ לכל מליון ₪ משכנתא. ניתן להתמקח על דמי פתיחת תיק.
• ביטוחים –כ-150 ₪ לחודש.
• רישומים ואגרות- כ-600 ₪.
• מס רכישה – תלוי בגובה העסקה.
• שיפוצים אם יש.
• קניות של רהיטים מוצרי חשמל וכדומה.
• הובלות במקרה של מעבר למגורים.

מבחינת תכנון תקציב הגעתם למקום הנכון. יועצי המשכנתא שלנו ישמחו לשבת עמכם לבדיקה מקיפה שתאפשר לכם לבנות תוכנית מימון שתטיב אתכם, עכשיו ובעתיד.
למידע נוסף, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט כמה משכנתא כדאי לקחת? מדריך לרכישת דירה הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.