כחלק מתקנות בנק ישראל משכנתא זמינה בשיעור מימון מוגבל 

עד להתערבות בנק ישראל, יכלו לווים לקחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים מאוד שלעתים הגיעו עד ל-95% בסיוע חברות הביטוח.
מדובר בהלוואה בסיכון גבוה מאוד שהציבה לווים רבים בפני שוקת שבורה. לכן, קבע בנק ישראל הגבלות משכנתא בשנת 2012 על גובה המימון המותר. כיום, אם או ללא תמיכת חברות ביטוח, בנקים אינם רשאים לאשר הלוואות שיחרגו משיעור המימון שהוגדר. תקרת המימון המותרת חלה על פי העקרונות הבאים:

• לרכישת דירה ראשוני – עד 75% משווי הנכס.
• לשיפור דיור – עד 70% משווי הנכס בהינתן שהדירה הישנה נמכרת.
• לרכישת דירה שניה ומעלה – עד 50% משווי הנכס. הדבר נכון גם כשמדובר במשכנתא לכל מטרה בה משועבדת הדירה עבור כסף נזיל.

במסגרת התקנות, זמינה בכפוף לבנק ישראל משכנתא לדירה במחיר מופחת

קיימות תוכניות שונות המציעות הלוואות לדירה במחיר אטרקטיבי במיוחד. עד לאחרונה הוחלה תוכנית מחיר למשתכן וכיום מגובשות תוכניות חדשות. ההטבה שמוצעת תחת תקנות בנק ישראל באה לידי ביטוי בין השאר באופן חישוב שווי הנכס להלוואה לדירה בתוכניות אלו:

1. הבנק יבסס את שווי הנכס על פי הערכת שמאי ולא על פי מחירה בחוזה הרכישה. 
2. במקרה בו הערכת השמאי עולה על 1,800,000, שווי הנכס להלוואה יחושב לפי 1,800,000 או למחירה בחוזה, הגבוה מהשניים.
3. על הרוכש להעמיד מכיסו לפחות 100,000 ₪ הון עצמי לצורך ביצוע העסקה. אלא אם העסקה מבוצעת באזור בו זמין מענק מהמדינה ואז יעמוד ההון העצמי המינימלי על 60,000 ₪ .

לדוגמא: נניח כי זוג רוכש דירה במסגרת מחיר למשתכן בשווי 900,000 ₪ שנמצא כי השווי שלה בשוק על פי הערכת שמאי הינו 1,200,000. במקרה זה שיעור המימון ייגזר מתוך השווי שלה מהערכת השמאי. כלומר, 75% מתוך 1,200,000 שהם 900,000 ₪ משכנתא. ההון העצמי המינימאלי שהרוכשים יצטרכו להעמיד לצורך ביצוע העסקה הוא 100,000 ₪ אלא אם הם העסקה מבוצעת באזור בו יש מענק ואז הסכום יפחת ל-60,000 ₪.

כחלק מתקנות בנק ישראל הגבלות משכנתא חלות גם על תקופת ההחזר

בעבר נתנו הבנקים משכנתאות גם ל35 ו40 שנים. תקנות בנק ישראל שמו סוף למצב זה שהוביל לא פעם למעגל נחשלות והגביל את תקופת המשכנתא ל-30 שנים לכל היותר. כמו כן, אוסר בנק ישראל משכנתא שבה חלק גדול משליש בריבית משתנה לתקופות קצרות.
עד תחולת תקנה זו, רבים היו מעבירים 50% ואף לפעמים 70% מהמשכנתא למסלולים בריביות משתנות קצרות. בנק ישראל זיהה כי לרוב הציבור אין את היכולת להתמודד במפתיע עם עלייה גדולה ופתאומית בהחזר החודשי ומתוך חשש לקריסת השוק, הטיל הגבלה על אחוז המשכנתא שניתן לקחת במסלול זה.         

אילו מסלולים נחשבים בריביות משתנות לתקופות קצרות?

1. מט"ח (מטבע חוץ)- צמוד דולר או יורו ומשתנה אחת לרבעון.
2. מק"מ (מלווה קצר מועד) – מוגדר לפי עוגן המק"מ המשתנה אחת לשנה.
3. מסלול המשתנה כל שנה לפי עוגן חיצוני לבנק.
4. מסלול המשתנה כל שנתיים לפי עוגן חיצוני לבנק.
5. מסלול המשתנה כל שלוש שנים לפי עוגן חיצוני לבנק.
6. מסלול המשתנה כל ארבע שנים לפי עוגן חיצוני לבנק.
7. ולבסוף, מסלול ריבית הפריים – מסלול זה משתנה לפי עוגן ריבית בנק ישראל+1.5% ומתעדכן כל חודש. לאחרונה, התוודענו לסיכון הכרוך במסלול זה כאשר הריבית האמירה תוך פחות משנה מ-1.6% ל-6.25% תוך פחות משנה. נכון למועד כתיבת מאמר זה (מרץ 2024), עומדת ריבית בנק ישראל על 4.5% ולכן, ריבית הפריים עומדת על 6%.

קיים גם מסלול משתנה כל חמש שנים, אך בנק ישראל אינו רואה אותו כמסלול ריבית משתנה עקב התקופה הארוכה יחסית בה שיעור הריבית נותר קבוע. לכן, ניתן לקחת מסלול זה ללא כל הגבלה על סכום המשכנתא. 

נכון להיום, מחייב בנק ישראל משכנתא בריבית קבועה בשיעור של שליש לפחות

בדיוק כפי שמסלול הריבית המשתנה מוגבל, כך גם מחייב בנק ישראל מהלווים לשלב בתמהיל המשכנתא לפחות שליש מהסכום במסלול ריבית קבועה. כך מבטיח בנק ישראל משכנתא יציבה ומונע מקרים בהם הלווה אינו יכול עוד לעמוד בפירעון ההלוואה.
הריבית הקבועה עשויה להיות צמודה למדד או שאינה צמודה למדד. כאן מעניק בנק ישראל חופש בחירה מלא.

יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה

כדי להבטיח שהחזר ההלוואה אכן יהיה בר קיימא, לא יאשר בנק ישראל משכנתא בה סכום ההחזר החודשי מהווה מעל ל-50% מההכנסות החודשיות של הלווה. עם זאת, לרוב הבנקים, שמעוניינים בעצמם שנמשיך לעמוד בתשלומים, יגדרו בעצמם את הסיכון הזה. ברוב המקרים ייעצו לנו לקבוע סכום החזר העומד על כ-30% מההכנסה ולא יאפשרו לסכום לעבור את רף ה-40%. כך למשל, אם סך ההכנסות של משק הבית עומד על 18,000 ₪, הבנק לא יאפשר לקבוע סכום החזר העולה על 7,200 ₪ בחודש. 

רוצה ללמוד עוד על הזכויות העומדות לרשותך במעמד לקיחת משכנתא? נשמח להשיב על כל שאלה שיש לך ולסייע לך לבנות תמהיל משכנתא מדויק לצרכים שלך. לתיאום שיחת ייעוץ, ניתן להשאיר פרטים כאן עוד היום.

הפוסט כך משנה בנק ישראל משכנתא ואת תנאיה בשנים האחרונות  – מדריך התקנות המלא הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

1. עמלת פתיחת תיק

רובנו כבר התרגלנו לרעיון שכל שירות פיננסי גורר אחריו תשלום עמלה לבנק.
פתיחת תיק משכנתא אינה יוצאת דופן בעניין זה. העמלה על פתיחת תיק משכנתא עומדת על כ-0.25% מגובה ההלוואה.
או במילים אחרות, כ-2500 שקל על כל מיליון ₪ משכנתא. כחלק חישובי משכנתא בבניית התמהיל שלנו,
כדאי לקחת בחשבון שישנו רף מינימום ומקסימום לסכום העמלה. עמלת המינימום עומדת על 500 ₪ ואילו המקסימום, על כ-6,000 ₪ בממוצע, ללא קשר למחיר הדירה.
גובה רף המינימום והמקסימום משתנה מבנק לבנק וזהו היבט נוסף שחשוב לבחון.

לכן, אם למשל לקחנו משכנתא על 150,000 ₪, העמלה אמורה הייתה על פניו לצאת בסכום של 375 ₪ (150,000*0.25). עם זאת, מכיוון שישנה עמלת מינימום, נשלם 500 ₪. לחילופים, אם לקחנו 2.5 מיליון ₪ משכנתא, על פניו היה עלינו לשלם 6,250 ₪ (2,500,000), אך מכיוון שעמלת המקסימום היא 6,000, נשלם רק סכום זה.

בהקשר זה חשוב לדעת כי ניתן ורצוי לבקש הנחה על עמלת פתיחת תיק. בחלק מהבנקים עומדת לרשות הפקיד הסמכות לתת הנחה של כ-25%. בבנקים אחרים סמכות זו תהיה בידי מנהל הסניף ויהיה עלינו להגיע עד אליו במהלך המשא ומתן. כקו מנחה כללי, ככל שנעלה בסולם ההיררכיה בבנק, כך נגיע לגורם שיש לו סמכות לאשר הנחות באחוז גבוה יותר.

2. עלויות שמאי – חלק בלתי נפרד מחישובי משכנתא

כחלק מתהליך קבלת משכנתא, ידרוש הבנק להזמין שמאי לנכס המיועד למשכון.
תהליך השמאות נועד על מנת להעריך את שוויון ולקבוע באיזה אחוז מימון תילקח משכנתא.
לכן, לא ניתן כלל לבצע חישובי משכנתא ובחינת ההון העצמי שיידרש מבלי לבצע שמאות. הבנק יספק רשימה של שמאים העובדים עם הבנק ועלות השירות תחול עליך.
ראוי לציין שהמחיר ששמאי לוקח עבור לקוחות בנק הוא זול בהרבה מהמחיר שהיה גובה באופן פרטי.
המחיר לרוב נע בין 320 ₪ ל-920 ₪ בהתאם לשווי הנכס שצריך להעריך. אל עלות זו יש להוסיף את עלויות הפקת תסריט הבית המשותף דרך הטאבו על סך 33 ₪ נוספים.

3. עמלת רישום בטאבו

עלות נלוות זו מתחלקת לכמה תשלומים שונים על שירותים הנדרשים כחלק מהתהליך.

• כשלוקחים משכנתא, צריך לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו שעלות הרישום שלה היא 125 ₪.
• כמו כן, ידרוש הבנק להוציא נסח טאבו מקורי שיעלה כ-60 ₪ נוספים.
• במעמד רישום הערת האזהרה יהיה עליך לבקש מכתב מהעירייה שאין חובות תשלומי ארנונה על הדירה. הנפקת מכתב כזה עולה כ-80 שקלים.

4. עמלות רישום ברשת המשכונות

כמובן שיהיה עלינו לקחת בחשבון בחישובי משכנתא את עלות המשכון עצמו. רשם המשכונות, הפועל תחת משרד המשפטים, אמון על רישום כלל הנכסים הממושכנים והוצאת אישור הרישום עולה כ-300 ₪.

5. ייפוי כוח נוטריוני

הבנק ידרוש ממך להוציא גם ייפוי כוח נוטריוני. החתימה בפני הנוטריון תעלה כ-200 ₪.

6. חשוב ביותר לכלול בחישובי משכנתא עלויות ביטוח משכנתא

רכישת ביטוח דירה וחיים בחבילה משולבת מהווה תנאי הכרחי לקבלת המשכנתא.
זהו אמצעי ניהול הסיכונים של הבנק המבטיח כי הנכס והחזרי המשכנתא יכוסו אל מול כל תרחיש. גובה ההחזר החודשי של הביטוח תלוי ביתרת המשכנתא, ברמת הסיכון מבחינה רפואית של הלווה (ככל שהלווה יהיה מבוגר יותר כך המחיר יהיה גבוה יותר) ובעלות ההקמה מחדש של הנכס (עלות הכינון).
ביטוח משכנתא אמור לעלות כ 150 ₪ בחודש.

7. שכר טרחת עורך דין

ליווי עורך הדין בעסקת המכר – מבדיקת הרקע ועד לרישום הנכס ברשות המקרקעין, טומן בחובו שכר טרחה העומד לרוב על כ-0.5% משווי הנכס+מע"מ.
מדובר בעלות שמשפיעה משמעותית גם על חישובי משכנתא ארוכי טווח וכדאי לכלול.

8. הצהרה בפני עו"ד על היעדר דירה נוספת

ככל שאושרו לך יותר מ-50% מימון, יהיה עליך להחתים עורך דין על הצהרה כי אין ברשותך דירה נוספת ולהגישה חתומה לבנק. שירות זה עולה לרוב כ-90 ₪. עם זאת, ברוב המקרים עורך דין המקרקעין שמייצג אותך בעסקת המכר יסכים לעשות זאת כחלק מהשירות.

9. מס רכישה

אם מדובר בדירה שנייה ומעלה, יהיה עליך לשאת גם במס רכישה.
גובה המס תלוי בגובה העסקה על פי מדרגות שקבעו רשויות המיסים שמתעדכנות מדי שנה.
לכן, חשוב לבצע חישוב קפדני כחלק מכל התהליך לחישובי משכנתא ובדיקת כדאיות רכישת הנכס.
ישנם מחשבונים בחינם בגוגל לחישוב מס רכישה על נכס.
הוצאות תיווך

כדאי לקחת בחשבון בחישובי המשכנתא גם את עלות המתווך ככל שנעשה שימוש בשירות זה.
לרוב מדובר בעלות של כ-2% מגובה העסקה בתוספת מע"מ.

10. עלויות הובלה

המעבר לבית החדש ידרוש לרוב שירותי הובלה הגוררים עלויות משלהם.

11. עלויות שיפוץ

ככל שמדובר בדירה יד שנייה, ייתכן מאוד שיידרש גם שיפוץ של הנכס.

12. ריהוט ומוצרי חשמל

במסגרת שיפוצים ומעבר דירה, לרוב יידרש לקחת גם עלות זו בחשבון.

ייעוץ משכנתא

מעבר לעובדה שיועץ משכנתא יוכל לסייע לך בחישובי משכנתא ולצמצם את כלל העלויות הנלוות, הוא יאפשר לך לבחור את המסלול המשתלם ביותר עבורך ולבנות תמהיל משכנתא שישרת אותך על הצד הטוב ביותר.
על מנת לסבר את האוזן, בממוצע ייעוץ משכנתא טוב מאפשר לחסוך כ-70 אלף ₪ לכל אורך תקופת ההחזר. עלות שירותי יועץ משכנתא עומדת לרוב בין 8,000 ל-12 אלף ₪, כך שללא ספק מדובר בהשקעה שמחזירה את עצמה.

עם המומחים של קרדיט אינווסטור, חישובי משכנתא קפדניים וארוכי טווח הם חלק בלתי נפרד מהשירות.
רוצה לקבל סיוע מקיף בתהליך ולהבטיח ייעול עלויות אופטימלי? פשוט פונים אלינו כאן ואנחנו כבר איתך.

הפוסט מדריך לחישובי משכנתא מדויקים – 12 עלויות נלוות שחשוב להכיר הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.