השלב הראשון בלקיחת משכנתא – הבנת הצרכים שלך

חשוב שנמפה היטב את המאפיינים הפיננסיים, הנסיבות הייחודיות והצרכים שלנו בהווה ובעתיד. כדי להבטיח שנבצע סקירה מקיפה, מומלץ להציף את השאלות הבאות:

• מהו סכום ההחזר שנוכל לעמוד בו באופן ריאלי
• האם צפויה עלייה בהכנסות בהמשך הדרך? זו עשויה להיות העלאה בשכר שאנו מצפים לה, התרחבות בעסק, קבלת ירושה או בונוס או כל גורם אחר שמשנה את ההכנסות בבית.
• האם צפוי להתפנות לנו כסף נזיל בעתיד שנרצה להשתמש בו כדי לפרוע חלק מהמשכנתא?
• האם ניתן לצפות שינויים משמעותיים בהוצאות בשנים הקרובות? אם ישנם ילדים בני 3, למשל, הרי שבקרוב ההוצאה על הגנים הפרטיים יורדת מהראש. האם מתכננים להרחיב את המשפחה? ישנם אירועים צפויים רבים שיכולים להשפיע דרמטית על ההוצאות וככל שנשקלל אותם בחישוב, נוכל לקבל החלטות מושכלות יותר. 
• האם בכוונתנו לרכוש בית "על הנייר"? במקרה כזה, הנכס שלנו יהיה מוכן רק עוד כמה שנים. משמעות הדבר היא שיהיה עלינו להמשיך לשלם שכירות תוך כדי החזרת המשכנתא. 
• כמה הון עצמי עומד לרשותנו?
• האם ניתן לקבל עזרה נוספת מההורים?
• אילו עלויות נלוות נדרשות לרכישת הדירה (ייעוץ עורך דין, שמאי, שיפוץ וכו')?
• מהו התקציב הכולל שנוכל לעמוד בו? 

כלל השאלות הללו יאפשרו לך לבצע מיפוי מקיף ולבחון את כלל השיקולים בין המסלולים השונים לאור הנסיבות שלך. כך ניתן להבטיח שיעמוד לרשותך תמהיל משכנתא שבאמת משרת אותך.

לכמה מימון נהיה זכאים?

עבור דירה ראשונה, ניתן לקבל עד 75% מימון. עם זאת, עבור דירה שנייה ומעלה נוכל לקבל לרוב רק עד 50% מימון.
זאת כל עוד לא מדובר בשיפור דיור. במקרה זה, ניתן לקבל עד 70% מימון, בכפוף להתחייבות כי הדירה הישנה תימכר.

מילון משכנתא בסיסי – מונחי היסוד שחשוב להכיר

אחד הגורמים המרתיעים ביותר כשניגשים לקחת משכנתא, הוא עולם המונחים החדש שניחשף אליו. ברגע הראשון, זה פשוט נשמע כמו סינית והבהלה מהשפה החדשה הזו יכולה לגרום לבלבול ולהשפיע על קבלת ההחלטות שלנו.
אז הנה כמה מונחים שכדאי שנכיר כבר עכשיו לקראת השיחה שלנו מול הפקיד בבנק.

• הריבית הבסיסית בה משתמשים הבנקים בעת מתן אשראי. שיעור זה עומד על שיעור ריבית בנק ישראל +1.5%. על מסלול פריים במשכנתא אין עמלת פירעון מוקדם והיא עשויה להשתנות בכל רגע לפי החלטת בנק ישראל.
• לוח שפיצר – לוח סילוקין נפוץ בעולם המשכנתאות המהווה הסדר תשלומים בו סכום הקרן המוחזר מדי חודש נותר קבוע ועליו מתווסף תשלום הריבית. בשפה ברורה יותר, כל עוד שיעורי הריבית לא משתנים והמדד לא עולה, נחזיר תמיד סכום קבוע בהחזר החודשי.
• אחוז מימון – החלק משווי הנכס עבורו נקבל את הלוואת המשכנתא. כלומר, סכום המשכנתא חלקי שווי הנכס בחוזה הרכישה. על פי מדרגות המימון מחושב גם שיעור הריבית.
• ריבית משתנה – כשמה כן היא, ריבית ששיעורה משתנה כל תקופה מסוימת, כאשר בסוף תקופת השינוי ישנה תחנת יציאה.
• ריבית קבועה – נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא.
• עוגן – נתון חיצוני המשנה את שיעור הריבית במועד השינוי. לכל בנק נתון שונה שעליו אין לו כל שליטה.
• פירעון מוקדם – תשלום החוב לפני המועד הסופי שסוכם בתשלום חד פעמי.
• עמלת היוון – כשאנו רוצים לפרוע מסלול מסוים, הבנק למעשה מפסיד את הריביות שהיה יכול לקבל אם היינו מחזירים את המשכנתא כמוסכם. לכן, במעמד הפירעון, הבנק בוחן בכמה הוא יכול למכור את הכסף הזה עכשיו. ככל שהוא מגלה ששווי הכסף נמוך יותר עכשיו, הוא קונס אותנו על ההפרש כפול מספר השנים שנותרו להלוואה.
• גרייס – מאנגלית, "חסד". זוהי למעשה אפשרות שהבנק מציע לאלו שמעדיפים תחילה להיפטר מהריביות ורק אז להתחיל לפרוע את הקרן. פתרון זה מתאים לאלו שמעוניינים להפחית את ההחזר החודשי לתקופה מסוימת כדי להקל בהוצאות ויכול להתאים ללווים שעדיין משלמים שכירות. לאחר סיום תקופת הגרייס, יוחזר סכום הקרן בתוספת יתרת הריבית.

הכנו מדריך שלם על מילון המונחים של עולם המשכנתא

 כיצד בונים תמהיל משכנתא אופטימלי?

חשוב להבהיר, לא קיים תמהיל אחד שהינו אידיאלי לכל לוקח משכנתא. מדובר בצירוף אינדיבידואלי של נתונים שיכול לשרת טווח רחב של צרכים פיננסיים. אלו כמה מהגורמים שעל פיהם משתנה תמהיל משכנתא.
1. משך חיי המשכנתא המתוכננת. בין אם נבחר להחזיק בנכס כבית לחיים או אם אנו צפויים למכור אותו תוך מספר שנים.
2. שינויים צפויים בהכנסות וההוצאות החודשיות.
3. צפי לסכום כסף נזיל וגבוה שיאפשר לכסות חלק מהמשכנתא.
ישנם עוד גורמים רבים שיכולים להשפיע על קבלת ההחלטות בבניית תמהיל המשכנתא. כדי להבטיח שנכסה את כל הגורמים, חשוב להסתייע ביועץ משכנתאות שהוסמך לכך.

מהו אישור עקרוני?

זהו למעשה המסמך לו אנחנו מייחלים כשאנו נכנסים לתהליך קבלת משכנתא. זהו למעשה מסמך המהווה אישור של הבנק כי הוא מוכן לממן לנו חלק מהעסקה בתנאי שהפרטים שנתנו לו נכונים ושום דבר לא השתנה במהלך התקופה. מסמך זה מהווה לעתים קרובות תנאי לחתימה על הסכם מכר לרכישת הנכס. לאחר שקיבלנו אותו, ניתן יהיה להתקדם בעסקה. מומלץ להוציא אישור עקרוני כבר במהלך החיפוש אחר הנכס. הדבר יאפשר לנו להגדיר מראש את גבולות התקציב שלנו. 

מכיוון שהאישור העקרוני מותנה בנכונות הנתונים שנמסרו, חשוב שנדייק ככל הניתן. מצד אחד, אסור בתכלית האיסור לשקר לבנק. בסופו של דבר, המציאות בשטח תתגלה והדבר עשוי רק לפגוע בתנאי המשכנתא בעתיד. מצד שני, אין גם שום הכרח לנדב מידע שלא נשאלנו עליו ושלא ניתן לגלות. כך למשל, אם דירוג האשראי שלנו תקין, אין שום צורך לציין בפני הפקיד שחזר לנו צ'ק לפני 5 שנים. האישור העקרוני יגדיר את הסכום שנקבל בסופו של דבר ולכן, ככך שמדובר באחוז מימון הגבוה מ-60%, חשוב לוודא שהנכס הוערך על ידי שמאי מטעמנו לפני שנחתום על החוזה. כך נוודא שהמימון אכן מגלם את שווי הנכס במדויק.

ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני במוקדי הבנקים השונים ואפשרות זו זמינה כיום גם דרך הטלפון או באמצעים דיגיטליים ללא צורך להגיע לבנק.

ניהול מו"מ ומכרז ריביות

לאחר שמצאנו נכס בשעה טובה והגשנו בקשה לאישור עקרוני לבנקים השונים, הגיע הזמן לנהל מכרז ריביות אגרסיבי על התמהיל שהכנו, על מנת להגיע לתוצאה הטובה ביותר שניתן להשיג. לבסוף, יישאר לנו רק לבחור בבנק שנתן לנו את ההצעה הטובה ביותר. כאן חשוב לזכור נקודה חשובה שלוקחי משכנתא לעתים קרובות שוכחים – הבנק זקוק לנו בדיוק כפי שאנו זקוקים לו. המשכנתא היא מוצר ולא חסד וניתן להתמקח על התנאים שלה. סיוע של מומחי משכנתא יאפשר לך למצות את המיטב ולהבטיח שהתנאים שיעמדו לרשותך בסוף הדרך יהיו תוצאה של משא ומתן עיקש. בהתחשב בעובדה שההפרש בין תמהילי המשכנתא השונים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההחזר, זהו לא מאמץ שכדאי לוותר עליו.

חשוב להבהיר שהריביות שחתמנו עליהן תקפות למשך 24 ימים קלנדריים ולא ימי עסקים ולאחר תום תקופה זו, הבנק רשאי לשנות לנו את הריביות.

חתימה בבנק

לאחר שהחלטנו באיזה בנק ניקח את המשכנתא, יישאר לנו רק לחתום על העסקה ולהתחיל לבצע את המשימות שיידרשו בהמשך הדרך. אלו כמה מהמשימות הללו. 

שמאות 

השמאי הוא "העיניים" של הבנק ותפקידו נועד להעריך את שווי הנכס הריאלי ולוודא כי אין בנכס כל בעיה בכל הקשור לרישום המקרקעין. עבור הבנק, משמעות הדבר היא שהנכס בר שעבוד. אך החשוב מכל, הערכת השמאי מוודאת שמחיר הרכישה בחוזה באמת מגלם את שווי הנכס האמיתי.

על אף שהשמאי מטעם הבנק יבצע את הבדיקה בכל מקרה, מומלץ בחום לבצע שמאות עצמאית לפני כן, בעיקר כשאחוז המימון גבוה. כדי להסביר מדוע בדיקה זו כה חשובה, נספק דוגמא קצרה:

נניח שחתמנו על הסכם מכר בשווי מיליון ₪ ואנו מעוניינים במשכנתא ב-75% מימון. במקרה זה, יהיה עלינו להכין מראש 250,000 ₪ הון עצמי ובנוסף עוד סכום קטן שנשמר בצד לכיסוי עלויות נלוות כמו שכ"ט עו"ד ומתווך. אם השמאי של הבנק יגיע ויעריך את הנכס ב-950,000 ₪ ולא במיליון כפי שסיכמנו, כעת יעמיד הבנק הלוואה על סך 712,500 ₪ בלבד (75% מ-950,000) ולא 750,000 כפי שתכננתם. כדי לכסות על הפער הזה, יהיה עלינו לקחת הלוואות נוספות וברוב המקרים, בתנאים פחות טובים באופן משמעותי מאלו שנוכל לקבל במסגרת המשכנתא. טעות קטנה כזו יכולה לפגוע לחלוטין ביכולת ההחזר ולשתק אותנו פיננסית למשך שנים. 

חשוב להבהיר, מדובר במקרה נפוץ, בעיקר בהתחשב בעובדה ששמאים מטעם הבנק נוטים מלכתחילה להעריך את הנכס במעט פחות משווי השוק האמיתי, כדי למנוע מצב שמכירת הנכס לא תוכל לכסות את שווי חוב הרוכש, במקרה בו הוא יועבר לכונס נכסים, חלילה. 

אילו ביטחונות יידרשו ללקיחת המשכנתא?

ישנם כמה גורמים שמשמשים על מנת לגדר את הסיכונים הכרוכים בלקיחת המשכנתא:

• ביטוח משכנתא: מורכב מביטוח חיים ונכס. ביטוח החיים הוא אחד הביטחונות המרכזיים של הבנק ומבטיח כי בכל מקרה בו אחד מהלווים נפטר, חלילה, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו. ביטוח הנכס מגן מפני סיכונים הכרוכים בפגיעה בנכס עקב אסונות כמו שיטפונות, שריפות, רעידות אדמה ועוד.
• רישום ברשות מקרקעי ישראל – לאחר קבלת המשכנתא, נתבקש לרשום הערת אזהרה על שם הבנק על מנת שלא נוכל למכור את הבית ללא אישורו.
• רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה, הבנק יבקש לרשום גם משכון אצל רשם המשכונות במשרד המשפטים.
• לבסוף, נחתום בליווי עורך הדין ומוכרי הנכס על כלל מסמכי המשכנתא בבנק.

למאמר על בטחונות במשכנתא

בדיקת תיק

לאחר קבלת כל המסמכים, הבנק יעביר את התיק לבדיקה, ככל שהתיק אושר, הבנק אינו מעביר את הכסף אלינו, אלא אך ורק למוכר ובהינתן שכבר נמסר ההון העצמי עליו. הבנק עושה זאת כדי להבטיח שהכסף ישמש אך ורק לרכישת הנכס ולא ייווצר מצב בו שמרנו את הכסף אצלנו ובידי הבנק נשאר רק חצי נכס. 

באופן עקרוני, הבנק תמיד יעשה כל שביכולתו כדי להיות כסף אחרון בעסקה. כלומר, הוא ישלם את חלקו רק לאחר שישולם ההון העצמי ולמעשה משלים את העסקה בלבד. ישנם מקרים בהם ניתן לבקש מהבנק לקבל את המשכנתא ולשלם את ההון העצמי רק לאחר מכן (למשל, במקרים בהם ההון העצמי מגיע מההורים או כפוף למכירת נכס קודם). עם זאת, ברוב המקרים הבנק אינו מאשר הסדר כזה. 

לכל אורך הדרך, מזיהוי הצרכים הראשוניים, דרך בניית תמהיל המשכנתא ועד להשלמת התהליך, המומחים של קרדיט אינווסטור עומדים לרשותך ופועלים במחויבות בלתי מתפשרת כדי להשיג עבורך את התנאים האופטימליים. כדי להתחיל לבנות את מפת הדרכים שתשרת אותך לאורך כל תקופת ההחזר ותחסוך לך אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא, ניתן לפנות אלינו כאן ממש עכשיו.

הפוסט כיצד לוקחים משכנתא – המדריך המלא הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

האישור העקרוני הוא מסמך שמנפיק הבנק המצהיר כי תנאי המשכנתא שנידונו מקובלים על הבנק וככל שתתבצע רכישה של הנכס, הבנק מוכן להעניק מימון. זוהי למעשה ההצהרה הרשמית הראשונית ביותר שנקבל ממוסד פיננסי על כך שנוכל לממן את רכישת הנכס שהבענו בו עניין. חשוב אמנם להבהיר כי אישור עקרוני אינו בעל תוקף מחייב משפטית ואין לראות בו כהתחייבות של הבנק. האישור, כשמו כן הוא, עקרוני בלבד.
ככל שהתנאים או הנסיבות של הלווה ישתנו או שיתגלה מידע חדש שלא נחשף בפני הבנק, הוא רשאי לבטל את האישור.

כיצד מגישים בקשה לאישור עקרוני?

כל שעלינו לעשות הוא למלא טופס בקשה לקבלת אישור עקרוני. בחלק ניכר מהבנקים, ניתן למלא טופס זה באופן מקוון. לאחר מילוי הטופס, יחזור אליך טלפונית יועץ משכנתאות מטעם הבנק. מכיוון שמדובר בהלוואה משמעותית ביותר, ייגבו ממך פרטים רבים שנועדו לבחון את יכולת ההחזר שלך. כדי לשפר את הסיכויים שלך לקדם את התהליך ולהיערך לשיחה הזו, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות מטעמך שיגן בראש ובראשונה על האינטרסים שלך ומכיר היטב את אופי ההתנהלות של הבנק.

אילו פרטים יבקש הבנק?

• פרטי הזדהות – לרבות, שמות פרטיים ושמות המשפחה של הלווים, תאריכי לידה, מספרי תעודות זהות וכתובת נוכחית
• פרטי הבנק בו מנוהל חשבון העו"ש
• פרטי מקום העבודה, לרוב הוותק והתפקיד והשכר נטו
• מידע אודות השכלת הלווה
• פרטי הנכס המבוקש (כתובת, גוש חלקה, מספר חדרים, מ"ר ועוד).

גם אם טרם איתרת נכס פוטנציאלי, עדיין ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני.

עד כמה עלינו להיות גלויים עם הבנק

מצד אחד, אין ספק שעלינו להשיב על כל השאלות בכנות, שכן הסתרת מידע עלולה לעלות לנו במשכנתא.
עם זאת, ממש לא חייבים לנדב מידע שהבנק לא שאל אותנו. המדיניות הטובה ביותר כדי להימנע מסיבוכים מיותרים היא להשיב אך ורק למה שנשאלנו, ללא יוצא מן הכלל. אין שום צורך לספר שהחשבון היה מוגבל לפני 7 שנים, או שחזר לנו צ'ק לפני שנתיים. כל עוד הנושא אינו עולה, אין שום סיבה לעשות זאת.

נסתייג ונאמר שאם ישנן מורכבויות שונות שהעלו חששות עוד לפני הפגישה והבנק לא העלה אותן, ייתכן שמוטב לשתף. הדרך הטובה ביותר לקבוע איזה מידע כדאי לנדב היא להיוועץ ביועץ משכנתאות מבעוד מועד.

מה קורה אם הבנק דוחה את הבקשה?

הרקע לדחייה עשוי להיות קשור לנסיבות הלווה ומצבו הכלכלי, או לחילופין לאופי הבקשה. ייתכן שביקשנו אחוז מימון גבוה מדי, למשל. תמיד כדאי להגיד לסניף, להשלים חומרים ולנסות לשכנע את הפקיד כי הבקשה כן עומדת בקריטריונים. גם כאן, ייעוץ משכנתא יכול לסייע משמעותית כדי לבנות "קייס" משכנע. והחשוב ביותר, עלינו לזכור שדחייה מסניף אחד אינה אומרת בהכרח שאנו מסורבים בכל הבנקים. תמיד כדאי לבדוק בכמה שיותר מוסדות.

למידע נוסף על קבלת אישור עקרוני ותכנון משכנתא, ניתן לפנות כאן למומחים של קרדיט אינווסטור ולהתחיל לבנות תמהיל משכנתא המותאם במדויק לצרכים והיכולות שלך.

הפוסט מה זה אישור עקרוני? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.