כיצד עובד מסלול בריבית קבועה צמודה?

משכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה (או בקיצור, משכנתא ק"צ), מבטיחה לנו שיעורי משכנתא שאינם משתנים בגובהם, אך צמוד למדד המכירים לצרכן. כלומר, אם הסכמנו עם הבנק על משכנתא בריבית 3%, הריבית תישאר בשיעור זה לכל אורך תקופת ההחזר. עם זאת, שינויים במדד המחירים לצרכן עשויים להשפיע על סכום הקרן במסלול זה. נכון להיום, נהלי בנק ישראל מחייבים שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה, בין אם נבחר בצמודה למדד או שאינה צמודה למדד.

באיזה אופן מדד המחירים לצרכן משנה את הקרן?

כאשר הריבית קבועה, אך צמודה למדד, סכום הקרן שלנו משתנה בהתאם לתנודות במדד. כך למשל, אם לקחנו משכנתא בגובה 500,000 ₪ ובחרנו לקחת את מלוא הסכום במסלול ריבית קבועה צמודה בשיעור ריבית של 3%, הריבית השנתית שלנו תעמוד על 15,000 (500,000X0.03). כעת, נניח שמדד המחירים לצרכן מתייקר ב-1.5. משמעות הדבר היא שיתווספו לנו לקרן 7,500 ₪. עכשיו, סכום הקרן עומד על 507,500 ₪. המשכנתא נפרסת מחדש וכעת גם סכום ההחזר שלנו עולה, כי עלינו להחזיר 3% ריבית מסכום קרן גבוה יותר. אז כמה ריבית משלמים על הלוואה בריבית קבועה תחת התנאים הללו? בהתאמה לעליית הקרן, הריבית השנתית כעת עומדת על 15,225 (507,500X0.03).

כמה ריבית משלמים על הלוואה במסלול זה בממוצע?

כדי לבחון את הריבית הממוצעת, יהיה עלינו לסקור את שיעורי הריבית מ-20 השנים האחרונות. זהו טווח זמן שמאפשר לקבל אומדן על התנהגות שיעורי הריבית בשוק. ניתן לאתר נתון זה בקלות באתר בנק ישראל. 

מדוע חשוב להבין כמה ריבית נשלם על משכנתא בממוצע?

השיעור הממוצע יאפשר לנו לקבל אומדן של התנהגות שיעורי הריביות ולקבל מושג ראשוני על תרחישים פוטנציאליים. ייתכן שניקח בחשבון שהריבית הקבועה משרתת אותנו היטב עכשיו, אך ייתכן שבעוד כעשור, עשויה לחול ירידה ואנו עשויים לשאת גם בעלויות פרעון וקדם אם נבחר למחזר את המשכנתא. חשוב כמובן לזכור שישנם עוד משתנים רבים אחרים שיש לקחת בחשבון כמו מרווח שוק, הסיכון של הבנק בעסקה ועוד גורמים שהבנק לוקח בחשבון לפני שהוא מתמחר לנו את הריבית. לכן, כדי לקבל חישוב מדויק שילמד אותנו באמת כמה ריבית משלמים על הלוואה ובטח כשמדובר על משכנתא, חשוב שלא נקבל שום החלטה מבלי להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה.

אז באיזה מסלול ריבית קבועה עדיף לבחור?

חשוב שנזכור, כל בחירה שנעשה עשויה לקבוע במידה רבה את ההתנהלות הכלכלית שלנו. עם זאת, אין תשובה אחת חד משמעית המתאימה לכל לוקח משכנתא. כדי לקבל החלטה מושכלת, עלינו להבין איזה שיעור ריבית יהיה זמין לנו בכל מסלול וכמובן, לבחון מהי העלייה הצפויה במדד בשנים הקרובות. 

שני נתונים אלו יחד יאפשרו לנו לבחון את הכדאיות של כל מסלול. באופן גורף, ככל שהצפי לעלייה למדד קטן מהפרש הריביות בין המסלולים, מוטב שלא לקחת את הסיכון ולהסתמך על המדד. לרוב, מומלץ לבחור במסלול ריבית קבועה צמודה כאשר הפער בין הפרש הריביות במסלולים ובין שיעור עליית המדד נמוך מ-0.8%. 

הניסיון לימד אותנו שבטווח הקצר (תקופה הקצרה מ-10 שנים), מסלול הריבית הקבועה הצמודה עדיף ככל שהמדד צפוי להיות נמוך יחסית. כל זאת, ככל שהפער במחירים אכן נמוך כפי שראינו. עם זאת, כאשר התקופה ארוכה יותר, מוטב שלא להסתכן ולא להצמיד את הריבית שלנו למדד שעשוי לעלות. חשוב שנזכור, מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה מהווה סיכון גבוה יותר לבנק ולכן, סביר מאוד להניח שהריבית ההתחלתית בו תהיה גבוהה יותר. לכן, חשוב שנבחן את כלל הנתונים כדי שנוכל לקבל החלטה מושכלת. 

ריבית קבועה צמודה ממעוף הציפור – יתרונות מול חסרונות

יתרונות

• שיעור הריבית הקבוע מעניק שקט נפשי
• אידיאלי לתקופה בה הריבית נמוכה ואין צפי לזינוקים באינפלציה

חסרונות

• ההצמדה למדד המחירים לצרכן מגבירה את הסיכון להשפעות האינפלציה על ההלוואה
• המדד משפיע על סכום הקרן, מה שבתורו מעלה את ההחזר החודשי
• עמלות פירעון מוקדם מהגבוהות בשוק

רוצה לקבל ייעוץ מקיף בבחירת מסלול המשכנתא לך ולקבל החלטות מבוססות נתונים ובהתאמה מדויקת לצרכים שלך? צוות יועצי המשכנתא של קרדיט אינווסטור זמין לך בכל עת ומעניק לך תובנות שיאפשרו לך לחסוך הון בתשלומי המשכנתא. לפרטים נוספים, ניתן לפנות אלינו כאן ונחזור אליך בהקדם

הפוסט כמה ריבית משלמים על הלוואה בריבית קבועה צמודה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

אז מה זה מדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות הבנייה, בדומה למדד המחירים לצרכן, משקף את עלות "סל המוצרים" המשמשים לבניית בתי מגורים. כחלק מכך, כולל הסל את שכר הפועלים, כלים, חומרי בנייה ושירותים. מדד תשומות הבנייה מייצג את הרכב ההוצאות של קבלנים וקבלני משנה. כלומר:

• אם מדד תשומות הבנייה עלה – משמע שעלויות הבנייה עלו.
• מנגד, אם מדד תשומות הבנייה ירד – משמע שעלויות הבנייה ירדו.

המדד נמדד על ידי סקר שעושה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עלויות הבנייה בחודש הקודם ומודדת את התייקרות או הוזלת אותו סל מוצרים.

קבלנים רבים מבצעים הצמדה של תשלומי בנייה למדד תשומות הבנייה על מנת "להגן" על עצמם מפני עליית סל המוצרים ושירותים הנמצאים במדד.

מתי מתפרסם מדד תשומות הבנייה?

המדד מפורסם ב15 לכל חודש ע"י הלמ"ס.

בכמה עולה המדד?

מדד תשומות הבנייה עולה כמעט כל שנה. ומשנת 2010 קיימת מגמת עלייה של המדד השנתי ב 3%-4%.

מה מוצמד למדד תשומות הבנייה?

חשוב לציין שרק התשלומים שלא שולמו עדיין מוצמדים למדד תשומות הבנייה (כלומר, ההצמדה תחול רק על החלק שלא שילמנו). לכן, צריך לברר אם הקדמת תשלומים לקבלן מבטלת את ההצמדה למדד תשומות הבנייה. אמנם לא תמיד הקבלנים מאשרים, אבל שווה לנסות.
בתקופה שהריבית גבוהה הקבלנים מוכנים לבוא יותר לקראת הלקוח.

איך עובדת ההצמדה למדד תשומות הבנייה?

נניח שמדד תשומות הבנייה התייקר ב 1% מאז שחתמנו על חוזה הרכישה ונשאר לנו תשלום של 1,000,000 ₪. משמעות הדבר היא שכעת נוספו 10,000 ₪ ליתרת תשלום הקבלן, כך שהתשלום הבא יהיה 1,010,000 ₪.

ברוב המקרים, התשלומים אכן יוצמדו למדד. עם זאת, ישנם קבלנים שמאפשרים הצמדה למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר ובמקרים מסוימים הם אפילו עשויים לבטל את ההצמדה לחלוטין. חשוב לדעת כי ביולי 2022, נכנס לתוקף תיקון לחוק המכר שקובע כי הסכום שניתן להצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישת דירה חדשה מקבלן לא יעלה על 40% משווי הנכס.

איך הבנק מתייחס אל מדד תשומות הבנייה בהקשר המשכנתא?

כעת משהבנו מה זה מדד תשומות הבנייה, ראוי שנבחן איך הוא ישפיע על המשכנתא שלנו. ככלל, הבנק לא מתחשב בהתייקרות מדד תשומות הבנייה במשכנתא. כלומר, אם הצמדה למדד תשומות בנייה מייקרת לנו את התשלום לקבלן מהמשכנתא ב-20,000 ₪ הבנק לא יגלם את ההתייקרות הזו במשכנתא. לכן, חשוב מאוד לוודא שאנו לא חורגים מתקציב המשכנתא בתהליך הבנייה.

כך למשל, אם מחיר החוזה הינו 1,200,000 ₪ והמדד ייקר לנו תשלום אחד ב 30,000 ₪. המשכנתא תישאר עדיין על 1,200,000 והבנק לא יחשיב את ההתייקרות בחומרים ששילמנו עליה.
אם לא נפעל באופן זהיר, אנו עלולים להזדקק להלוואה נוספת בתנאים פחות טובים באופן משמעותי. 

אם כן, כיצד המדד ישפיע על המשכנתא שלי?

חשוב להבהיר שמדד תשומות הבנייה משפיע רק על אלה הרוכשים דירה מקבלן. לכן, אם אנו קונים דירה מקבלן, חשוב שניקח את צפי עליית המדד בתוכנית המימון שלנו. כחלק מכל תהליך שנעשה עם יועץ משכנתא, חשוב שגם היבט זה יילקח בחשבון וייבנה מערך תגובות לתרחישים שונים.

כדי להבטיח עסקה אופטימלית, מומלץ לשאת ולתת עם הקבלן על ההצמדה למדד. ישנם קבלים שיהיו גמישים יותר בהקשר זה. גם אם לא יסכימו להצמיד למדד המחירים לצרכן או לבטל את ההצמדה לחלוטין, תמיד נוכל לנסות לבקש הנחה כנגד עליית המדד.

פתרון אחר להפחתת עלויות הוא לשלם לקבלן את מלוא הסכום או לפחות את רובו, כדי להימנע מעלויות נוספות עקב עליית המדד. עם זאת, כדאי שניקח בחשבון שניאלץ גם במקרה כזה להחזיר את המשכנתא מוקדם יותר.
עם זאת, כאן כדאי לזכור שחלק מהמשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן. אם תחול עלייה במדד זה, נאבד את היתרון.

קרדיט אינווסטור מזמינה אותך לתהליך ייעוץ משכנתא מקיף שיאפשר לך למצות את המיטב מפתרון המימון ולהבטיח כי אל מול כל תנודות השוק ועליות המדדים, העסקה שלך מכוסה ומנוהלת ביעילות אופטימלית. למידע נוסף, ניתן לפנות אלינו כאן עכשיו.

הפוסט מה זה מדד תשומות הבנייה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא למעשה לוח הסילוקין הפופולרי והנפוץ ביותר בשימוש בקרב נוטלי המשכנתאות.
בלוח שפיצר, מוגדר החזר חודשי אחיד וקבוע למשך כל התקופה (בתנאי כמובן שאין עלייה בריבית והצמדה למדד). כלומר, ככל שאין שינויים בריבית והמדד, ההחזר החודשי הראשון יהיה זהה לאחרון. כמובן שהסבירות לכך שלא יהיה שום שינוי למשך עשורים הוא לא ריאלי. עם זאת, הוא בהחלט מעניק לנו מידה מסוימת של יציבות.

איך לוח שפיצר עובד?

בהחזר על פי לוח שפיצר, משלמים לבנק קודם ריבית ורק אז קרן. מכיוון שהריבית נלקחת מהחוב שנשאר לנו להחזיר לבנק, היחסים בין החלק שמשולם לריבית לבין החלק שמשולם לקרן משתנה. לדוגמה: בתחילת המשכנתא נחזיר יותר ריבית ופחות קרן עד שלבסוף היחס יתהפך. עם זאת, ההחזר החודשי יישאר אותו סכום.

חלוקת תשלומי קרן לריבית במשכנתא של מיליון ₪ למשך 20 שנה על פי לוח שפיצר

חלק מההחזר החודשי מופנה לתשלום ריבית לבנק, והיתר לפירעון קרן ההלוואה. ככל שתשלום הריבית נמוך יותר כך ההחזר החודשי על חשבון הקרן גדל – דבר שיקטין את תשלומי הריבית בעתיד, וישאירו לנו יותר כסף בכיס במקרה ונרצה למכור.

• בהחזר החודשי – ככל שתשלום הריבית יותר נמוך כך התשלום על הקרן יהיה יותר גבוה – דבר שיקטין את תשלומי הריבית בעתיד.
• ככל שנחליט להחזיר יותר כסף בכל חודש כך נחזיר פחות כסף לבנק, מהסיבה שכל שקל נוסף שאנו בוחרים להוסיף להחזר החודשי יורד מהקרן.
• במידה ויש עלייה במדד המחירים לצרכן או עלייה בריבית, פורסים את המשכנתא מחדש לתקופת זמן שנשארה לפי נוסחת שפיצר וכך מגיעים להחזר החודשי הרצוי.

יתרונות לוח שפיצר

ישנה סיבה שבין מגוון לוחות סילוקין הזמינים לוח שפיצר הוא המועדף. ישנם מספר יתרונות עיקריים שהוא מציע.

• החזר חודשי קבוע לכל אורך תקופת המשכנתא – כל התשלומים אמורים להיות זהים למעט תנודות במדד והריביות.
• ככל שמעלים את ההחזר החודשי, כך אפשר לקצר שנים ולהוריד ריביות ובסופו של דבר לשלם פחות על כל המשכנתא.

חסרונות לוח שפיצר

בעוד שלוחות סילוקין אחרים יאפשרו לנו לסלק חלקים גדולים יותר מהקרן, במסגרת לוח שפיצר, יתרת החוב נשארת גבוהה לאורך תקופה ארוכה כאשר רכיב הריבית הוא זה שנפרע בעיקר בתחילת תקופת ההחזר.
כמו כן, לרוב ככל שעולים בשנות הפריסה, כך עולות הריביות.

לוח קרן שווה

קרן שווה נלקחת רק במקרים נדירים, אך חשוב שנכיר את האפשרות הזו.

איך זה עובד?

בקרן שווה, ההחזר החודשי על קרן המשכנתא יהיה שווה לכל אורך תקופת המשכנתא, אך ההחזר על הריבית ילך וירד עם הזמן, מכיוון שבמהלך השנים, לאחר שיתרת החוב פוחתת, פוחת גם חיוב הריבית שנלקח מהקרן,
כך ההחזר החודשי יורד עם הזמן.

תשלומי קרן וריבית בלוח סילוקין של קרן שווה למשכנתא בגובה מיליון ₪  ל- 20 שנה.

בתרשים הבא, ניתן לראות כיצד פוחת ההחזר חודשי ככל שהזמן עובר.

חסרונות לוח סילוקין קרן שווה

• תשלומים גבוהים בהתחלה.
• לא כל הבנקים מאפשרים לקחת קרן שווה.

יתרונות לוח סילוקין קרן שווה

• ההחזר החודשי הולך ופוחת ככל שעובר הזמן.
• סך התשלומים על ריביות והצמדה יהיה קטן יותר בלוח סילוקין קרן שווה מאשר בשפיצר, מכיוון שאנחנו "נאכל" את הקרן בהתחלה מהר יותר כי ההחזר החודשי יהיה גדול יותר. ראו את הדוגמה הבאה (הנתונים שווים בשני לוחות הסילוקין):

גרף ההחזר החודשי בשביל ההמחשה (מתקשר גם לסעיף הקודם):

לוח בלון מלא

לוח שמתאים לסיטואציות מאוד ספציפיות, בעיקר בהלוואות גישור או למשקיעים.

איך זה עובד?

במהלך תקופת ההלוואה אנו לא משלמים בכלל, אך בתום התקופה הבלון "מתפוצץ" ואנחנו צריכים לשלם את כל הקרן והריבית בבת אחת, לכן מתאים במיוחד להלוואות גישור עד למכירה, או למשקיעים בעסקאות שלא מניבות תזרים אך ההון גדל.

חשוב לדעת בלוח סילוקין בלון מלא

כמו שבהשקעות יש את אפקט הריבית דריבית, גם כאן חל עקרון זה, אך לרעתנו.
לדוגמא אדם לוקח הלוואת בלון מהבנק של מיליון ₪ ל3 שנים בריבית של 7%.
לאחר שנה, אותו אדם יהיה חייב לבנק 1,070,000 ₪ (בפועל קצת יותר, כי הריבית מתווספת בכל חודש ולא שנה)
בשנה לאחר מכן, הריבית לא תגזר מסכום הקרן המקורי – מיליון ₪, אלא מהסכום החדש – 1,070,000 ₪,
משמע בשנה השנייה במקום לשלם 70,000 ₪ ריבית, עכשיו האדם יצטרך לשלם 74,900 ₪ ריבית.
וכך זה גדל בכל שנה בסכומים יותר ויותר משמעותיים.

לבחירת לוח הסילוקין האופטימלי, אנו מזמינים אותך לפנות למומחים של קרדיט אינווסטור עוד היום ונשמח לסייע לך.

הפוסט לוחות סילוקין – כל הסוגים הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

השלב הראשון בלקיחת משכנתא – הבנת הצרכים שלך

חשוב שנמפה היטב את המאפיינים הפיננסיים, הנסיבות הייחודיות והצרכים שלנו בהווה ובעתיד. כדי להבטיח שנבצע סקירה מקיפה, מומלץ להציף את השאלות הבאות:

• מהו סכום ההחזר שנוכל לעמוד בו באופן ריאלי
• האם צפויה עלייה בהכנסות בהמשך הדרך? זו עשויה להיות העלאה בשכר שאנו מצפים לה, התרחבות בעסק, קבלת ירושה או בונוס או כל גורם אחר שמשנה את ההכנסות בבית.
• האם צפוי להתפנות לנו כסף נזיל בעתיד שנרצה להשתמש בו כדי לפרוע חלק מהמשכנתא?
• האם ניתן לצפות שינויים משמעותיים בהוצאות בשנים הקרובות? אם ישנם ילדים בני 3, למשל, הרי שבקרוב ההוצאה על הגנים הפרטיים יורדת מהראש. האם מתכננים להרחיב את המשפחה? ישנם אירועים צפויים רבים שיכולים להשפיע דרמטית על ההוצאות וככל שנשקלל אותם בחישוב, נוכל לקבל החלטות מושכלות יותר. 
• האם בכוונתנו לרכוש בית "על הנייר"? במקרה כזה, הנכס שלנו יהיה מוכן רק עוד כמה שנים. משמעות הדבר היא שיהיה עלינו להמשיך לשלם שכירות תוך כדי החזרת המשכנתא. 
• כמה הון עצמי עומד לרשותנו?
• האם ניתן לקבל עזרה נוספת מההורים?
• אילו עלויות נלוות נדרשות לרכישת הדירה (ייעוץ עורך דין, שמאי, שיפוץ וכו')?
• מהו התקציב הכולל שנוכל לעמוד בו? 

כלל השאלות הללו יאפשרו לך לבצע מיפוי מקיף ולבחון את כלל השיקולים בין המסלולים השונים לאור הנסיבות שלך. כך ניתן להבטיח שיעמוד לרשותך תמהיל משכנתא שבאמת משרת אותך.

לכמה מימון נהיה זכאים?

עבור דירה ראשונה, ניתן לקבל עד 75% מימון. עם זאת, עבור דירה שנייה ומעלה נוכל לקבל לרוב רק עד 50% מימון.
זאת כל עוד לא מדובר בשיפור דיור. במקרה זה, ניתן לקבל עד 70% מימון, בכפוף להתחייבות כי הדירה הישנה תימכר.

מילון משכנתא בסיסי – מונחי היסוד שחשוב להכיר

אחד הגורמים המרתיעים ביותר כשניגשים לקחת משכנתא, הוא עולם המונחים החדש שניחשף אליו. ברגע הראשון, זה פשוט נשמע כמו סינית והבהלה מהשפה החדשה הזו יכולה לגרום לבלבול ולהשפיע על קבלת ההחלטות שלנו.
אז הנה כמה מונחים שכדאי שנכיר כבר עכשיו לקראת השיחה שלנו מול הפקיד בבנק.

• הריבית הבסיסית בה משתמשים הבנקים בעת מתן אשראי. שיעור זה עומד על שיעור ריבית בנק ישראל +1.5%. על מסלול פריים במשכנתא אין עמלת פירעון מוקדם והיא עשויה להשתנות בכל רגע לפי החלטת בנק ישראל.
• לוח שפיצר – לוח סילוקין נפוץ בעולם המשכנתאות המהווה הסדר תשלומים בו סכום הקרן המוחזר מדי חודש נותר קבוע ועליו מתווסף תשלום הריבית. בשפה ברורה יותר, כל עוד שיעורי הריבית לא משתנים והמדד לא עולה, נחזיר תמיד סכום קבוע בהחזר החודשי.
• אחוז מימון – החלק משווי הנכס עבורו נקבל את הלוואת המשכנתא. כלומר, סכום המשכנתא חלקי שווי הנכס בחוזה הרכישה. על פי מדרגות המימון מחושב גם שיעור הריבית.
• ריבית משתנה – כשמה כן היא, ריבית ששיעורה משתנה כל תקופה מסוימת, כאשר בסוף תקופת השינוי ישנה תחנת יציאה.
• ריבית קבועה – נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא.
• עוגן – נתון חיצוני המשנה את שיעור הריבית במועד השינוי. לכל בנק נתון שונה שעליו אין לו כל שליטה.
• פירעון מוקדם – תשלום החוב לפני המועד הסופי שסוכם בתשלום חד פעמי.
• עמלת היוון – כשאנו רוצים לפרוע מסלול מסוים, הבנק למעשה מפסיד את הריביות שהיה יכול לקבל אם היינו מחזירים את המשכנתא כמוסכם. לכן, במעמד הפירעון, הבנק בוחן בכמה הוא יכול למכור את הכסף הזה עכשיו. ככל שהוא מגלה ששווי הכסף נמוך יותר עכשיו, הוא קונס אותנו על ההפרש כפול מספר השנים שנותרו להלוואה.
• גרייס – מאנגלית, "חסד". זוהי למעשה אפשרות שהבנק מציע לאלו שמעדיפים תחילה להיפטר מהריביות ורק אז להתחיל לפרוע את הקרן. פתרון זה מתאים לאלו שמעוניינים להפחית את ההחזר החודשי לתקופה מסוימת כדי להקל בהוצאות ויכול להתאים ללווים שעדיין משלמים שכירות. לאחר סיום תקופת הגרייס, יוחזר סכום הקרן בתוספת יתרת הריבית.

הכנו מדריך שלם על מילון המונחים של עולם המשכנתא

 כיצד בונים תמהיל משכנתא אופטימלי?

חשוב להבהיר, לא קיים תמהיל אחד שהינו אידיאלי לכל לוקח משכנתא. מדובר בצירוף אינדיבידואלי של נתונים שיכול לשרת טווח רחב של צרכים פיננסיים. אלו כמה מהגורמים שעל פיהם משתנה תמהיל משכנתא.
1. משך חיי המשכנתא המתוכננת. בין אם נבחר להחזיק בנכס כבית לחיים או אם אנו צפויים למכור אותו תוך מספר שנים.
2. שינויים צפויים בהכנסות וההוצאות החודשיות.
3. צפי לסכום כסף נזיל וגבוה שיאפשר לכסות חלק מהמשכנתא.
ישנם עוד גורמים רבים שיכולים להשפיע על קבלת ההחלטות בבניית תמהיל המשכנתא. כדי להבטיח שנכסה את כל הגורמים, חשוב להסתייע ביועץ משכנתאות שהוסמך לכך.

מהו אישור עקרוני?

זהו למעשה המסמך לו אנחנו מייחלים כשאנו נכנסים לתהליך קבלת משכנתא. זהו למעשה מסמך המהווה אישור של הבנק כי הוא מוכן לממן לנו חלק מהעסקה בתנאי שהפרטים שנתנו לו נכונים ושום דבר לא השתנה במהלך התקופה. מסמך זה מהווה לעתים קרובות תנאי לחתימה על הסכם מכר לרכישת הנכס. לאחר שקיבלנו אותו, ניתן יהיה להתקדם בעסקה. מומלץ להוציא אישור עקרוני כבר במהלך החיפוש אחר הנכס. הדבר יאפשר לנו להגדיר מראש את גבולות התקציב שלנו. 

מכיוון שהאישור העקרוני מותנה בנכונות הנתונים שנמסרו, חשוב שנדייק ככל הניתן. מצד אחד, אסור בתכלית האיסור לשקר לבנק. בסופו של דבר, המציאות בשטח תתגלה והדבר עשוי רק לפגוע בתנאי המשכנתא בעתיד. מצד שני, אין גם שום הכרח לנדב מידע שלא נשאלנו עליו ושלא ניתן לגלות. כך למשל, אם דירוג האשראי שלנו תקין, אין שום צורך לציין בפני הפקיד שחזר לנו צ'ק לפני 5 שנים. האישור העקרוני יגדיר את הסכום שנקבל בסופו של דבר ולכן, ככך שמדובר באחוז מימון הגבוה מ-60%, חשוב לוודא שהנכס הוערך על ידי שמאי מטעמנו לפני שנחתום על החוזה. כך נוודא שהמימון אכן מגלם את שווי הנכס במדויק.

ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני במוקדי הבנקים השונים ואפשרות זו זמינה כיום גם דרך הטלפון או באמצעים דיגיטליים ללא צורך להגיע לבנק.

ניהול מו"מ ומכרז ריביות

לאחר שמצאנו נכס בשעה טובה והגשנו בקשה לאישור עקרוני לבנקים השונים, הגיע הזמן לנהל מכרז ריביות אגרסיבי על התמהיל שהכנו, על מנת להגיע לתוצאה הטובה ביותר שניתן להשיג. לבסוף, יישאר לנו רק לבחור בבנק שנתן לנו את ההצעה הטובה ביותר. כאן חשוב לזכור נקודה חשובה שלוקחי משכנתא לעתים קרובות שוכחים – הבנק זקוק לנו בדיוק כפי שאנו זקוקים לו. המשכנתא היא מוצר ולא חסד וניתן להתמקח על התנאים שלה. סיוע של מומחי משכנתא יאפשר לך למצות את המיטב ולהבטיח שהתנאים שיעמדו לרשותך בסוף הדרך יהיו תוצאה של משא ומתן עיקש. בהתחשב בעובדה שההפרש בין תמהילי המשכנתא השונים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההחזר, זהו לא מאמץ שכדאי לוותר עליו.

חשוב להבהיר שהריביות שחתמנו עליהן תקפות למשך 24 ימים קלנדריים ולא ימי עסקים ולאחר תום תקופה זו, הבנק רשאי לשנות לנו את הריביות.

חתימה בבנק

לאחר שהחלטנו באיזה בנק ניקח את המשכנתא, יישאר לנו רק לחתום על העסקה ולהתחיל לבצע את המשימות שיידרשו בהמשך הדרך. אלו כמה מהמשימות הללו. 

שמאות 

השמאי הוא "העיניים" של הבנק ותפקידו נועד להעריך את שווי הנכס הריאלי ולוודא כי אין בנכס כל בעיה בכל הקשור לרישום המקרקעין. עבור הבנק, משמעות הדבר היא שהנכס בר שעבוד. אך החשוב מכל, הערכת השמאי מוודאת שמחיר הרכישה בחוזה באמת מגלם את שווי הנכס האמיתי.

על אף שהשמאי מטעם הבנק יבצע את הבדיקה בכל מקרה, מומלץ בחום לבצע שמאות עצמאית לפני כן, בעיקר כשאחוז המימון גבוה. כדי להסביר מדוע בדיקה זו כה חשובה, נספק דוגמא קצרה:

נניח שחתמנו על הסכם מכר בשווי מיליון ₪ ואנו מעוניינים במשכנתא ב-75% מימון. במקרה זה, יהיה עלינו להכין מראש 250,000 ₪ הון עצמי ובנוסף עוד סכום קטן שנשמר בצד לכיסוי עלויות נלוות כמו שכ"ט עו"ד ומתווך. אם השמאי של הבנק יגיע ויעריך את הנכס ב-950,000 ₪ ולא במיליון כפי שסיכמנו, כעת יעמיד הבנק הלוואה על סך 712,500 ₪ בלבד (75% מ-950,000) ולא 750,000 כפי שתכננתם. כדי לכסות על הפער הזה, יהיה עלינו לקחת הלוואות נוספות וברוב המקרים, בתנאים פחות טובים באופן משמעותי מאלו שנוכל לקבל במסגרת המשכנתא. טעות קטנה כזו יכולה לפגוע לחלוטין ביכולת ההחזר ולשתק אותנו פיננסית למשך שנים. 

חשוב להבהיר, מדובר במקרה נפוץ, בעיקר בהתחשב בעובדה ששמאים מטעם הבנק נוטים מלכתחילה להעריך את הנכס במעט פחות משווי השוק האמיתי, כדי למנוע מצב שמכירת הנכס לא תוכל לכסות את שווי חוב הרוכש, במקרה בו הוא יועבר לכונס נכסים, חלילה. 

אילו ביטחונות יידרשו ללקיחת המשכנתא?

ישנם כמה גורמים שמשמשים על מנת לגדר את הסיכונים הכרוכים בלקיחת המשכנתא:

• ביטוח משכנתא: מורכב מביטוח חיים ונכס. ביטוח החיים הוא אחד הביטחונות המרכזיים של הבנק ומבטיח כי בכל מקרה בו אחד מהלווים נפטר, חלילה, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו. ביטוח הנכס מגן מפני סיכונים הכרוכים בפגיעה בנכס עקב אסונות כמו שיטפונות, שריפות, רעידות אדמה ועוד.
• רישום ברשות מקרקעי ישראל – לאחר קבלת המשכנתא, נתבקש לרשום הערת אזהרה על שם הבנק על מנת שלא נוכל למכור את הבית ללא אישורו.
• רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה, הבנק יבקש לרשום גם משכון אצל רשם המשכונות במשרד המשפטים.
• לבסוף, נחתום בליווי עורך הדין ומוכרי הנכס על כלל מסמכי המשכנתא בבנק.

למאמר על בטחונות במשכנתא

בדיקת תיק

לאחר קבלת כל המסמכים, הבנק יעביר את התיק לבדיקה, ככל שהתיק אושר, הבנק אינו מעביר את הכסף אלינו, אלא אך ורק למוכר ובהינתן שכבר נמסר ההון העצמי עליו. הבנק עושה זאת כדי להבטיח שהכסף ישמש אך ורק לרכישת הנכס ולא ייווצר מצב בו שמרנו את הכסף אצלנו ובידי הבנק נשאר רק חצי נכס. 

באופן עקרוני, הבנק תמיד יעשה כל שביכולתו כדי להיות כסף אחרון בעסקה. כלומר, הוא ישלם את חלקו רק לאחר שישולם ההון העצמי ולמעשה משלים את העסקה בלבד. ישנם מקרים בהם ניתן לבקש מהבנק לקבל את המשכנתא ולשלם את ההון העצמי רק לאחר מכן (למשל, במקרים בהם ההון העצמי מגיע מההורים או כפוף למכירת נכס קודם). עם זאת, ברוב המקרים הבנק אינו מאשר הסדר כזה. 

לכל אורך הדרך, מזיהוי הצרכים הראשוניים, דרך בניית תמהיל המשכנתא ועד להשלמת התהליך, המומחים של קרדיט אינווסטור עומדים לרשותך ופועלים במחויבות בלתי מתפשרת כדי להשיג עבורך את התנאים האופטימליים. כדי להתחיל לבנות את מפת הדרכים שתשרת אותך לאורך כל תקופת ההחזר ותחסוך לך אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא, ניתן לפנות אלינו כאן ממש עכשיו.

הפוסט כיצד לוקחים משכנתא – המדריך המלא הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מטרת ההלוואה

בראש ובראשונה, המטרה לשמה נלקחת משכנתא שונה במהותה ממטרות הלוואה בנקאית מסוגים אחרים. משכנתא היא ההלוואה היחידה שניתן לקחת לקניית דירה. כיום ישנם גם מקרים בהם ניתן לקחת משכנתא לשיפוצים גדולים או מה שמכונה היום משכנתא לכל מטרה, שנועדה לאיחוד הלוואות וסגירת חובות.

עם זאת, להלוואה בנקאית מהות שונה לחלוטין. היא נועדה לתת מענה לבעיית נזילות למטרות כמו רכישת רכב, חופשה, לימודים, פתיחת עסק או סתם כדי לסגור את המינוס.

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה אחרת מבחינת התנאים?

הריבית במשכנתא תהיה בד"כ זולה משמעותית מהלוואות בנקאיות וכמובן שהפריסה ארוכה הרבה יותר. בעוד שלרוב הלוואות ניתנות לשנה אחת עד 7 שנים, משכנתאות יכולות להיפרס עד 30 שנה. הסיבה לכך היא שמשכנתאות מפוקחות על ידי בנק ישראל וישנן בטוחות רבות שמגדרות את הסיכונים של הבנק.

עם זאת ישנם יוצאים מן הכלל. במקרים הבאים הלוואה חוץ בנקאית תהיה זולה יותר ממשכנתא:

1. הלוואה בערבות המדינה לעסקים קטנים ואוכלוסיות חלשות.

2. הלוואה מסוכנות "מעוף" ממשרד הכלכלה.

3. מבצעים שונים בבנקים.

המדיניות הטובה ביותר תהיה לבצע סקר שוק מקיף ולפנות לייעוץ מקצועי שיאפשר לקבל החלטות מושכלות.

תהליך קבלת המימון

כמובן שהלוואה קל הרבה יותר לקחת ולכן גם רבים אינם ששים לקחת משכנתא אלא אם כן הם ממש חייבים. הלוואה ניתן כיום לקבל בשיחת טלפון או הקלקה באפליקציה בעוד שמשכנתא תדרוש הררי בירוקרטיה, בטחונות וערבויות. לכן, לרוב חייבים הזקוקים לפתרון דחוף לא יבחרו באפיק המשכנתא.

עם זאת, כדאי לקחת בחשבון שדווקא בגלל התנאים המיטביים שמציעה המשכנתא, ייתכן מאוד שעדיף לבצע "איחוד הלוואות" – כלומר, לכסות את כלל ההלוואות החוץ בנקאיות ובנקאיות בריבית גבוהה ולאחד את כולן תחת משכנתא אחת שנקראת משכנתא לכל מטרה. במשכנתא לכל מטרה אמנם הריביות גבוהות יותר מהמשכנתא הרגילה, אך היא עדיין נמוכה יותר מההלוואות ועם אופציה לפריסה ארוכה יותר, מה שנותן אוויר נשימה ללווים.

כיצד זה מתבצע בפועל?

כמו במשכנתא המסורתית, אנו ממשכנים נכס נדלן שבבעלותנו לבנק ויכולים לקבל עד מחצית מהשווי שלו כמשכנתא. בחברות חוץ בנקאיות, כגון חברות ביטוח, ניתן לקבל גם עד 85% אחוז, מפני שאינן כפופות לרגולציית בנק ישראל.

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה – מבט על

רוצה ללמוד עוד על פתרונות המימון הזמינים לך ולהתוות מפת דרכים מקיפה ליציבות כלכלית?
אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן והמומחים של קרדיט אינווסטור כבר חוזרים אליך לתיאום שיחת ייעוץ.

הפוסט מה ההבדל בין משכנתא להלוואה? הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

כיצד משפיע ההון העצמי על אחוז המימון?

הון עצמי הוא כמות הכסף ההתחלתי שעומד לרשותך אשר ביחד עם המשכנתא ישמש לרכישת הנכס.
ההון העצמי משפיע משמעותית על גובה המשכנתא שניתן יהיה לקחת. ככל שגדל ההון העצמי כך ניתן יהיה לקחת משכנתא גדולה יותר. לכן, כשניגשים לבנק חשוב מאוד לחשב יחד את עלות הדירה ואת העלויות הנוספות הנלוות לעסקה ולהוריד אותן מההון העצמי, או לחילופין להחילן על גובה המשכנתא שיהיה עלינו לקחת.
כך, נהיה בטוחים שהכול מכוסה ולא נגלה בסוף הדרך שתידרש לנו הלוואה נוספת לממן את העלויות הנלוות בתנאים נוחים פחות מאלו שזמינים לנו במשכנתא. אם כך, כדי להשיב על השאלה כמה משכנתא אפשר לקחת, הכול מתחיל ונגמר בסכום ההתחלתי שאיתו מתחיל תהליך החיפוש אחר המשכנתא המושלמת.

נסיבות רכישת הנכס

אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל תלוי במידה רבה בסטטוס של הלווים.
כאן, נבחן שלושה סטטוסים עיקריים – רכישת דירה ראשונה, שיפור דיור או רכישת דירה שנייה ומעלה.

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה?

במקרה כזה, גובה אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 50% בלבד. כלומר, המשכנתא שווה להון העצמי.
כלומר, המשכנתא הכי גדולה שניתן יהיה לקבל מהבנק תהיה עד פי שלושה מההון העצמי.

כמה משכנתא אפשר לקחת על שיפור דיור?

ככל שמדובר ברכישת נכס חליפי לנכס קיים, כאשר הרכישה מותנית בהתחייבות כי הנכס הישן יימכר,
אחוז המימון המקסימאלי יעמוד על 70% מהשמאות. כלומר, יהיה עליך להעמיד 30% הון עצמי. במקרה הזה, המשכנתא הכי גדולה שניתן יהיה לקבל הבנק תהיה עד פי 2.33 מההון העצמי.

ומה לגבי רכישת נכס שני ומעלה?

במקרה כזה, גובה אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 50% בלבד. כלומר, המשכנתא שווה להון העצמי.

כדי להמחיש את הדברים, ניתן לעיין בטבלה המצורפת לדוגמה.

האם התנאים שונים בפרויקט מחיר למשתכן?

בהחלט, ישנה הנחה משמעותית ברכישת הנכס במסגרת פרויקט זה וזהו המקרה היחיד בו שווי הנכס בשמאות עשוי להיות גבוה יותר ממחיר החוזה. הבנק גוזר את אחוז המימון למשכנתא מתוך השווי של הדירה בשמאות בשוק החופשי, ולא לפי המחיר בפועל שהוא נמוך יותר. כתוצאה מכך, ניתן להגיע לרכישה במחיר למשתכן עם סכום מינימום של 100 אלף ₪.

לדוגמה: דירה 4 חדרים בנתניה שהשווי שוק שלה הוא 1,200,000 ₪ והמחיר בחוזה הוא 900,000 ₪.
75% מ-1,200,000 שווה ל=900,000 ₪. העסקה כביכול ממומנת ע"י הבנק ב-100%, אך בגלל שחייבים להגיע עם מינימום 100,000 ₪, ההון העצמי שלנו יעמוד על 100,000 ₪. כמו כן, ישנם אזורי פיתוח בהם אנו עשויים להיות זכאים למענק שניתן להחשיב כחלק מההון העצמי ועשוי להוריד את ההון העצמי שנצטרך לגייס בעצמנו עד לכ-60 אלף ₪.

טיפים שימושיים לשיפור אחוזי המימון

כעת, לאחר שביססנו כמה משכנתא אפשר לקחת בכל מצב ועבור כל נכס, ריכזנו כאן כמה כלים יעילים שיאפשרו לך לממן ביתר קלות את הרכישה.

גיוס הון נזיל נוסף

לעתים קרובות שוכבים סכומים לא מבוטלים בקרנות שונות שפשוט שכחנו מהן כמו קרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. הסכומים נחסכים במסגרת מקומות עבודה קודמים ולא תמיד זוכרים כלל כמה יש ואיפה. לא פעם, אנשים לא ידעו אפילו ששכבו להם סכומים בקרנות שכבר נעשו נזילות. תמיד כדאי לבדוק זאת ולבצע סקירה של כלל החסכונות שלך.
גם אצלנו בקרדיט אינווסטור, ניתן לבצע את הבדיקה הזו בקלות. כל מה שנדרש הוא רק למסור מספר תעודת זהות ולקבל ריכוז מקיף של כלל מוצרי החיסכון שנצברו לאורך השנים.

לשפר את אחוז המימון בסיוע ההורים

אם להורים יש נכס בלי משכנתא או כל שעבוד אחר, אפשר למשכן אותו עד 50% משווי הנכס ולקחת עליו משכנתא, ולהחשיב את המשכנתא הזאת כחלק מההון העצמי של הילדים לקניית הדירה, כך שההורים יהיו המלווים והילדים יהיו המחזירים.
כך למעשה מגדילים את ההון העצמי לקניית הדירה וכפועל יוצא מכך גם אחוז המימון.

האם כדאי לקחת הלוואה נוספת מבנק אחר או באפיק חוץ בנקאי?

זוהי תמיד אפשרות, אך היא אינה תמיד מומלצת וכדאי לקבל החלטה כזו בזהירות רבה. אם כבר עושים את זה, לא כדאי לומר שמטרת ההלוואה היא להגדלת ההון העצמי. הבנקים מעבירים נתונים זה לזה והנתון הזה עלול להוריד לנו מאחוז המימון. בפועל, כל הלוואה שניקח המתפרשת על מעל לשנה וחצי תפגע מיכולת ההחזר החודשי שלנו.
ברוב המקרים ככולם, הלוואות כאלו יתקבלו בתנאים פחות טובים מאלו שנקבל עבור המשכנתא.

כדי להבטיח שכל החלטה שנקבל תשרת אותנו על הצד הטוב ביותר, מומלץ לפנות ליועץ משכנתא מקצועי שיוכל לבנות עבורך תוכנית המותאמת במדויק ליכולות והצרכים הייחודיים שלך.
רוצה לקבל סיוע צמוד ממומחי המשכנתא של קרדיט אינווסטור? לתיאום שיחת ייעוץ ראשונית, ניתן לפנות אלינו כאן והצוות שלנו יחזור אליך.

הפוסט כמה משכנתא אפשר לקחת מהבנק? מדריך מקיף הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

מה זה בטחונות?

חשוב שנבין את העיקרון שעומד מאחורי רעיון הביטחונות. כאשר הבנק מעמיד משכנתא ללווה, הוא למעשה מבצע תהליך של ניהול סיכונים. אחרי הכול, הבנק מלווה לנו סכומים גבוהים למשך עשרות שנים.
המון יכול לקרות למשך תקופה כה ארוכה. תרחישים רבים עלולים לפגוע ביכולות ההחזר או בנכס והבנקים הם אלו שנושאים בשלל הסיכונים הללו. לכן, הם רוצים לבטח אם עצמם ולוודא שיהיו בידיהם כלים שיאפשרו להם לכסות אובדן בכל מקרה בו לא נוכל להחזיר עוד את הכסף.

לשם מה בטחונות במשכנתא: אילו סיכונים לוקח הבנק במסגרת משכנתא?

1. מוות הלווים – פטירת כל אחד מהמפרנסים במשפחה יפגע באופן ניכר ביכולת ההחזר של המשפחה.
   כדי לכסות את עצמם מפני סיכון זה, דורש הבנק מהלווים כחלק מבטחונות במשכנתא, לרכוש ביטוח חיים.
   
2. ירידת ערך הנכס – מכיוון שהנכס הוא בטוחה מרכזית במסגרת ההלוואה, ירידה בערך עלולה לגרום להפסד משמעותי לבנק במקרה בו יממשו בטוחה זו. לכן, הלווים נדרשים לרכוש גם ביטוח מבנה.
   
3. אי עמידה בתשלומי המשכנתא – יכולת ההחזר של הלווים יכולה להישחק מטווח רחב של סיבות.
   כדי להבטיח שהבנק יהיה תמיד מכוסה, הנכס ממושכן ומשמש כבטוחה.

10 בטחונות במשכנתא שיידרשו מאיתנו

כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, יהיה עלינו לבצע את התהליכים הבאים שיהוו חלק מהעמדת בטחונות במשכנתא.

1. שטר משכנתא – שטר שמנפיק הבנק ומצהיר כי הנכס משועבד לבנק עד שההלוואה תשולם במלואה.
   
2. מסמך התחייבות עבור רישום משכנתא – זהו מסמך עליו מחתים הבנק את הלווים ומחייב אותם לשלם את המשכנתא על הדירה גם במצב בו לא נרכשה הדירה בסוף. ההתחייבות ניתנת כאשר לא ניתן עדיין לרשום משכנתא בפועל והיא מהווה בטוחה זמנית המוגבלת בזמן עד לרישום המשכנתא בפועל.
   
3. משכון זכויות – פעולה זו מתבצעת על ידי חתימה על מסמך שנקרא "הודעת משכון", שזה מסמך שהבנק מנפיק שאומר שעד לנטילת המשכנתא הזכויות בנכס הן של הבנק ולא של הקונה (הזכויות החוזיות לפי חוזה הרכישה). את חוזה המשכון הזה רושמים ברשם המשכונות.
   
4. רישום הערת אזהרה – כחלק מבטחונות המשכנתא, נדרש לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק שתמנע מהבעלים של הדירה לעשות עסקה בדירה בלי אישור הבנק. כמו כן, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה שתבטיח שהנכס לא נמכר לעוד גורם במקביל במהלך העסקה.
   
5.  הערכת שמאי – לפני שהבנק נותן משכנתא, הוא שולח שמאי שיבחן בשבילו את הנכס.
   השמאי בוחן את שווי הנכס כדי לראות שהבית נקנה במחיר האמיתי שלו ולא במחיר "מפוברק". בנוסף, הוא מוודא שהנכס המוצע לבנק הינו בטוחה מספיק טובה, ללא חריגות בנייה והערות כגון מבנה מסוכן.
   
6. דו"ח שעבודים מרשם המשכונות – כדי לאשר שהנכס שבכוונתך לרכוש אינו משועבד, נדרש ייפוי כוח נוטריוני שיאפשר לבנק לבדוק זאת. המסמך הזה גם מקנה לבנק את הסמכות למכור את הבית לצד שלישי במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
   
7. בטחונות במשכנתא על פי חוק המכר – במקרה בו נרכשה הדירה מקבלן, נדרשת על פי חוק ערבות מטעם הבנק המלווה את הפרויקט שבו רכש הלווה דירה. ערבות זו מבטיחה שהכספים ששולמו לקבלן יכוסו במקרה בו הקבלן הגיע לחדלות פירעון באמצע הפרויקט.
   
8. ערבים למשכנתא – ישנם מקרים מסוימים בהם הבנק ידרוש לצד בטחונות במשכנתא שציינו עד כה, גם להחתים ערבים. במקרה בו לא יהיה עוד באפשרותך לשלם את המשכנתא, הבנק יגבה את החוב מהערבים. הערבים יידרשו למסור תלושי שכר לבנק על מנת להעריך את יכולת ההחזר.
   
9. חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם זהות המוכרים מהווה בטחונות במשכנתא. הם נדרשים לחתום על מסמכים עבור הבנק בהם הם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה.
   כך ניתן להבטיח שהמוכרים לא ייעלמו עם הכסף במקרה שהעסקה לא מומשה.
   
10.  ביטוח משכנתא – ביטוח חיים וביטוח נכס. כאמור, כדי להבטיח שהבנק לא יספוג הפסדים ערב פטירת הלווים או ירידה בערך הנכס, נדרשת רכישת ביטוח חיים ורכוש כחלק בלתי נפרד מהעמדת בטחונות במשכנתא.
    

כפי שניתן לראות, ישנן לא מעט משימות שממתינות לנו במסע אל עבר המשכנתא. כדי שנבטיח שנעבור אותו על הצד הטוב ביותר, חשוב לוודא שעומדים לרשותנו מורי דרך מקצועיים.
לתיאום שיחת ייעוץ עם יועץ משכנתא מוביל בתחומו שילווה אותך במסע המשכנתא, ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט בטחונות במשכנתא הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.

אינפלציה

עלייה כללית ומתמשכת במחירי המוצרים והסחורות במדינה או בשוק מסוים, אשר מורידה למעשה את ערכו של המטבע המקומי גם ביחס לעצמו וגם בהשוואה למטבעות אחרים. מדד המחירים לצרכן הוא אחד מהמדדים העיקריים שמשקף את גובה האינפלציה, אך הוא אינו היחיד. אם במהלך תהליך יעוץ משכנתא הוחלט לקחת משכנתא צמודה למדד, שיעור הריביות למעשה משתנה בהתאם לשיעור האינפלציה.
משמעות הדבר היא שתהיה לנו ודאות שהקרן תשמור על ערכה. כלומר, ככל שבהמשך הדרך המדד יעלה,
גם הקרן תעלה איתה כך שהקרן שומרת על ערכה תמיד.

​אישור זכויות

מסמך המפרט את הזכויות, השעבודים וההערות אשר רשומים לגבי מקרקעין מסוימים אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
לרוב יבוא במקום נסח טאבו, נפוץ בדירות חדשות בנות עד 5 שנים שהעו"ד עוד לא ביצעו רישום בטאבו.

​אישור עקרוני

אישור ראשוני לקבלת משכנתא שאינו מחייב את הבנק להעביר את ההלוואה בפועל למבקש.
מימוש האישור מותנה באימות הפרטים שנמסרו בבקשת ההלוואה ועמידה בתנאים הנדרשים מבחינת הבנק.
עם האישור העקרוני, ניתן לקדם עסקת רכישת נכס. כדי להבטיח שנקבל אישור עקרוני עם תנאים נוחים ושמותאמים לצרכים שלנו, מומלץ לקבל יעוץ משכנתא לפני שפונים לבנקים.

מהי חשיבותו של מדד המחירים לצרכן?

המדד מהווה את הרכיב החשוב ביותר בחישוב שיעור האינפלציה וכפועל יוצא מכך, את שיעור הירידה או העלייה בערכו של הכסף כל חודש. אם המדד עולה משמעות הדבר היא שצריך יותר כסף בשביל לקנות את אותם מוצרים ושירותים ומכאן באה לידי ביטוי האינפלציה.

ביטוח חיים

כל מקבלי המשכנתא בישראל נדרשים לרכוש פוליסת ביטוח חיים שישמש כבטוחה כנגד ההלוואה.
כיסוי זה מבטיח כי בכל מקרה של פטירת הלווה, ההלוואה תסולק מכספי הביטוח. הלווה רשאי לבטח את עצמו בכל חברת ביטוח. עם זאת, יש לוודא כי הפוליסה עומדת בכל דרישות הבנק.
רכישת מוצרי ביטוח מתאימים למשכנתא מהווה חלק בלתי נפרד מכל תהליך יעוץ משכנתא.

​ביטוח נכס

זהו מוצר ביטוח נוסף שיהיה עלינו לרכוש ושנוכל להסתייע ברכישתו בכיסוי המתאים ביותר לצרכים שלנו במהלך יעוץ משכנתא. הביטוח מעניק כיסוי כנגד כל נזק שעשוי לפגוע בערך הנכס כגון רעידות אדמה ונזקי צנרת.
גובה הביטוח יהיה זהה ליתרת ההלוואה בתוספת מרווח בטחון והלווים רשאים לבטח עצמם בכל חברת
ביטוח כל עוד הפוליסה עומדת בדרישות הבנק.

ביטחונות

נכס כלשהו המשועבד לטובת הבנק להבטחת פירעון של חוב ואשר ניתן לממשו במידה והלווים אינם עומדים בתשלומים.

גרירה לערבות בנקאית

רבים מהלווים הפונים ליעוץ משכנתא הינם משפרי דיור. במקרים רבים, ייתכן כי הנכס הישן כבר נמכר, אך טרם נרכש נכס חדש. במקרה כזה, כדי לשחרר את הנכס הנמכר מהשעבוד הרובץ עליו מבלי לפרוע את המשכנתא, יהיה עלינו לבקש מהבנק המסחרי ערבות בנקאית לטובת הבנק הממשכן ועם רכישתו של הנכס החדש, תיגרר ההלוואה אליו ותשוחרר הערבות הבנקאית.
יש לשים לב לעלויות החזקת המשכנתא, בניגוד לפיקדון רגיל שאנו מפקידים לבנק ומקבלים עליו ריבית, כאן הבנק גובה מאיתנו ריבית על החזקת התנאים.

​גרירת משכנתא

תהליך בו נכס עליו רובצת משכנתא נמכר ובמקומו נרכש נכס אחר. בהליך הגרירה, הבנק מעביר את השעבוד מהנכס הישן לחדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת, אשר תמשיך  לרבוץ על הנכס החדש.
לרוב הדבר יהיה משתלם כשהריבית הייתה נמוכה יותר כשהמשכנתא נלקחה, ומאז עלתה.
כדי לקבוע האם זהו אכן הצעד המתאים ביותר, מומלץ לבצע תחילה יעוץ משכנתא.

דרגה שווה – פרי פסו

תהליך בו משועבד הנכס לטובת מספר נושים (בד”כ שניים) אשר מסכימים כי בכל מקרה בו הנכס ימומש, יקבל כל אחד את חלקו היחסי בהתאם להלוואות אשר נתן.

דרגה שנייה

שעבוד נכס לטובת מספר בנקים תוך הסכמה ביניהם כי במידה והנכס ימומש, הבנק בעל הדרגה הראשונה יקבל את חלקו קודם ורק אח”כ יפרע הבנק הרשום בדרגה שנייה ממה שיישאר.

הודעת משכון

הודעה החתומה ע”י בעל הזכויות החוזיות בנכס ובה נאמר שהוא ממשכן את זכויותיו בנכס לטובת הנושה (במקרה של משכנתא – זהו למעשה הבנק). הרישום יופיע ברשם המשכנות שהוא מרשם הפתוח לעיני הציבור. תהליך זה מהווה חלק בלתי נפרד מקבלת משכנתא ויעוץ משכנתא.

הוראת קבע

הרשאה לחיוב חשבון הניתנת על ידי הלקוח לבנק בו מתנהל חשבון העובר ושב שלו ומאפשרת להעביר תשלומים מחשבונו לפירעון המשכנתא בתשלומים קבועים לתקופה מוגדרת.
לרוב הבנק מאפשר לשלם את תשלומי ההלוואה רק בדרך זו, אך לפעמים מאפשר לשלם גם במזומן או דרך תלושים.

היוון

הפיכתם של תשלומים עתידיים לפירעון בהווה בהתאם לערכם הנוכחי במעמד הפירעון.
המילה נגזרת מהמילה "הווה".

היטל השבחה

תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור או שינוי תכנית.
גובה ההיטל מהווה מחצית מערך ההשבחה.​

הלוואת מקום

הלוואה מכספי המדינה, בתנאים מעודפים ולתקופה ארוכה, הניתנת בהתאם לנהלים של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לאוכלוסייה העונה על קריטריונים מסוימים באזורי עדיפות לאומית.
בתהליך יעוץ משכנתא, יוכלו הלווים לבחון האם באפשרותם לקבל הלוואה כזו.

הלוואה עומדת

הלוואה שהלווים אינם מחויבים בתשלומים בגינה כל עוד הם עומדים בתנאים אשר נקבעו בה מבעוד מועד.​

הסכם חכירה

אדם הרוכש נכס על אדמות המנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל נדרש לחתום על חוזה חכירה המבטיח את זכויות החכירה שלו (שהיא למעשה שכירות לתקופה ארוכה) שכן הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.

הסכם פיתוח

הסכם המאפשר לבעל קרקע לפתח קרקע ולבנות עליה. במסגרת ההסכם, בעל הקרקע מחויב לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. לאחר הפיתוח, עליו לחתום בעצמו או להחתים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל, אשר התירה לו לפתח את הקרקע, כדי להסדיר את חכירת הקרקע לתקופה ארוכה.​

הערת אזהרה

הערה הנרשמת במרשם של לשכת המקרקעין בישראל (טאבו) ביחס למקרקעין מסוימים במטרה למנוע עסקאות כפולות וסותרות ולמען הבטחת הזכויות של הרוכשים או של הבנק שנותן את המשכנתא.
ההערה נרשמת לרוב מתוקף הסכם רכישה או מתוקף התחייבות לרישום משכנתא.

הערכת שמאי / שמאות / שומת מקרקעין

כאשר הבנק נותן הלוואה כנגד נכס המשמש כבטוחה הוא מבקש לברר את ערך המקרקעין והזכויות בו כדי לוודא שיהיה ממה להיפרע. הבדיקה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים ומורשה מטעם הבנק הממשכן.

חברה משכנת

חברת בנייה המוכרת על ידי משרד הבינוי והשיכון כחברה בעלת סמכות לנהל רישומי זכויות ושעבודים בנכסים, עד אשר הנכס יירשם בלשכת רישום המקרקעין.

חכירה

שכירות לתקופה ארוכה קצובה בזמן בעבור תשלום מסוים לבעל הקרקע (בד”כ מדובר על חכירה מרשות מקרקעי ישראל). רישום כחוכר במקרקעין דומה לרישום כבעלים בפועל אולם מהווה זכות חלשה יותר.

חשבון מוגבל

חשבון שלא ניתן למשוך ממנו צ’קים למשך שנה. חשבון יוגדר כמוגבל ככל שסורבו במשך 12 חודשים עשרה צ’קים או יותר שנמשכו עליו. הגבלת חשבון היא צעד דרסטי של הבנק שמבטא את חוסר האמון שלו בלקוח.
לקוח שחשבונו מוגבל או הוגבל בתקופה האחרונה יתקל בקשיים בקבלת הלוואות ומשכנתאות מהבנקים.

​ייפוי כוח נוטריוני

הרשאה שנותן אדם לאדם אחר (מיופה הכח) לעשות דבר מה בשמו (בעניין ספציפי או באופן כללי),
כאשר ההרשאה ניתנה ונחתמה בנוכחות עו”ד נוטריון המאשר את חתימתו של נותן ייפוי הכוח.
בתהליך לקיחת משכנתא הלווים מייפים את כוחו של הבנק לפעול בשמם לרישום המשכנתא לטובתו.

לשכת רישום המקרקעין – טאבו

לשכה לרישום והסדרת מקרקעין השייכת למשרד המשפטים ופועלת מכוח חוק המקרקעין בה מנוהל רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית או על נכסים בחכירה, אשר הועברו לרישום בטאבו (בניגוד למקרקעין הרשומים במנהל למשל). כל אדם זכאי לעיין בפנקסי הרישום ולקבל מידע באשר לכל נכס בכפוף לתשלום אגרה. במהלך יעוץ משכנתא, ניתן יהיה להסתייע ביועץ גם בתהליך רישום המקרקעין ובדיקת הנכס.

מדד המחירים לצרכן

מדד המתפרסם בכל 15 לחודש ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומודד את שינוי המחירים של סל מוצרים ושירותים מסוים. מדד זה משפיע משמעותית על שיעורי הריבית במסלול משכנתא מסוימים ולכן, מדובר במדד קריטי כחלק מיעוץ משכנתא.

מכתב החרגה

מכתב המונפק על ידי בעל השעבוד במקרקעין (הבנק) בו הוא מצהיר כי הוא מוכן לא להחיל את השעבוד על חלק מסוים במקרקעין. למשל, דירה ספציפית בחלקה המשועבדת.

מכתב כוונות

מכתב המונפק על יד הבנק הממשכן המאשר כי בכפוף לקבלת יתרת החוב לסילוק המשכנתא יסכים הבנק לשחרר את המקרקעין מהשעבוד הרובץ עליו.

מס רכישה

מס רכישה מוטל על רוכש דירת מגורים בהתאם למדרגות המס המוגדרות בחוק.
לבעלי דירה יחידה ישנן הקלות ממס הבאות לידי ביטוי במדרגת מס נמוכות יותר. במסגרת יעוץ משכנתא, ניתן יהיה לבחון את זכאותך להקלות והפחתות במס הרכישה וישנם גם רוכשים שזכאים לפטור מוחלט ממס זה.

מס שבח

מס המוטל על רווח ההון, דהיינו ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין.
למס מערכת פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. ניתן לקבל מידע נוסף על הפטורים הזמינים לך במסגרת יעוץ משכנתא.

מענק מותנה

מענק הניתן בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון לאוכלוסיה העונה על קריטריונים מסוימים באזורי עדיפות לאומית. המענק ניתן ל-15 שנים וככל שהזכאים עומדים בתנאים, כל שנה מופחת מההחזר החלק ה-15 מהמענק המקורי. כך, לאחר 15 שנה הופך המענק למענק מוחלט. היה והזכאים לא עמדו בתנאים, הופך המענק להלוואה צמודה למדד בצירוף 2% ריבית לשנה.​

משכנתא הפוכה

משכנתא הניתנת לבני 60 ומעלה בתשלום אחד או בתשלומים חודשיים כאשר הפירעון יתבצע לאחר פטירת הלווה ומימוש הנכס או עזיבת הלווה את הנכס. מסלול זה מתאים לאנשים בגיל הזהב, בעלי נכס, המעוניינים לשפר את איכות חייהם אך אין להם מספיק הכנסות כדי להחזיר משכנתא מדי חודש.
ניתן לקבל יעוץ משכנתא גם עבור שירות זה.

עמלת פירעון מוקדם

עמלה המפוקחת על ידי בנק ישראל ונגבית על ידי הבנק בעת פירעון מוקדם של הלוואה.
העמלה מורכבת משלושה סוגי העמלות עיקריים: עמלה תפעולית על ביצוע פעולה, עמלה בגין אי-הודעה מוקדמת (אם לא הודעתם 10 ימים קודם על רצונכם לפרוע את ההלוואה) ועמלת הפרשי היוון (במקרה בו הריבית במשק נמוכה יותר מהריבית הנקובה בהלוואה, עמלה זו מכסה את ההפסד של הבנק).

עמלת פתיחת תיק

סכום חד פעמי, הנגבה על ידי הבנק בעבור שירות פתיחת תיק הלוואה ועד לביצוע ההלוואה בפועל.
נקבע בדרך כלל כשיעור מסוים מסכום האשראי המאושר.

פרצלציה

חלוקה של מקרקעין עפ”י החלוקה המופיעה בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת לחלקות אשר ניתן לרשום אותן בפנקסי המקרקעין (טאבו). התהליך מתבצע באמצעות מודד מוסמך והוא מבוקר ומאושר ע”י הועדות המקומיות לתכנון ולבניה והמרכז למיפוי ישראל.

​ריבית אפקטיבית / מתואמת

הריבית המשולמת בפועל על ההלוואה אחרי שקלול מועדי חיוב הריבית והעמלות והתשלומים הנוספים.

ריבית פיגורים

ריבית המשולמת על סכום כלשהו מההלוואה אשר לא שולם במועד הפירעון על פי ההסכם על התקופה שחלפה עד מועד הפירעון בפועל.
שיעור ריבית הפיגורים המקסימאלי יהיה שיעור ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים + 6.5%.

רשם המשכונות

מאגר מידע של משרד המשפטים המכיל מידע לגבי משכונות שנרשמו וכוללת מידע לגבי הנושה, החייב והנכס הממושכן. בהתאם לחוק פעולת משכון חייבת להירשם כדי למנוע עיסקה סותרת בנכס ולמען הבטחת זכויות הנושה.

רוצה ללמוד עוד על תהליך המשכנתא ועל כל היתרונות שניתן להפיק בתהליך יעוץ משכנתא?
ניתן להשאיר פרטים כאן ונחזור אליך בהקדם.

הפוסט יעוץ משכנתא – מילון המונחים השלם הופיע לראשונה ב-קרדיט אינווסטור.